Каково сегодня количество альтернативных сделок на рынке столичного жилья?

Складывается ощущение, что в 2009 году львиная доля сделок по покупке столичных квартир проходит через договоры купли-продажи. То есть граждане продают одну жилплощадь, чтобы купить другую. RealEstate.ru решил узнать у специалистов рынка московской жилой недвижимости, каково сегодня количество альтернативных сделок по сравнению с прошлым годом. И много ли покупателей приобретают сегодня квартиры, пользуясь только накопленными средствами (без продажи другой недвижимости)?

Руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость» Наталья Алиханова:

Доля альтернативных сделок всегда была значительной и даже до кризиса. Но  сейчас  действительно подобных сделок стало больше. Стоимость жилой недвижимости была и остается высокой для большинства потенциальных покупателей, поэтому зачастую, чтобы купить квартиру, многие либо продавали имеющиеся жилье, либо брали ипотечный кредит.

В настоящее время на рынке альтернативные сделки  доминируют, на их долю приходится около 65-70 %. До кризиса около 50-60 % от общего объема сделок.

Но текущая рыночная ситуация, значительно отличается от «докризисной».  Сейчас  снизилось общее число сделок, в том числе альтернативных и ипотечных, на рынке не много покупателей. Многие желающие приобрести недвижимость ждут дальнейшего падения цен, а участник альтернативной сделки (продавец), в свою очередь, не может значительно снизить цену, так как ему необходимо взамен приобрести другое, чаще всего более дорогое жилье.

Также следует учесть, что нынешние покупатели весьма разборчивы, предложений на рынке много, и требования к ним повышены. Сейчас выгодно продать можно только свободную квартиру, поэтому многие участники альтернативных сделок, по возможности стараются освободить квартиру и лишь, затем выставить ее на продажу.

Если квартира свободна, то ее можно продать за 1-2 месяца. Если нет, то за полгода. То есть сейчас в лучшем случае альтернативная сделка закрывается через 3-4 месяца. До кризиса, даже при продаже несвободной квартиры альтернативную сделку закрывали за 3 месяца.

Большинство альтернативных сделок требуют дополнительных расходов. Например, разница между стоимостью двухкомнатной и однокомнатной квартирой эконом-класса составляет 1-2 млн руб. Самая дешевая однокомнатная квартира оценивается в 3,5 -4 млн руб., двухкомнатная 4,5-5 млн руб. Раньше дополнительные расходы довольно часто покрывали за счет ипотечного кредита, сейчас таких покупателей единицы, что также сказалось на снижение числа альтернативных сделок.

Если говорить о тех, кто сегодня приобретает квартиры, пользуясь только накопленными средствами, то их меньшинство – около 30 %, не включая "ипотечников", доля которых еще меньше. Сейчас очень мало покупателей готовых приобрести жилье за несколько миллионов рублей. Многие ждут дальнейшего снижения цен, многие опасаются ухудшения экономической ситуации и боятся тратить столь высокие суммы. В любом случае, подобных сделок и до кризиса было менее 50%.

Партнер, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank Екатерина Тейн:

Если говорить о сегменте элитного жилья, то результаты проведенного нами исследования позволяют утверждать, что доля альтернативных сделок на этом рынке не велика. Более 80% потенциальных покупателей, приобретая недвижимость, рассчитывают на собственные средства, лишь 14% допускают возможность использования кредитных средств. Безусловно, многие покупатели пользуются рассрочкой и специальными акциями, а также рассчитывают на скидки.

Исследование потребительских предпочтений в 2009 году показало, что 18% респондентов приобретают недвижимость для детей и родителей. Еще 12% опрошенных нами клиентов планируют приобрести недвижимость с целью получения дохода, инвестиции или под представительские цели, а 70% клиентов планируют покупку недвижимости для личного проживания. То есть треть опрошенных нами клиентов планирует покупку элитного жилья на долгосрочную перспективу.

Руководитель отделения «Октябрьское Поле» Компании «Инком-Недвижимость» Михаил Раздольский:

Альтернативные сделки по-прежнему занимают от 90% до 95% от всего объема сделок купли-продажи на вторичном рынке жилой недвижимости. По сравнению с 2007-2008 годами их доля практически не изменилась. В столице очень мало людей, которые в состоянии позволить себе купить квартиру, не продавая при этом свое нынешнее жилье.

В Москве приобрести новую  квартиру только за счет собственных накоплений могут не более 5% покупателей. Их количество по сравнению с докризисным периодом, конечно, сократилось. В период финансовой нестабильности люди в первую очередь стремятся сохранить и поддержать бизнес, а не приобрести очередной  пентхаус, который при таком подходе вполне может оказаться последним.

Учредитель Urban Realty Нина Кузнецова:

Количество альтернативных сделок на сегодняшнем рынке достигает 80%, то есть  составляет основную массу от общего количества сделок с жилой недвижимостью. В прошлом и позапрошлом году этот показатель находился на уровне 65 -70%. Рынок недвижимости достаточно давно стал в основном рынком альтернативных сделок.

Количество покупателей, приобретающих недвижимость с помощью личных накоплений или ипотечных кредитов, сегодня составляет порядка 20-25%. Доля сделок с ипотекой в третьем квартале 2009 года увеличилась и равна примерно 9-11% от общего количества сделок или 25-40% от сделок без продажи другой недвижимости.

Беседовал Артём БЛЮДЁНОВ