Какова будет ценовая политика банкиров-девелоперов?

Многие девелоперские проекты за время кризиса так или иначе перешли в частичную или полную собственность финансировавших их банков. Так, самый громкий раздел проектов намечен между корпорацией MIRAX GROUP и Альфа-Банком: по последнему соглашению, девелопер должен выплатить половину долга – порядка 165 млн долл. – недвижимостью. Пока же в арестованных активах банка находятся башня «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити» и бизнес-центр «Миракс Плаза». А вот рекордсменом по объему "отданного" кредиторам в счет долга является «Главмосстрой». Так, Банк Москвы в зачет кредита на 4 млрд руб. получил часть его проекта "Подольские просторы", а "Уралсиб" – территорию завода на юго-западе столицы. Сейчас холдинг Олега Дерипаски договаривается с ВТБ о том, чтобы передать вместо кредита на сумму 3,2 млрд руб. третью долю в ЖК "Мичуринский". С этим же банком, возможно, будет расплачиваться по кредиту и другой крупный застройщик ПИК-девелопмент – на карте стоит проект «Раменки». В результате подобных изменений кредитные организации теперь имеют большой вес на рынке недвижимости московского региона. В связи с этим RealEstate.ru решил высянить у экспертов и участников рынка, как кредитные организации собираются распоряжаться девелоперскими проектами, а также будут ли они сдерживать падение цен за счет своих ресурсов или, наоборот, стимулировать их рост.

Вице-президент ФБК по банковскому аудиту Алексей Терехов:
 
В целом, девелоперские активы – это непрофильные активы для банка,  которые они в последнее время получили  в результате "отступного" по просроченным кредитам. Банкам экономически целесообразно эти девелоперские активы передать специализированным организациям, способным профессионально ими управлять. Правда, это не просто, так как экономические интересы менеджеров и банка могут не совпадать. Для целей передачи в управление объекта сегодня существуют уже отработанные механизмы – такие как финансовые компании с различной специализацией, инвестиционные паевые фонды, управляющие компании и т.д. В классическом варианте управления проектами целесообразнее и удобнее всего было бы именно так и поступать. Но сложность заключается в том, что не у всех банков сегодня существуют такие "контролируемые" компании и паевые фонды. Рыночные отношения не на столько развиты, что бы можно было бы им делегировать этот контроль. Для этого ряд кредитных организаций в настоящий момент либо создали, либо создает финансовые или управляющие компании, которые становятся совладельцами их девелоперских проектов.
 
Будут ли банки заинтересованы в распродаже этих активов или нет? Будут ли они сдерживать падение цен за счет своих ресурсов или пустят ситуацию на самотек? На самом деле, все зависит от общей ситуации в секторе, от состояния экономики в целом. На сегодняшний день мы констатируем, что в финансовом секторе уже появились некие признаки стабильности, так что в вопросах с квадратными метрами банки, вероятно, инициативы  проявлять не будут, так им по роду своей деятельности не свойственно продавать жилье или управлять поселком. Поэтому если банк принял тот или иной проект, то дальше он либо его продаст, либо передаст в управление. А затем уже возникнет вопрос, кому этот проект достался и в каком качестве. Банкиров может заинтересовать и получение дохода от эксплуатации объекта,  и его перепродажа. Вот, к примеру, недавно Сбербанк организовал «Русский Аукционный дом», который может стать активным участником рынка "дефолтных квартир". Однако вряд ли объем "дефолтных квартир" Сбербанка, выставленных на продажу, займет существенную долю на рынке, поскольку жилищный вопрос у нас в стране стоит крайне остро, и со стороны заемщиков будет сделано максимум для того, чтобы приобретенное в ипотеку жилье не оказалось на аукционе.

Если говорить про инвестиционную недвижимость, здесь ситуация следующая. По разным оценкам, доля инвестиционных квартир составляет порядка 30% от общего числа продаваемого в той же столице жилья. Учитывая, что далеко не все из них будут выставлены на продажу, а, к примеру, могут в качестве альтернативы сдаваться в наем, многие потенциальные покупатели могут предпочесть стратегию "пересидеть, не фиксируя убытки". И лишь порядка 10% инвесторов, которые остро нуждаются в ликвидности или не способны привлечь средства на оплату долга из других источников, будут вынуждены передать свои квартиры банкам. В результате можно предположить, что после того падения спроса и предложения, которые произошли на рынке, эти самые 10% инвестиционных квартир, выставленные банками, существенным образом не скорректируют цены предложений.

Аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин:

Что касается дальнейшего использования девелоперских активов банковскими и финансовыми организациями, а также в том или ином виде организациями с государственным участием, то в большинстве случаев (если речь идет не о крупных пакетах в сильных девелоперских компаниях, а просто об объектах недвижимости или долях в небольших бизнесах) наиболее реалистичным нам представляется сценарий дальнейшей перепродажи подобных активов профильным игрокам рынка.

Безусловно, в текущих условиях подобные сделки подразумевают существенный дисконт, поэтому вполне вероятно, что активные перепродажи будут происходить только по мере восстановления рынка (в моменте банки очевидно не готовы реализовывать активы с убытком, поэтому сейчас можно говорить о том, что эта ситуация скорее нейтрально отражается на динамике цен). И, тем не менее, подобный подход представляется нам наиболее вероятным. Ведь, как правило, банки не заинтересованы в объектах недвижимости как таковых, к тому же в низколиквидных, принимая во внимание текущие условия. Их задача, грубо говоря, вернуть свои инвестиции, ранее предоставленные участникам рынка в виде кредитов. Вместе с тем, мы не исключаем, что в ряде случаев это может превратиться в отдельный бизнес. То есть для управления и развития такими активами, особенно если речь идет о незавершенных проектах, могут быть созданы отдельные компании. И такие примеры в принципе уже есть.

Директор по развитию клиентского бизнеса Альфа-Банка Максим Першин:

Банк может получить от девелоперов разные виды активов: стройплощадки с документами, землю, недострой, готовые объекты. В зависимости от качества объекта и его ликвидности банк определяет, как дальше им распоряжаться. Стратегия вырабатывается по каждому объекту индивидуально, единого правила не существует.

Оптимальный вариант – продажа актива, который для банка является непрофильным. Если объект готов и у него есть устойчивый cashflow, то банк может отложить его продажу до лучших времен. Естественно, эксплуатировать такой актив будут специализированные компании. Недострой, скорее всего, будет достраиваться, чтобы у объекта появилась ликвидность. В этом случае также будет привлекаться профессиональный участник рынка.

Беседовала Ирина ФИЛЬЧЁНКОВА