Какие события в 2011 году стали знаковыми для рынка недвижимости Москвы?
Что принес рынку недвижимости Москвы 2010 год? Сбылись ли самые страшные прогнозы экспертов? Или на рынке наступила долгожданная стабилизация? Какие тренды уходящего года перейдут в Новый 2011-ый? Об этом RealEstate.ru рассказали ведущие девелоперы, застройщики, риелторы и аналитики столицы.
Председатель Совета директоров холдинга «МИЭЛЬ» Григорий Куликов:
Если задуматься, какие ощущения оставляет после себя 2010 год, то у меня этот год, как ни странно, ассоциируется с подъемом шахтеров из забоя на солнечный свет после тяжелого трудового дня. Прошел тяжелый, кризисный 2009-й, и наконец в 2010 году мы увидели свет. Рынок недвижимости в уходящем году проявил себя на удивление бодро. Первое полугодие 2010 года было рекордным по объему сделок. Я не припомню такого ни в 2009-м, ни в 2008-м, ни даже в 2007-м году. Это, безусловно, это является следствием «отложенного спроса».
Генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров:
Постепенно рынок привык к новым условиям работы, при этом ряд девелоперов смог практически освободиться от трудных долгов, в том числе Доронин (Capital Group), Добашин ("КРОСТ"), Тимербулатов ("Конти"), Козловский ("Инком"), Ковалев ("Экоофис"). При этом часть компаний стала во многом контролироваться своими кредиторами, например, "Система-Галс", "ДОН-Строй" и другие. Определился тренд: на рынке девелопмента на взлете находятся полугосударственные компании, имеющие значительную долю госзаказа в портфеле своих проектов, поддерживаемые крупнейшими банками (Сбербанк, ВЭБ, ВТБ, Газпромбанк). Проблемы испытывают близкие к команде Лужкова компании, прежде всего "Интеко". Причем некоторые из них и при наличии поддержки уже демонстрировали негативные перспективы, например, МИАН. Некоторые риелторские компании, отдельные близкие правительству Москвы структуры в риелторском бизнесе, теперь испытывают серьезные проблемы с клиентами.
Стремительно выросла доля рынка у таких риелторов, как НДВ (обещает в 2011 продать 1 млн кв. м) и у нас. Многие мелкие фирмы покинули рынок. Мировые бренды, такие как Colliers, Jones Lang LaSalle, Cushman&Wakefield выдерживают конкуренцию благодаря зарубежным заказам и имеющимся наработкам, хотя по сравнению с первой половиной 2008 года значительно сократили персонал. Операторы рынка как риэлторского, так и строительного сплотились, стали чаще встречаться, совместно решать свои проблемы. Та нижняя планка, до которой падали отдельные девелоперы и владельцы, имеет тенденцию к повышению. То есть тот сегмент, в котором сделки осуществлялись наиболее эффективно, показывает рост.
Постепенно с рынка вымываются самые ликвидные, часто готовые ко въезду объекты. Новое строительство заторможено, что приведет нас уже в 2011 году к росту цен. При этом именно 2010 год стал поворотным с той точки зрения, что объекты и их перспективы поддаются оценке, некоторые площадки и проекты мы сегодня уже оцениваем как интересные с точки зрения инвестиций. В нашем портфеле постоянно есть до семи объектов, которые мы рекомендуем покупать.
Судя по заявляемым сегодня (и замалчиваемым ранее) цифрам, можно уже делать вывод о крайне высокой стоимости работ, когда заказчиком выступает город или "федералы". Примерами могут послужить обнародованные цифры по затратам на такие проекты, как Третье транспортное кольцо и гостиница "Москва".
Самым активным образом ведется строительство олимпийских объектов в Сочи. По моему мнению, именно в 2010 году все сомнения касательно готовности к Олимпиаде развеяны. Лидерами выступают строители транспортной инфраструктуры, а также такие глобальные проекты, как "Роза Хутор" и "Горки Город".
