Какова оптимальная площадь элитной квартиры?

Между участниками рынка элитной недвижимости не утихает спор о том, какова же все-таки оптимальная площадь элитной квартиры. Одни склоняются к тому, что только большие метражи могут обеспечить владельцам престижного жилья настоящий комфорт, другие отмечают, что покупателям зачастую не хочется приобретать "лишние метры".  RealEstate.ru поинтересовался у продавцов элитной недвижимости, какие площади сейчас востребованы, каковы предпочтения у разных групп клиентов в вопросе, какая стоимость квадратного метра в элитном доме кажется им комфортной, а какая - завышенной. А девелоперы ответили на вопрос, из каких соображений они исходили при планировке метражей в построенных и возводящихся комплексах, на каких жильцов ориентировались при определении ценовой политики.

Генеральный директор компании TWEED Ирина Могилатова:

Для каждого класса недвижимости существует своя оптимальная площадь. Так для, например,  3-комнатной квартиры в эконом-классе это 60 кв.м, в бизнес-классе – 100 кв.м, в элитном сегменте – 150 кв.м. Представление об оптимальной площади с точки зрения покупателя – вещь весьма субъективная.  И зависит от бюджета: для кого-то это 70-метровая «однушка», а для кого-то 70 кв.м – лишь площадь комфортной гардеробной.

Если посмотреть, что сегодня популярнее всего в элитном сегменте, то это двухкомнатные квартиры метражом 100-110 кв.м и 4-комнатные площадью от 160 до 200 кв.м. Но нужно сделать важное добавление: все это имеет смысл рассматривать в привязке к техническим особенностям площади – окнам, стоякам. Ведь квартиры в новостройках сдаются в свободной планировке, и некоторые нюансы планировки могут сделать некомфортной любую площадь. Так если квартира в 160 кв. м имеет только два окна – она и не комфортна, и неликвидна (а такие предложения есть на рынке). Сделать из нее  удастся лишь одно-, максимум двухкомнатную. Каков бы не был элитный проект – ни один покупатель не хочет переплачивать за лишние, ненужные метры.

Сейчас самый типичный случай, характеризующий тенденцию, когда покупатель исходит из бюджета в 1 млн долл. и хочет за эти деньги квартиру 100-140 кв.м. Из элитного сегмента такие площади предлагают «Итальянский квартал», «Четыре солнца», «Садовые кварталы», потому они очень популярны.

Для инвестиционного же покупателя важна не столько площадь, сколько инвестиционная привлекательность объекта, его дальнейшая ликвидность. И вряд ли это будет 500-метровый пентхаус. Скорее, наиболее привлекательными для такого покупателя будут 2-комнатные квартиры  площадью 100 кв.м, 3-комнатные 150 кв.м, 4-комнатные 200 кв.м, т.е. объекты, обладающие потенциалом роста в цене.

Все потребители рынка элитной недвижимости с удовольствием сейчас покупают квартиры по цене от 8 до 10 тыс. долл. за квадратный метр. Покупатели-инвесторы обычно покупают квартиры на ранних этапах строительства, а значит по самой низкой цене. Чем выше готовность объекта, тем выше его цена. Вообще же средняя цена по рынку сейчас около 15 тыс. долл. за квадратный метр. Но насколько «комфортна» такая цена – очень сильно зависит от объекта. Если это «Купер-Хаус», «Кристалл-Хаус», дом в Бутиковском переулке, то 15 тыс. – более чем комфортная цена и для инвестиций, и для собственного проживания. В то же время, для такого объекта, как, например, «Венский дом» - эта же цифра является верхней ценой.

«Комфортность» цены для потребителя всегда привязана к бюджету конкретной семьи. В том же сегменте домов категории de luxe существует довольно большая разница между объектами, в том числе и по цене. И потребитель у каждого объекта свой. Существует кастовость, как бы мы к этому не относились. 

