Когда обвалится рынок ипотеки?
Сегодняшняя ключевая ставка Центробанка РФ в 17% годовых заметно бьет по рынку ипотеки и влияет на экономику страны в целом. Напомним, возвращения прежней ключевой ставки просят банкиры и депутаты. Они предлагают вариант поэтапного снижения: в январе до 15% годовых, затем постепенно до предкризисного уровня 10,5% годовых. Ранее за возврат ключевой ставки на уровень начала декабря ратовал министр экономики и развития России Алексей Улюкаев.
«Необходимо как можно скорее вернуться к прежнему уровню ставки. Целью повышения было преодолеть валютный шок. Нам это удалось сделать. Если убедимся, что стабилизация устойчива, считаю, что можно вернуть ставку на уровень начала декабря», - процитировала «КП» слова главы Минэкономразвития.
Речь идет о ставке, по которой регулятор предоставляет кредиты коммерческим банкам в долг на одну неделю. По сути, чем выше ставка, тем дороже деньги для банков. Банки, в свою очередь, компенсируют свои повышенные затраты путем увеличения ставки на кредиты для своих клиентов, в том числе по ипотеке. Напомним, с начала 2014 года, ЦБ повышал ключевую ставку 6 раз. В итоге она выросла с 5,5% до 17%!
Председатель Сибирского банка Сбербанка Кирилл Брель в свою очередь предупредил, что высокая ставка грозит сокращением российского рынка ипотеки в 2015 году, минимум, на 20%. Как пишет РИА Новости, зампред Сибирского банка Сбербанка Наталья Кочкина подтвердила, что именно на этот уровень уже на этой неделе фиксирует ее отделение кредитной организации снижение количества заявок на ипотеку. Наталья Кочкина связала это с тем, что клиенты взяли паузу, чтобы оценить свои возможности погашения кредитов в новых экономических условиях.
RealEstate.ru спросил экспертов о том, какие последствия ждут рынок недвижимости в случае, если ставка останется на прежнем уровне. По мнению специалистов, теоретически государственные банки и банки при поддержке со стороны государства имеют ресурсы, чтобы удержать ставку ипотеки на прежнем уровне на какое-то время. Однако несмотря на это минимальные ставки по ипотеке в самом конце 2014 года уже повысились до уровня 14-14,5%. Сбербанк вышел, в среднем, на 16% годовых.
СПАСУТ ЛИ СИТУАЦИЮ ПАРТНЕРСКИЕ ПРОГРАММЫ БАНКОВ И ДЕВЕЛОПЕРОВ?
RealEstate.ru попросил игроков рынка не только оценить последствия повысившихся ставок для рынка. Но также привести в пример инструменты, которые могли бы смягчить для конечных потребителей условия по ипотеке. В частности, мы поговорили о партнерских программах банков и девелоперов. Это совместные проекты застройщика и банка. Как правило, в таких программах могут быть индивидуальные условия: сокращение времени рассмотрения заявки, консультационные услуги, а также снижение ставки, если это предусмотрено партнерством банка и застройщика. Могут ли программы реально стимулировать рынок? Готовы ли девелоперы взять на себя часть рисков заемщиков?
«Психологический барьер в 20% сбавит спрос и вынудит банки пересмотреть условия кредитования»
Ирина Дзюба, директор ипотечного бизнеса Локо-Банка:
— В связи с решением регулятора банки вынуждены в экстренном порядке пересматривать ставки по всем кредитным продуктам. Большая часть ипотечных кредитов выдается в госбанках, а они уже заявили о повышении ставок. Скорее всего, это временно собьет спрос – население будет ждать, что ЦБ сможет понизить ключевую ставку, что приведет к пересмотру условий в банках. Но и определить потолок ставки достаточно сложно – по всем прогнозам нестабильность экономики сохраняется, и это значит, что могут быть и изменения в сторону повышения. Психологическим порогом для населения будет ставка в 20%. Выше этого показателя сложно прогнозировать поведение заемщиков.
На фоне возможного сокращения предложения и нежелания девелоперов вкладываться в новые проекты, мы можем говорить о том, что партнерские проекты станут самым востребованным продуктом на рынке.