Генеральный директор, со-основатель и партнер компании Kalinka Realty Екатерина Румянцева:
В начале года перед нашей компанией встал вопрос, «как зарабатывать деньги в посткризисный период». Не поступаясь основным стратегическим принципом компании - «профессиональное честолюбие превыше всег», мы вынуждены были пересмотреть тактику ведения боя за сохранение лидерских позиций среди консалтинговых и брокерских компаний на рынке высококачественной жилой недвижимости.
Есть абсолютное понимание невозвратности 2007 года: “легких и шальных денег” уже не заработать, но тем и интереснее построение стратегии развития бизнеса для нашей компании.
Я - человек вызова, и для меня желание идти своим курсом, оставляя после себя «цветущие сады», сильнее временных трудностей. Итоги 2010 года усилили убежденность в том, что на рынке консалтинговых и риелторских услуг мелким компаниям просто не выжить, настало время профессионалов, чьи репутация, опыт, менеджерская команда смогут принести добавленную стоимость в девелоперский проект и удовлетворить самых взыскательных клиентов.
Генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Владимир Киреенко:
Подводя итоги года, хотелось бы отметить в первую очередь те события и факторы, которые продолжат оказывать влияние на отрасль и в новом 2011 году. На мой взгляд, одним из основных событий на рынке недвижимости в уходящем году явилось то, то гигантский объём «токсичных» активов банков в этой сфере не «потянул» рынок дальше вниз, что позволяет многим девелоперам с некоторым оптимизмом смотреть в будущее.
Другим событием стало введение СРО, которое серьезно изменило схему ответственности девелоперских и строительных компаний. Со вступлением нового закона существенно вырос порог доступа на рынок и значительно увеличились издержки его участников на содержание новой системы саморегулирования строительства.
Заместитель генерального директора "ГУТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ" Миронова Анна:
Уходящий год компании рынка недвижимости, пережившие кризис, будут вспоминать с благодарностью. Восстановился потребительский спрос во всех сегментах рынка, появилась возможность среднесрочного планирования стратегий развития компаний и проектов, вернулась уверенность в завтрашнем дне.
За период 2008 - 2009 годов практически незаметно для девелоперов и риелторов изменились потребительские предпочтения. А в 2010 году стало заметно, что location перестал играть решающую роль в выборе объекта недвижимости. Аудитория элитного сегмента рынка повзрослела. Покупатели стали уделять гораздо больше внимания качественным характеристикам объекта, таким, как архитектура, темпы строительства, эффективность планировочных решений, безопасность окружающей территории. Девелоперы, предугадавшие изменения потребительских предпочтений, уменьшили среднюю площадь квартир, доработали планировки, скорректировали маркетинговую политику продвижения объектов. Игроки рынка, которые сумели быстро сориентироваться в изменившихся экономических и социальных условиях и предложить повзрослевшей целевой аудитории принципиально иное качество продукта, в этом году фиксировали хорошую прибыль.
Генеральный директор Cushman & Wakefield Тим Миллард:
Общую ситуацию на рынке в 2010 году можно охарактеризовать как позитивную – неуправляемое движение вниз завершилось, у игроков появилось понимание уровня цен и спроса.
В офисной недвижимости это привело к заключению масштабных сделок по аренде офисных помещений. Фактически, крупные арендаторы сумели воспользоваться сложившейся ситуацией и решили вопрос по консолидации офисов, продления существующих договоров аренды с максимально возможной для себя выгодой. В качестве яркого примера - заключение сделки по аренде более 40 тыс.кв.м офисных площадей в московском бизнес центре Nordstar Tower между ТНК-BP и «ДС Девелопмент» (группа компаний «ДОН-Строй»).
На рынке инвестиций произошло снижение ставок капитализации, и это увеличило инвестиционную активность. Скорее всего, в первой половине 2011 года мы увидим большое количество крупных инвестиционных сделок. На рынке торговой недвижимости нельзя не отметить открытие таких высококачественных торговых центров как VEGAS в Москве и Galeria в Санкт-Петербурге, а также выходе на рынок аутлет-центров, в качестве примера, проект Outlet Village Belaya Dacha, который мы cдаем в аренду. Все это, совместно с выходом новых брендов, таких как Uniqlo, Reiss и Parfois, говорит о развитости рынка торговой недвижимости России.
