Как живет ипотечный заемщик в кризис?

Сегодня ставки по ипотечным кредитам в банках не опускаются ниже уровня 18%, а требования к заемщикам еще более ужесточаются. Все это указывает на то, что ипотека в стране медленно умирает, так и не успев "созреть". С другой стороны, те граждане, которые уже взяли кредит на жилье, в связи с сокращением доходов тоже находятся в неприятной ситуации. Однако кризис проходит, а спрос на жилье остается. В связи с этим возникает много вопросов: сколько людей до кризиса хотели и могли взять ипотечный кредит, сколько россиян сегодня готово связать себя обязательствами перед банками, чего они ждут от ипотеки и как оценивают свои возможности в будущем. По просьбе RealEstate.ru директор по исследованиям Национального агентства финансовых исследований (НАФИ) Диляра Ибрагимова составила портрет ипотечного заемщика в период кризиса.

Вопросы, связанные с жилищным кредитованием имеют особую актуальность. Это вызвано, во-первых, общей динамикой жилищного кредитования в докризисный период. Достаточно сказать, что только за 2007 год объем задолженности населения по жилищным кредитам удвоился, а доля жилищных кредитов в общем кредитном портфеле за год увеличилась с 19% до 26%. В условиях кризиса эти цифры, безусловно, приобретают несколько иное значение, поскольку при сокращении реальных денежных доходов населения закономерно возникает вопрос о возможности людей выполнить ранее взятые на себя обязательства. Надо сказать, что именно в этом вопросе средний класс может представлять собой «группу риска», ведь кредитная активность обобщенного среднего класса в сравнении с другими социальными стратами в большей степени концентрируется на «крупногабаритных» по своему содержанию кредитах, в первую очередь на покупку недвижимости. К середине 2007 года, согласно данным масштабного обследования Независимого института социальной политики (НИСП), 18% семей, входящих в обобщенный средний класс и имевших жилищный кредит, еще продолжали их выплачивать, причем часть из этих семей имела еще и второй кредит, взятый преимущественно на покупку автомобиля. Мы не можем обоснованно говорить, какова доля «плохих» кредитов в этой конкретной целевой группе, но на общем уровне банковская статистика свидетельствует о росте просроченной банковской задолженности. Так, согласно данным ЦБ, просроченная задолженность по рублевым жилищным кредитам выросла за последний квартал 2008 года почти вдвое (с 0,38% до 0,7% в кредитном портфеле), а по валютным кредитам (их доля в общем объеме жилищных кредитов чуть меньше 20%) – до 2,7%, притом что ранее практически никакой просрочки по этим видам кредитов не наблюдалось.

Вместе с тем, кризис рано или поздно пройдет, а вопрос о потенциальном спросе на жилищные кредитные программы останется. Посмотрим, каков же этот спрос был накануне кризиса, который в настоящее время, безусловно, не уменьшился, а приобрел отложенную форму.

Проведенная оценка  возможностей населения по участию в жилищных кредитных программах показывает, что в накануне кризиса 43% российских семей могли бы участвовать в них с минимальным кумулятивным объемом выплат от 250 тыс. руб. Сделанный тогда прогноз (на основе макроэкономического прогноза МЭРТа) показывает, что и в стабильных условиях к 2010 году доля таких семей увеличивалась бы незначительно. Возможность участия населения в кредитах небольшого объема достигает максимума в десятилетних программах, в программах среднего объема (1-2 млн руб.) пик приходится на срок 15 лет, крупного (более 2 млн руб.) – на 20 лет.

Более половины домохозяйств, имеющих возможность (как по доходу, так и по возрасту) участвовать в системе жилищного кредитования, не собирается в ближайшее время что-либо предпринимать для изменения своих жилищных условий.

В 2007 году доля домохозяйств, которые «планировали улучшить» свои жилищные условия и «могли расплатиться» по размеру кредита от 250 тыс. руб. (с учетом процентов), относительно невелика – 15,2%. Но это в 3 раза больше численности реальных участников системы банковского жилищного кредитования.

Можно обоснованно говорить, что в стране существует достаточно большой, но пока нереализованный кредитный потенциал вследствие дефицита кредитных ресурсов и социокультурных установок, распространенных в обществе. Только треть домохозяйств, которые имеют возможность участия в кредитных программах и планируют улучшить свои жилищные условия, собирались (по данным опроса, проведенного накануне кризиса) обратиться за банковским кредитом (и их доля не увеличивается в ближайшем будущем). Более половины семей, хотя имеют материальные и возрастные возможности обращения за кредитом, рассчитывают только на собственные средства, в частности, на сбережения, которые у них далеко не всегда есть. Среди причин такой ситуации – непонимание и незнание механизмов кредитования (этот финансовый инструмент является еще новым для большинства населения), отсутствие доверия к кредиторским организациям, неуверенность в собственном будущем, психологические опасения «жизни в долг» как таковые  и т.д. Стратегия вовлечения потенциальных клиентов должна быть комплексной - от ликвидации финансовой неграмотности и обучения умению просчитывать риски в различных ситуациях до выстраивания абсолютно транспарентных отношений между банками и заемщиками.

Как кризис повлиял на планы россиян?

Как уже говорилось, потенциальный спрос остался, он только перешел в отложенный. Но в условиях кризиса важно следить за ожиданиями людей - опыт опросов показывает, что если люди массово начинают ожидать улучшения ситуации, то, как правило, они не ошибаются.

Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ) было проведено два общероссийских опроса с целью исследования того, как россияне оценивают нынешнее время для покупки жилья, а также прогнозы динамики цен на жилье и ипотечных ставок.

В апреле 2009 года по сравнению с октябрем 2008 года на шесть процентных пунктов выросла доля россиян, считающих, что сейчас не лучшее время для покупки жилья. Если в октябре 2008 года таких было 26%, то в апреле 2009 года их доля выросла до 32%. Причем, жители малых городов и сел более склонны к пессимистичным оценкам (45% и 36% соответственно оценивают время как плохое для покупки жилья). Жители обеих столиц чаще, чем в среднем по России (32%), оценили время для покупок жилья как «не хорошее, но и не плохое». Чаще, чем в других типах населенных пунктов, оптимизм в оценках благоприятности текущего момента для покупок жилья проявили жители крупных городов: 32% уверены в том, что сейчас хорошее время для приобретения жилой недвижимости.

За год с 67% до 45% сократилась доля россиян, ожидающих роста цен на недвижимость, при этом в пять раз выросла доля тех, кто ожидает падения цен на жилье, и в три раза - доля тех, кто уверен в их стагнации. Ожидание роста цен чаще, чем в других типах населенных пунктах, встречается в ответах жителей сел (59% сельских жителей ожидают роста цен). Об уменьшении цен чаще говорят жители малых городов (от 100 до 500 тыс. жителей)  - 21% по сравнению с 15% в среднем по России.

Россияне стали реже прогнозировать рост ставок по ипотечным кредитам: так, в октябре 2008 года 55% россиян ожидали роста ставок, а в апреле 2009 - стало 43% опрошенных. Доля тех, кто полагает, что ставки по ипотеке останутся неизменными, выросла с 13% до 18%. Так, 8%  в апреле против 5% в октябре рассчитывают на их снижение. Примечательно, тенденции прогноза ставок по ипотечным кредитам среди жителей различных населенных пунктов схожи с тенденциями прогноза цен на жилье: в более крупных городах мнения склоняются в сторону стагнации ставок, а в малых городах  и селах - к их росту.

В качестве иллюстрации приведу несколько таблиц.

Таблица 1. Распределение ответов респондентов на вопрос: «Как Вы думаете, сейчас в целом хорошее или плохое время для того, чтобы покупать жилье (дом, квартиру)?», % от респондентов.

Таблица 2. Распределение ответов на вопрос: « Как Вы думаете, сейчас в целом хорошее или плохое время для того, чтобы покупать жилье (дом, квартиру)» в зависимости от типа населенного пункта, % от респондентов

 Таблица 3. Распределение ответов на вопрос: «Как Вы думаете, в ближайшие полгода...», % от респондентов  

 Таблица 4. Распределение ответов на вопрос: «Как Вы думаете, в ближайшие полгода...», в зависимости от их типа населенного пункта, % от респондентов  

Таблица 5. Распределение ответов на вопрос: «Как Вы думаете, в ближайшие полгода...», % от респондентов 

 Таблица 6. Распределение ответов на вопрос: «Как Вы думаете, в ближайшие полгода...», в зависимости от их типа населенного пункта, % от респондентов  

Расскажите, пожалуйста, как живут нынешние заемщики, попавшие в сложную финансовую ситуацию?

В связи с тем, что в последнее время тема невозврата банковских кредитов стала активно обсуждаться, НАФИ провело специальное исследование, посвященное отношению россиян к этой проблеме.

Подавляющее большинство наших сограждан (84%) уверено в том, что банковский кредит необходимо возвращать в любом случае, вне зависимости от каких- либо внешних факторов. Лишь 12% респондентов скорее не согласны  с этим утверждением, а 3% - полностью не согласны. Примечательно, что россияне, относящиеся к различным социально-демографическим группам, демонстрируют схожие мнения.

К примеру, 70% респондентов считают невозврат банковского кредита преступлением. Вместе с тем каждый пятый россиянин (20%) согласен с тем, что взять кредит в банке и не вернуть его НЕ является преступлением. Следует обратить внимание, что за год доля опрошенных, согласных с подобной точкой зрения, выросла на 5 п.п. Иными словами, в условиях кризиса люди стали больше одобрять недобросовестное поведение по отношению к банкам. Показательно, что доля лиц, кто полностью согласен с тем, что не вернуть взятый в банке кредит является преступлением, за год уменьшилась в 1,5 раза (с 47% до 30%).

Как показали результаты исследования, по данному вопросу мнения россиян различных возрастов, с разным уровнем образования или материальным положением, практически не отличаются. Обращает на себя внимание тот факт, что невозврат кредита в банк не считают преступлением как те, кто пользуется финансовыми услугами, так и те, кто ими не пользуется.

Более половины россиян склоняются к мнению, что если человек не может вернуть банковский кредит, поскольку из-за кризиса его уволили с работы или у него снизились доходы, то банки не должны требовать возврата долга, в том числе и через суд. Сторонников  этой точки зрения среди опрошенных оказалось 55%, а противников  - 45%.

Таким образом, можно говорить о том, что в сознании населения есть стремление к поиску «мирного» решения проблемы невозврата долгов. Заемщики со своей стороны должны приложить все усилия для того, чтобы вернуть кредиты банкам вне зависимости от каких-либо внешних факторов, а банки, в свою очередь, должны стремиться не доводить ситуацию до суда, приложив также все усилия для достижения взаимных договоренностей.

Беседовала Ирина ФИЛЬЧЁНКОВА