Когда недвижимость достигнет ценового "дна"?

Кризис многих застал врасплох: застройщики успели серьезно вложиться в крупные проекты, простые граждане решили улучшить свои жилищные условия, взяв ипотеку, а риэлторы запланировали совершить привычное количество сделок. В итоге в выигрыше остались немногие - лишь те, у кого на руках оказались свои деньги. Для них сейчас самое время раздумий, поскольку цены в результате сокращения строительства и сделок будут неминуемо снижатся. Единственный вопрос - насколько и, главное, когда? О том, когда же рынок недвижимости  достигнет ценового "дна" и как его нащупать, RealEstate.ru спросил экспертов.

Президент Национальной ассоциации девелопмента, генеральный директор компании «Главмосстрой» Артур Маркарян:

Действительно, экономическая ситуация в стране отражается на ценовом предложении рынка недвижимости. По нашим прогнозам, цены на объекты девелопмента опустятся до уровня «себестоимость плюс 10-15%» к февралю 2009 года. Сигналом достижения критической цены станет массовая покупка государством квартир у застройщиков.

При этом важно понимать, что сейчас на рынке существует неудовлетворенный спрос на жилье, поэтому, в случае усложнения финансовой ситуации у девелоперов и сокращения объемов строительства, цены на жилье увеличатся. Фактически, недвижимость остается единственным надежным вложением денег, что подтверждают опросы ВЦИОМ среди населения.

В условиях финансовой нестабильности сложно прогнозировать конкретное изменение  цен на объекты недвижимости. Многое будет зависеть от баланса спроса и предложения и того, насколько быстро рынок сможет самостоятельно определить справедливую цену на квадратный метр, в том числе жилой недвижимости.
Пока очевидно, что новых и качественных квартир нашему населению нужно значительно больше, чем могут построить участники рынка девелопмента.

Руководитель аналитической службы агентства недвижимости МИАН Алексей Кудрявцев:

В большинстве городов России, включая столичный регион, ценовые корректировки уже начались как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Однако сейчас говорить о тенденции снижения как о системе не совсем верно. По отдельным объектам, действительно, мы видим снижение цен и до 30%, но это разовые всплески. О реальном снижении цен можно говорить в отношении низколиквидных объектов: объектов, обладающих не свойственными своему сегменту характеристиками. Под эту категорию попадают как переоцененные пятиэтажки и дома типа «барак», так и квартиры в элитных жилых комплексах с неудачными характеристиками, например, с огромной площадью, но без видовых характеристик — обязательного атрибута для данного класса.

В данный момент снижение цен выражается больше на вторичном рынке в увеличении «дельты» торга, на первичном – в виде «скидок», «бонусов» и «сезонных акций», которые декларируют застройщики. Что касается перспектив следующего года, реальная ценовая корректировка, по нашим прогнозам, может достичь 20%. Предугадать, когда цены достигнут своего минимума сегодня сложно, так как слишком много неизвестных. Определенные прогнозы, на мой взгляд, можно будет делать ближе к весне: к этому времени можно будет оценить эффективность государственной поддержки рынка недвижимости, станет понятно, как повлияет финансовая несостоятельность ряда участников рынка (в том числе девелоперов) на его дальнейшее развитие. Кроме того, не в последнюю очередь рынок формируют потребительские ожидания в отношении падения цен, которые во многом подпитываются мнениями, публикуемыми в СМИ. Когда из информационного поля вокруг рынка недвижимости исчезнут истеричные комментарии по поводу обвала, это, скорее всего, и будет «точкой перелома».

Заработок в течение кризиса на операциях купли-продажи недвижимости маловероятен. Классическая схема инвестирования  в объекты на начальном этапе строительства с целью последующей перепродажи на более поздней стадии сегодня становится неактуальной, так как объектов, которые будут проявлять положительную динамику цен по мере строительства, может вообще не быть. Но, если мы говорим о перспективных вложениях в недвижимость, стоит понимать, что кризис не продлится вечно. Наш предварительный прогноз — оживление на рынке недвижимости к осени 2009 года (при условии, что ипотечный рынок сдвинется с мертвой точки). Уже к концу 2009 года в этом случае можно ожидать положительную динамику усредненных ценовых показателей в целом по рынку в пределах 10-15%.

Что касается перспективности сегментов, на мой взгляд, перспективной остается элитная недвижимость. Объект, реально соответствующий статусу элитного, уникален: он должен иметь хорошее расположение, выдающуюся архитектуру, внутренние планировки и дизайн, не имеющий аналогов. Такие объекты не подвержены общим тенденциям рынка, они найдут «своего» покупателя при любой цене.

Председатель комиссии Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства ОПОРА РОССИИ по строительству и ЖКХ Евгений Шлеменков:
 
Кризис, видимо, будет очень затяжным, не менее трех лет. А в строительстве (в связи с большей инерционностью процессов) еще более протяженным: до перехода "в плюс" потребуется пять-семь лет. Кроме того, кризис в строительстве будет еще и "возвратным", то есть он скажется еще и на свертывании программ строительства. За это время цены в сравнимых единицах упадут не менее как вдвое, а по элитным сегментам и более. "Дно" мы нащупаем примерно к концу 2010 года, но радости это не доставит - и до, и после этого рынок еще долго будет находиться в стагнации, продаж будет немного. А поймем мы это по тому, что интерес к рынку и продавцов и покупателей "на дне" будет равен практически нулю...

Абсолютно точно то, что рано или поздно недвижимость вновь обретет свою реальную цену, в отличие от тех же денег или ценных бумаг. Тот, кто сумеет ее сохранить, в конце концов, и выиграет. Первыми это почувствуют владельцы наиболее ликвидных, а именно наиболее дешевых объектов эконом-класса. Остальные - гораздо позднее.

После кризиса мы станем умнее и не будем так безоглядно и самоубийственно играть на повышение. Поэтому сверхдоходов от этих вложений ждать не следует. Наверное, к цене «дна» нужно прибавить 20-25% и еще по 8-12% прибавлять каждый последующий год. Так, что это не способ заработать, а скорее, способ сохранить и то не для себя, а для потомков - детей, внуков. Но зато это надежно. Да и много ли вообще способов сохранить нажитое в период кризисов?! Золото, земля, недвижимость - все остальное непредсказуемо.

Беседовала Ирина ФИЛЬЧЁНКОВА