Президент  компании KFS-Group Сергей  Лазарев:

Стоимость  квадратного метра не может не зависеть  от площади объекта… Если застройщик  пытается «выжать» максимум квадратных метров жилой площади из «пятна застройки», не ограничиваясь этажностью (если есть возможность), минимизируя при этом площади общественных и входных зон, лифтовых холлов – это не может не отразиться на стоимости квадратного метра: он должен стоить дешевле… В случае с нашим домом соотношение жилая- общая площадь составляет 60-40%, высокое качества строительства и используемых строительных материалов, их дороговизна и сложнейшие технологии обработки (все фасады инкрустированы резным натуральным камнем) не позволяют торговаться ниже 20 тыс. долл. за кв.м… «Комфортная» же цена метра для покупателя  «Гранатного, 6» - это 25 тыс. долл.

Изначально клубный  дом класса DeLuxe «Гранатный,6» задуман, спроектирован и реализован как «семейная резиденция», в котором должно быть комфортно, уютно всем членам семьи. Учитывая высокий класс дома, концепцию семейного особняка, хорошо понимая предпочтения покупателя, привыкшему к высокому уровню и качеству жизни, практически все квартиры спроектированы с площадями более 200 кв.м. Это обязательные 3 спальни с отдельными санузлами, огромные светлые гостиные и столовые. Таких квартир у нас более 50%. Квартир площадью более 300 кв.м (с большим количеством спален) – 20% и квартир, занимающих целый этаж  450-500кв.м – также 20%. Престижность места, высокий статус дома и жильцов дает полное понимание, что квартиры приобретаются для жизни, исключая инвестиционные цели и цели аренды.

Заместитель генерального директора компании ГУТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ Анна Миронова:
 
Нельзя однозначно ответить на вопрос о том, какова  оптимальная площадь элитной квартиры, так как в элитном доме всегда предлагается несколько видов квартир разной комнатности и, соответственно, разного метража. Правильнее говорить о том, каким должно быть оптимальное соотношение квартир разной метражности в проектах класса «Премиум», и какие метражи являются оптимальными. По нашему мнению, на сегодняшнем рынке оптимальным является следующее соотношение метражей в проектах класса «Премиум»:
 
2к квартиры 70-110 м – 15-20%
3к квартиры 110-140 м – 25-30%
4к квартиры 140-170 м – 30-35%
5,6к квартиры 170-250 м – 15-20% (допустимо до 10% двухуровневых квартир)
 
Существует показатель средней удельной площади квартиры, который определяется путем деления общей площади квартир в проекте на их количество. Чем выше данный показатель, тем выше класс проекта. Самый высокий он в проектах класса «Де Люкс». 
 
Что касается нашего проекта, то могу сказать, что  планировки и метражи в "Итальянском квартале" рассчитаны на его целевую аудиторию, которая выглядит следующим образом:

Бизнесмены - 15% . Обычно это мужчины (редко женщины), реализовавшие себя в бизнесе, руководители и владельцы компаний, в возрасте от 35 до 45 лет (не позиционируют себя как семейные, даже если состоят в браке, супруг(а) не принимает участия в выборе и покупке квартиры). Для них предназначены квартиры площадью 120 - 170 кв. м;

Семейные -  30%. Под "семейными" мы понимаем молодые семьи с детьми в возрасте от 30 до 45 лет. Для них подходят площади в 150-250 кв. м;

«Золотая Молодежь»  - 10%. Это выросшие дети, которых родители готовы отселить, или «молодые специалисты» без семьи, которые покупают первое жилье для себя (одиночки или пары). Им обычно требуется квартира метражом 50-100 кв. м;

Инвесторы -  15% . Мужчины и женщины, успешно реализовавшие себя в бизнесе, в возрасте от 35 до 45 лет. Они тоже, как правило, интересуются площадями 50-120 кв. м;

«Статусные» и приезжие покупатели - 30%. Мужчины и женщины, бизнесмены и чиновники, в возрасте от 40 до 55 лет. Как правило, семейные. Им необходимы большие площади - от 180 кв. м
 
Мы считаем, что каждый из представителей вышеперечисленных категорий потенциальных покупателей найдет в "Итальянском квартале" квартиру, удовлетворяющую его потребностям, так как в проекте представлена большая линейка квартир:

- однушки от 47 до 67 кв. м;
- двушки от 67 до 100 кв. м;
- трешки от 100 до 140 кв. м;
- четырехкомнатные квартиры от 130 до 180 кв. м;
- 5,6,7 к квартиры от 170 кв. м.

Беседовала Юлия ПЕТРОВА