В складской недвижимости доля вакантных площадей сократилась с 13% до 2-3% и практически возвратилась на докризисный уровень. Ставки аренды выросли на 15%. Были анонсированы новые проекты, началось строительство ранее замороженных.
Директор по России и СНГ, Отдел стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева:
2010 год начинался очень непросто. Затем, с лета, рынок немного оживился. К концу года мы видим значительное увеличение интереса девелоперов к развитию новых проектов. Естественно, это в основном проекты торговых центров, как в Москве и Санкт-Петербурге, так и в регионах. Торговый сегмент наиболее быстро стал выправляться. 2010 год показал, что ситуация стабилизируется, поэтому потребительский рынок стал оживляться.
В 2010 году мы наблюдали также, что и офисные арендаторы, поняв, что рынок достиг дна, а ставки ниже уже не будут, начали активно арендовать наиболее привлекательные площади в Москве. За счет этого ставки аренды в столице на самые лучшие офисные здания стали расти. Этот факт подтолкнул некоторых девелорперов к мысли о том, что уровень вакантности скоро снизится с текущих 14% до более приемлемых 8-10%. А в таких условиях уже можно говорить про новые проекты.
Таким образом, можно сказать, что 2010 принес российскому рынку недвижимости больше позитивных моментов, чем ожидалось, и что позитив явно перевесил негативные явления. Мы уходим в 2011 год с положительным настроем, что ситуация и дальше будет улучшаться.
Aналитик рынка недвижимости, руководитель портала ARN.ru Андрей Бекетов:
Вероятно, главным событием рынка недвижимости в уходящем году была констатация факта неспособности риелторов работать в условиях стабильных цен. Все те же призывы типа «покупай, а то подорожает» или «ипотека - это ваш шанс» и т.п.
Любой информационный взброс был рассчитан не на покупку жилья для инвестиций в собственную жизнь, а на спекуляцию на рынке: купил подешевле, продал подороже. При этом очевидная невозможность получения прибыли на стабильном рынке просто игнорировалась. Риелторы были не только не готовы к такому повороту событий, но и оказались необучаемыми. 1,5 года постоянных цен не смогли столкнуть их со спекулятивного стереотипа понимания природы рынка недвижимости.
Рост объема предложений зашкалил за все возможности. Рынок перенасыщен жильем, но сделок нет, а цены не снижаются. При этом ведущие аналитики рынка недвижимости неоднократно предупреждали риелторов и девелоперов, что кризис типа «L», в который вошла мировая экономика, продлится долго и выход из него будет не скачкообразный, а очень и очень медленный. Поэтому тактика страуса, спрятавшего голову в песок на время опасности, тут не проходит. Нужны новые стимулы для запуска рынка недвижимости и новые подходы к этим стимулам.
Отдельно необходимо сказать о рынке новостроек. Тут тоже не все в порядке. Явное нежелание застройщиков использовать закон №214-ФЗ "О долевом участии в строительстве" привело к оттоку потенциальных покупателей, готовых вложить свои деньги с минимальным риском. Ценовая стабильность лишила потенциальных участников рынка новостроек диверсификации рисков, когда рискованные вложения в строительный бизнес закрывались стабильным ростом цен. Настало время не то что задуматься, но уже и реализовать перераспределение рисков в строительном бизнесе.
Что касается ипотечного кредитования, его основным стимулом до кризиса была схема взятия кредита, покупки квартиры, ее последующей продажи, возврата кредита и получения прибыли за счет разницы между ценой продажи и стоимостью кредита плюс его обслуживание. Вся эта схема базировалась на одном условии: рост цен должен был быть выше ставки по кредиту. Как только рост цен стал меньше ставки по кредиту, схема потеряла свою целесообразность, и река ипотечных кредитов превратилась в ручеек. И здесь надо переосмыслить назначение ипотеки, особенно при использовании ее в новостройках.
В целом год показал, что профессионалы рынка недвижимости не смогли выработать новых подходов к новым условиям, а выбрали выжидательную тактику. В то же время есть надежды, что в будущем году мы увидим новые формы работы на рынке. В среде профессиональных участников рынка достаточно образованных людей, способных генерировать идеи и воплощать их на практике.
Беседовала Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА
