Как удорожание "денег" на строительство скажется на цене кв. м в 2008 году?

Кредитные средства, как известно, являются самыми распространенными источниками финансирования строительства. Девелоперы используют их в более чем половине проектов. Однако в последнее время бытует мнение, что застройщики все реже стали пользоваться банковскими кредитами и проектным финансированием в связи с существенным удорожанием их стоимости, что может сказаться на конечной стоимости продукта, то есть того самого квадратного метра, который сегодня и без того уже побил все мыслимые ценовые рекорды. В связи с этим Realestate.ru решил выяснить у участников рынка, действительно ли кредиты для застройщиков подорожали. Какова в настоящий момент доля альтернативных источников финансирования строительства? И как удорожание различных источников строительства скажется на стоимости квадратного метра жилья в 2008 году?
 
Ярослав Козлов, директор по развитию компании "Бенефит инжиниринг":

К сожалению, это сущая правда. Банковской системе удалось преодолеть пик кризиса, но ситуация остается быть напряженной. Банки испытывают трудности и, естественно, перекладывают их на заемщиков (девелоперов). Ровно насколько деньги подорожали для банков, они подорожали и для заемщиков, это примерно 2%. Увеличение ставки - это лишь одна проблема и не самая большая. Девелоперский сектор переварил бы эти проценты, даже не дрогнув ни одной мышцей. Конечный потребитель также хладнокровно заплатил бы эти добавочные проценты к цене. На сегодняшний момент основной головной болью является не стоимость займа, а его возможность как таковая.

Сегодня говорить об альтернативных схемах финансирования не приходится. Остались только две возможности: либо банковский кредит, либо собственные средства. Строительная отрасль продолжает функционировать, благодаря ранее открытым кредитным линиям. Банки с достоинством исправно платят. Профинансировать новые проекты - вот настоящая проблема. Проект должен быть безупречным, только тогда можно стать в очередь и получить необходимый займ. Венчурные же проекты сейчас банки вообще не рассматривают.

Олег Кольпиков, начальник отдела инвестиций управления проектного финансирования Банка Проектного Финансирования:

На мой взгляд, напротив, наблюдалось увеличение числа обращений за финансированием, особенно в период стабилизации цен на жилую недвижимость. На данный момент в целом сохраняется достаточно высокий спрос на недвижимость, что позволяет застройщикам выдерживать высокие проценты по кредитам. Пользование даже дорогим займом позволяет застройщикам произвести закупку основных материалов по сегодняшним ценам, т.к. тенденция удорожания строительных материалов сохраняется. Стоимость кредитных ресурсов увеличилась за последний год не менее, чем на 6%.

Собственные средства компании обычно составляют от 5 до 20% – за их счет компания инициирует проект, получает ИРД (проектный девелопмент). Дальнейшее финансирование может происходить из различных источников, в зависимости от вида недвижимости, объема строительства, условий кредитования (инвестирования), форм собственности, законодательства и т.д.

Я бы назвал это не альтернативными источниками финансирования, а скорее параллельными. Смешанные инвестиции привлекаются чаще всего. 
 
Геннадий Залко, генеральный директор УК "РЕГИОНГАЗФИНАНС":

Действительно, в последнее время наблюдается определенная тенденция снижения объемов кредитования – и дело не только в том, что в связи с существенным удорожанием стоимости кредитных ресурсов застройщики стали неохотнее пользоваться банковскими кредитами и проектным финансированием. Финансовые институты (банки, в частности) сегодня гораздо более избирательны и строги при рассмотрении кредитных заявок. Связано это с тем, что из-за кризиса западной финансовой системы доступ российских банков к дешевым ресурсам (на использовании которых, собственно, и держалась вся ликвидность) стал существенно ограничен. Привлеченные внутри страны средства обходятся недешево, поэтому стоимость кредитных ресурсов увеличивается. По нашим оценкам по итогам 2007 года это порядка 2-3%.

Девелоперы сегодня вынужденно разбиваются на несколько категорий:

Крупные, известные компании, акции которых котируются на бирже, продолжают пользоваться кредитными ресурсами, и банки вполне охотно кредитуют их, полагаясь на репутацию и масштабы компаний. (Хотя стоит отметить, что ряд мега-проектов в сфере недвижимости, заявлявшейся к запуску в 2007 году, с началом 2008 был заморожен или приостановлен).

Небольшие, но активно работающие компании. И здесь будет идти процесс достаточно четкой сегментации – на тех, кто сможет финансировать проекты за счет собственных средств или организовывать привлечение средств, пусть даже на менее выгодных условиях, чем раньше. А вот остальные, видимо, в дальнейшем будут вовлечены в процесс консолидации на рынке девелопмента.

Доля альтернативных источников при финансировании строительства невелика: выпуски ценных бумаг на фоне финансового кризиса проблематичны, ЗПИФы - это пока еще новый и малораспространенный инструмент, собственные средства компании зачастую ограничены, использование средств дольщиков в связи с принятием 214-ФЗ так же становится достаточно хлопотливым и проблемным делом…

Эти факторы также будут способствовать процессу консолидации игроков рынка девелопмента (зачастую даже вынужденной). Удорожание различных источников финансирования не окажет существенного влияния на стоимость квадратного метра жилья, так как будет компенсировано ограничением платежеспособного спроса у населения. Стоимость квадратного метра жилья и так уже находится вне разумных и объективных пределов. Поэтому на стоимости квадратного метра жилья в 2008 году в первую очередь должно сказаться ограничение платежеспособного спроса у населения, как основного сдерживающего фактора.

Беседовала Ирина ФИЛЬЧЁНКОВА