«О прежних ставках можно забыть как минимум на несколько месяцев»
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»:
— О прежних ставках можно забыть, как минимум, на несколько месяцев. Хотя пока банки кредитуют ранее одобренных клиентов по старым ставкам. Есть также банки, которые могут себе позволить работать с ипотекой, фактически, себе в убыток. В частности, это Сбербанк, который повысил ставку по ипотеке всего до 16%, то есть до нерентабельного уровня. Крупные игроки могут идти на такие шаги, чтобы сохранить долю на ипотечном рынке.
Я не думаю, что ипотечные программы, предусматривающие совокупную ответственность девелоперов и покупателей перед банками, в ближайшем будущем получат широкое распространение. Большинству застройщиков и без того сегодня непросто, и брать на себя дополнительные риски они не хотят.
Если недоступность кредитов для бизнеса и населения будет сохраняться в течение длительного периода времени, неизбежно снижение деловой активности в стране в целом и на рынке недвижимости, в частности. Однако хочется верить, что ЦБ вернет ставку на «нормальный» уровень, как только курс рубля окончательно стабилизируется.
«Спрос на ипотеку снизится на 50 - 60%»
Максим Морозов, управляющий партнер M9 development:
— Крупные банки уже подняли ипотечные ставки до уровня в 15% и выше, поэтому здесь остается только надеяться на субсидирование ставки со стороны государства. По ипотеке они становятся практически заградительными, поэтому можно ожидать снижения спроса на ипотеку в районе 50-60%, по крайней мере до тех пор, пока не вмешается государство. Застройщики будут жить в условиях высокого спроса еще в течение 2-3 месяцев, однако потом можно ожидать некоторого снижения интереса к жилью из-за ухудшения экономической ситуации и девальвации рубля. В более выгодном положении окажутся застройщики со своей производственной базой, которые ориентированы на жилье эконом класса, проще будет тем, у кого большие объемы жилья и относительно небольшая кредитная нагрузка в рублях. Застройщикам с долгами в долларах придется прибегать к реструктуризации кредитов, и с большой долей вероятности им удастся договориться с банками, которым невыгодно терять клиентов. Сейчас требования к банкам будут либерализованы, что упростит отношения с девелоперами. В любом случае, прибыль в этом сегменте в будущем году несколько снизится, все зависит от того, как быстро восстановятся цены на нефть и исчезнет внешний негатив, который давит на рубль.
«Если есть возможность покупать — покупать надо как можно быстрее»
Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент»:
— Сбербанк поднял ставку до 16%. Таким образом он намерен поддержать ипотеку. Не все банки (особенно если говорить о банках небольшого масштаба) могут идти на такие меры, так что вполне можно ожидать повышения ставок до уровня в 20% и более. Для заемщиков это фактически «заградительные» условия. Партнерские программы банков и застройщиков могут облегчить бремя ипотеки для клиентов, но не существенно. Кредитный договор заключается, в любом случае, по утвержденной банком ставке. А за счет скидки застройщика при перерасчетах можно немного снизить ставку.
Вероятнее всего, исходя из экономических условий, застройщики будут в 2015 году предлагать покупателям варианты (акции, спецпредложения), при которых покупка будет возможна. Но если есть решение и возможность покупать — покупать надо сейчас. Поскольку реальные доходы населения сокращаются, стратегически застройщики заинтересованы в поддержании спроса. Так что возможности для приобретения жилья тем, у кого есть такая необходимость, рынок будет предлагать.
«Дисбаланс в спросе и предложении приведет к росту рублевых цен на жилье»
Максим Раевский , член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз»:
— Искать различные партнерские программы и акции, безусловно, стоит, но на практике сейчас найти подобные предложения довольно сложно из-за стремительной досрочной реализации покупательского спроса. На данный момент девелоперы концентрируются на сделках без использования кредитных ресурсов.
С нашей точки зрения, повышение ключевой ставки приведет к существенному сокращению спроса со стороны ипотечных покупателей (а таких на рынке около 70%). Девелоперы в этой ситуации сократят программы развития, из-за досрочной реализации спроса возникнет определенный дисбаланс в спросе и предложении, и рублевые цены, в среднем, вырастут на 10-20%, в зависимости от сегмента. Прибыль застройщиков, без сомнения, несколько снизится из-за падения объемов бизнеса, но это временное явление, ключевые игроки с рынка не уйдут.
Анна Кузнецова
