Какой должна быть справедливая цена на столичный квадратный метр?

В настоящий момент на московском рынке жилья наблюдается относительная стагнация. Многие эксперты высказывают мнение, что бурный рост цен на все типы жилья, который мы наблюдали в прошлом году, привел к неадекватной ситуации, когда жилье в старом фонде стоит немногим (на 10-15 дешевле нового качественного жилья). RealEstate.ru решил понитересоваться у экспертов, в каких пределах, по их мнению, должна установиться справедливая (адекватная) цена на квадратный метр в старом фонде, в новом жилье экономического класса и бизнес-класса?

Вице-президент группы компаний "ВМП Корп." (в группу компаний "ВМП Корп." входит компания "Новая Площадь"), вице-президент "ОПОРы России" Алексей Кожевников

Стоимость жилья определяется, прежде всего, самим рынком, а также уровнем административных барьеров, которые выстраивает федеральная, региональная и муниципальная власть. Кроме того, мне кажется, о справедливой, или, как Вы говорите, адекватной, стоимости квадратного метра в РФ можно будет говорить только тогда, когда на каждого россиянина будет приходиться по 30-35 кв.м жилой площади, то есть когда спрос будет преимущественным образом удовлетворен. К сожалению, темпы жилищного строительства сейчас не могут обеспечить жильем всех нуждающихся граждан.

А что касается московского региона, то могу сказать, что в условиях ажиотажного спроса цены на недвижимость разного типа: монолитную, кирпичную, монолитно-кирпичную и даже панельную – действительно практически сравнялись. Однако с начала 2007 года мы наблюдаем некоторую стагнацию рынка, и цены на жилье, особенно низшей ценовой категории (панельные квартиры, недвижимость в старом фонде), подверглись коррекции, и это процесс продолжается до сих пор. Думаю, рынок выровняет стоимость квадратного метра в жилье разного класса и приведет к определенной пропорции, по которой будут установлены цены на старое жилье, новое жилье эконом-  и бизнес-класса.

Однако хочу заметить, даже старое и наименее качественное жилье в столице все равно будет дорожать, хотя темпы роста цен на разные классы недвижимости могут быть разными. Москва есть Москва.

Исполнительный директор Департамента недвижимости корпорации MIRAX GROUP Александр Моторин

В 2006-м под влиянием общего ажиотажа равными темпами дорожала недвижимость во всех сегментах, любого класса и уровня.

Однако это привело к переоценке дешевого низкокачественного жилья; цены на которое, возможно, подвергнутся коррекции в пределах 15-20%. Больше - вряд ли, т.к. консерватизм продавцов не даст столь радикально снижать цены, и многие предпочтут выждать благоприятной конъюнктуры.

Коррекция в любом случае не будет резкой (никаких потрясений и экономических катаклизмов не было).

Москва приобретает все более выраженные черты делового, финансового и образовательного центра международного уровня. Мировая практика свидетельствует, что квартира в качественном объекте бизнес-класса должен стоить минимум на 40% дороже типовой. Строить типовую панель в черте города становится чересчур расточительно с точки зрения использования земельных ресурсов.

С другой стороны, объекты бизнес, премиум-класса и выше еще не исчерпали резервов роста и могут подорожать на 10-15%.

Руководитель отдела маркетинга ОАО "Пересвет-Девелопмент" (входит в ГК «Пересвет-Групп») Александр Козлов

Мне кажется, в данном вопросе нужно быть более точным. В настоящее время стоимость одного квадратного метра жилой недвижимости старого фонда в пяти- и девятиэтажках, а также в12- этажных домах находится на уровне 3,6 тыс. долл., стоимость современного панельного жилья в большинстве случаев укладывается в 4,1 тыс. долл., а монолита – в 4,55 тыс. долл.  Из этого следует, что если к стоимости квартиры в старом жилом доме прибавить 14%, получим панельное. Далее к панельному жилью прибавим 11%, получим монолит. То есть разница между старым жильем и монолитом составляет на практике всего 25%!

Думается, что более логичным соотношением может быть следующее: разница в стоимости монолитного и панельного жилья  должна составлять 20-40%, а разница цен на панельное и старое жилье должна вписываться в 15-20%. Монолитные новостройки могут быть дороже жилья старого фонда на 40-60%.

Директор Департамента организации продаж инвестиционно-строительной компании "М.О.Р.Е. - Плаза" Алексей Медведев

Прежде всего, необходимо отметить, что цена на недвижимость зависит не только от класса жилья, но еще  и от  двух характеристик - местоположения дома и степени готовности объекта. Поэтому сегодняшние цены приведены с учетом следующих условий:

- объекты расположены в пределах МКАД

- все дома построены и сданы ГК

 1. Жилье в старом фонде (5-12 этажные дома)

     3500-3800$ за метр

 2. Новое жилье экономического класса

    4300-4500$ за метр.

   В принципе, по таким ценам можно было продавать новое типовое жилье в пределах МКАД при условии его наличия на рынке. Однако, на сегодняшний день, нового жилья эконом-класса в пределах МКАД на рынке практически не встречается, так как основная масса типовых квартир предназначена для городских социальных программ. Основной объем панельного жилья сосредоточен либо за пределами МКАД (Кожухово, Солнцево, НовоПеределкино, в недалеком будущем - в Щербинке, Некрасовке), либо вблизи промышленных зон (м-р Волгоградский). Поэтому  в сегодняшней действительности, из-за смещения данного класса жилья за МКАД, средний уровень цен этого сегмента оставляет всего 2800-3500$ за метр.

 3. Новое жилье бизнес-класса

    5300-5800$ за метр.

   Данные цены приведены при условии полной готовности дома, когда строительные риски практически сведены к минимуму. Большинство сегодняшних монолитно-кирпичных домов бизнес класса реализуются на начальных этапах строительства, а потому квартиры в них предлагаются на 15-20% дешевле представленных выше цен.

Директор по маркетингу Корпорации «ИНКОМ» Лидия Гречина

Справедливая цена своя для каждого, поэтому, оценивая рынок правильнее оперировать понятием "нормальной цены", которая определяется балансом спроса и предложения. В 2005-2006 году на рынке столичной жилой недвижимости явно доминировал спрос, что привело к существенному завышению цен. Сейчас рынок возвращается в спокойное состояние, мы являемся свидетелями нормализации цен, в первую очередь, в сегменте городской недвижимости эконом-класса. По нашим оценкам этот период завершится к осени 2007 года и дальше рынок продолжит развиваться по своим обычным законам.

 С экспертами беседовали Юлия ВАСИЛЕНКО, Алексей КИЛИЧЕВ, Любовь ОРЛОВА