Когда Москва догонит Европу по количеству торговых площадей?

Москва – один из самых крупных мегаполисов Европы с населением более 10 млн чел. Однако по такому показателю, как общая площадь торговых помещений столица до сих пор отстает не только от крупных городов Западной Европы, но и от столиц стран бывшего «социалистического» лагеря. Есть ли у Москвы ресурс, чтобы догнать Варшаву и Прагу? Сможет ли столица соперничать по количеству и качеству торговых площадей со странами Западной Европы? Когда наступит насыщение рынка? На эти вопросы RealEstate.ru попросил ответить членов Экспертного Совета.

Генеральный директор REM Agency Татьяна Астер

Ситуация с торговыми площадями в Москве неоднозначна. Не стоит мерить "среднюю температуру по больнице". Между отдельными частями города есть серьезные различия. Если центр столицы уже практически перенасыщен торговыми объектами, то спальные районы на окраинах все еще испытывают сравнительную нехватку современных магазинов. ЦАО уже достиг показателей крупнейших городов Западной Европы, меж тем обеспечение торговыми площадями ВАО и ЮВАО до недавних пор шло отстающими темпами. Впрочем, в последние полгода и на московской периферии видна динамичная активность торговых девелоперов. В любом случае, несмотря на ведущееся строительство, постепенно заполняющее рыночные ниши, Москва пока серьезно отстает от главных метрополий Запада: на тысячу москвичей сейчас в среднем приходится около 80 кв. м торговых площадей, на тысячу лондонцев 230 кв. м, а на тысячу парижан целых 450 тыс. Восточноевропейские столицы тоже опережают Москву. В Праге, например, на тысячу жителей приходится 200 кв.м. современных торговых площадей.

Правда, и статистика может лукавить. Многое зависит от базы оценки. Где-то в показатели торговых площадей включают ларьки и мелкие магазинчики, где-то нет. Но одно нельзя оспаривать - московские ритэйлеры пока не обеспечили среднестатистического горожанина возможностью «закупиться» недалеко от дома в полной мере. Любопытно и то, что по абсолютным площадям торговых центров Москва давно обогнала многих заграничных соседей. Если в нашем десятимиллионном городе насчитывается 1,2 млн кв.м. торговых центров, то в той же Праге, к примеру, вдвое меньше. Но москвичам, особенно живущим на окраинах, от этого не легче.

По прогнозам, к концу следующего года, когда будет реализован ряд уже запущенных или только анонсированных крупных инвестиционных проектов, площади столичных ТРЦ могут вырасти вдвое, до 3 млн. кв.м. Но дефицит торговых площадей по-прежнему останется как минимум лет еще лет пять.

Ресурс для развития рынка у московской розничной торговли, несомненно, есть. Все мы знаем, что в стране появились деньги и немаленькие. Сверхдоходы сырьевого сектора экономики "сбрасываются" в другие сферы, в том числе в ритэйл. Вдобавок к хорошо известным старым появляются доселе неизвестные, но финансово мощные инвестиционные игроки. Их активность неминуемо приведет к запуску новых проектов по строительству торговых центров. В отдаленной перспективе нельзя даже исключать "перегрева" общемосковского рынка, наподобие того, как это произошло в первичной жилой недвижимости. А вот что касается классического вопроса "когда же мы догоним и перегоним Запад?", то дать на него ответ объективно непросто.

Начальник департамента развития LEON Building Максим Марухленко

Догнать восточно-европейские столицы по показателям вроде GLA на 1000 человек будет затруднительно, поскольку, чем больше население города, тем ниже этот показатель. По валовым показателям Москва уже опережает большинство европейских городов и к 2010 г. имеет шансы стать крупнейшим европейским городом по объему качественных торговых площадей – работает эффект масштаба, поскольку равных Москве по численности населения мегаполисов в Европе нет.

Столичные власти оперируют расширенным показателем, включающим и площади отдельно стоящих магазинов. По их расчетам совокупный объем торговых площадей на 1000 человек населения сегодня составляет 600 кв м, что сопоставимо со среднеевропейскими показателями. К 2009 году планируется ввести 1,2 млн кв м магазинов шаговой доступности, а к 2012 году увеличить GLA на 1000 человек до 800 кв. м. Между тем, инвестиционная привлекательность отдельного магазина, как правило, существенно ниже, чем у торгового центра. Международные консультанты по недвижимости используют другие методики оценки. Они учитывают именно торговые центры. По данным Jones Lang LaSalle на конец 2006 года в Москве насчитывалось порядка 150 кв. м на 1000 человек. К концу 2007 года этот показатель возрастет примерно на 60%.

По нашим оценкам столичный рынок в среднесрочной перспективе способен переварить не менее 3 млн кв. м качественных торговых площадей. На уровне 5,0-5,5 млн. кв. м он начнет входить в стадию насыщения. Что касается ресурсной базы, то к собственным средствам девелоперов добавились значительные ресурсы международных инвесторов, которые еще несколько лет назад не использовались, кроме того, девелоперские компании сегодня активно выходят на рынок капитала. Поэтому в наличии средств, необходимых для ввода нескольких миллионов метров качественных торговых площадей, сомневаться не приходится.

Начальник отдела торговых помещений Jones Lang LaSalle Максим Карбасникофф

Московский рынок торговых площадей на сегодняшний момент самый быстрорастущий в Европе – нигде не возводят такого количества торговых центров. Неуклонно растет их качество, на рынок выходят новые розничные операторы, появляются новые форматы. Тем не менее, число арендаторов ограничено в сравнении с более развитыми западными рынками, а в пересчете на душу населения Москва отстает от большинства крупных городов Европы.

Если в столице на 1 000 жителей сегодня приходится чуть более 150 кв. м. площадей в торговых центрах, то в большинстве европейских столиц этот показатель составляет 300 - 400 кв.м. В Варшаве, где рынок торговых центров развивался особенно бурно в последние 10-15 лет, на 1 000 жителей приходится 600 кв.м. торговых площадей. В Праге – 520 кв.м. Для сравнения, в Париже и Лондоне – 350 и 210 кв.м на 1 000 жителей соответственно.

Согласно планам девелоперов, до конца 2009 года общий объем предложения площадей в качественных торговых центрах Москвы вырастет с нынешних 1,6 млн кв. м до 3,5 млн кв. м. Это означает, что, в случае реализации всех заявленных проектов в срок, Москва может выйти на среднеевропейский уровень насыщенности торговыми площадями уже через 2 года. Учитывая традиционные задержки строительства, скорее всего на это уйдет 3-4 года.

При этом, согласно нашим прогнозам, из-за огромного неудовлетворенного спроса со стороны арендаторов и продолжающегося роста потребительского кредитования, стимулирующего рост розничного рынка, доля свободных площадей пока останется неизменной – около 1 процента. Определенную роль в этом сыграет и тот факт, что ряд проектов торговых центров, построенных за последние 10 лет, уже не соответствуют стандартам рынка и их арендаторы будут стремиться переходить в более качественные, вновь открытые ТЦ.

Беседовала Юлия ВАСИЛЕНКО