Какова минимальная стоимость сотки земли в Подмосковье?
Земля как довольно недорогой, но ликвидный товар в Подмосковье уже долгое время является предметом инвестиций. Однако, отсуствие Генерального плана застройки в Московской области, и, как следствие, хаотичное освоение территорий вокруг Первопрестольной делает рынок земельных участков крайне неразвитым, а вложения в загородные сотки - рискованными. Участники Экспертного совета RealEstate.ru рассказали, какова сегодня минимальная стоимость сотки земли без подряда в Подмосковье, какие направления на сегодняшний день наиболее востребованны, и какова доходность от вложений в землю.
Директор департамента маркетинговых коммуникаций RODEX GROUP Игорь Заугольников:
В январе 2011 года на территории Московской области было представлено более 10 тыс. участков без подряда, при такой затоваренности рынка некачественным и неликвидным товаром неудивительно, что цена на участки без подряда – так называемые "шанхаи" – стала снижаться. Средняя стоимость «бесподрядной» сотки составляет сегодня около 265 тыс. руб. Минимальная цена сотки - 165,2 тыс. руб. По такой цене возможно приобрести 10 соток по Симферопольскому шоссе на 67 км. За 220 тыс. покупателю предложат участок у реки, но это будет не организованный коттеджный поселок, а голая земля, за коммуникации и инфраструктуру на которой нужно будет заплатить отдельно.
Интерес к покупке земли у покупателя был всегда, а во время кризиса, когда многие, казалось бы, дорогие проекты провели реконцепцию и стали распродавать землю как участки без подряда, покупатель «клюнул» и вложил деньги. Многим эти действия принесли только проблемы и дополнительную головную боль. Самые распространенные направления "шанхаев" – Симферопольское, Дмитровское, Ярославское, Киевское. Здесь, цена на участки без подряда выросла за кризисный период в среднем на 10-12%. Хотя сейчас цены на "шанхаи" пошли вниз, и за 2010 год потеряла в среднем 2-2,5%. Тому есть несколько причин, во-первых, покупатель загородной недвижимости изменился, он вырос в своих желаниях и возможностях, к тому же появилась перспектива купить не участок, а построенный дом в коттеджном поселке с готовыми центральными коммуникациями – помощником здесь выступают застройщики, которые развивают с банками-партнерами совместные ипотечные программы. Второй причиной стали, конечно, страшные истории, уже не байки, а настоящие проблемы, с которыми сталкиваются обманутые покупатели участков без подряда.
Говоря об участках без подряда, сложно описать привлекательность инвестиций, безусловно, это меньшие деньги, чем, например, покупка коттеджа, но это еще смотря какую землю клиент собирается приобретать. Но неоспорим тот факт, что, приобретая землю без подряда, покупатель мечтает, что уже через максимум год-полтора он сможет жить в своем собственном загородном доме, но у него нет ни гарантий, ни дома через полтора и даже два года. Бесплатный сыр бывает, как известно, только в мышеловке. Когда вам предлагают слишком низкую цену, надо очень внимательно изучить и сам продукт, и предлагающего его девелопера. Среди продавцов участков без подряда часто так называемыми девелоперами являются фирмы-«однодневки», которые, как правило, ни за что не отвечают. Они пропадают, как только получат свою прибыль, быстро «толкнув» землю ослепленным мечтой о доме клиентам.
Ведущий специалист департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Михаил Беляков:
Если это земля сельхозназначения, то стоимость сотки может составлять 1-2 тыс. долл. Это будет участок в садовом товариществе, в 50 км от МКАД по южным направлениям. Если брать пограничные с Московской областью районы, то там цена сотки может опускаться еще ниже. Так, средняя стоимость сотки в коттеджном поселке «Славный», расположенном в 77 км от Москвы по Новорязанскому шоссе, составляет 450 долл. По итогам года там было реализовано 304 участка. Скорее всего, основными покупателями этих участков сельхозназначения, стоимостью от 2600 долл., без электричества и газа являются не москвичи, а жители города Воскресенск, расположенного в непосредственной близости от поселка.
В настоящее время участки без подряда скорее чуть дешевеют, чем дорожают. Происходит это по нескольким причинам. Во-первых, на сегодняшний день довольно много участков земли переоценено, особенно в элитном сегменте. Во-вторых, как правило, девелопер срывает указанные сроки по проведению коммуникаций. В принципе это данность, что заявленные сроки не совпадают с реальными, но на цене это отражается не лучшим образом. Скорее исключением из правил стали продажи участков без подряда в поселке «Новорижский». Там за прошедший год земля подорожала более чем на 30%.
При выборе объекта инвестору не надо клевать только на его дешевизну. У инвестиционной покупки интересной должна быть не только цена. Если участок никакой и главная его ценность, что он расположен на Новой Риге, то смысла инвестировать в него нет. У объекта инвестиций, тем более если это земельный участок, должна быть уникальная природная черта: близость леса или водохранилища.
Руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов:
Минимальная стоимость сотки на рынке загородной недвижимости Подмосковья, по данным на январь, составила 12 500 руб. Предложения с такой стоимостью были отмечены в начале 2011 года в поселке «Лесное», расположенном в 115 км от столицы по Новорижскому ш. В продажу предлагаются участки без подряда площадью от 6 до 50 соток. В поселке запланировано подведение всех необходимых коммуникаций: электричество, водопровод, газ. А также строительство детских и спортивных площадок и магазина.
За период кризиса средние цены изменялись следующим образом: за 2009 год уменьшились на 40%, а в 2010 - на 31% по сравнению с 2009. Снижение средних цен вызвано 2 факторами. Во-первых, массовым выходом на рынок участков без подряда по крайне низким ценам (60% продаваемых поселков сейчас - поселки без подряда). Во-вторых, легализацией девелопарми в период с середины прошлого года цен в прайсах, т.е. вместо предоставления больших скидок от докризисных цен, понижали цены и корректировали прайс-листы.
Рост спроса и стоимости объектов отмечается там, где изначально было сконцентрировано наибольшее число ликвидных предложений, где концепция проекта соответствовала сегодняшнему дню, интересам сегодняшнего потребителя. Там, где продажи носили случайный характер, уровень сделок продолжает снижаться. Концепция таких проектов не совпадает с требованиями современных покупателей и от того становится менее ликвидной на сегодняшний день, что ведет к снижению цен. При этом в новых условиях рынка реабилитировавшиеся девелоперы настроены вести рентабельный бизнес, не занижая стоимости объектов. Следовательно, себестоимость и уровень цен в загородных проектах в следующем году будет расти.
Беседовала Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА
