Как отразится официальная классификация новостроек на их ценах?

На днях Национальный Совет Российской Гильдии Риэлторов по заказу Фонда РЖС утвердил единую классификацию жилья на первичном рынке. Этот документ вызвал ожесточенные споры среди участников рынка недвижимости. Одни считают ее необходимостью, другие – компромиссом, призванным прекратить «рекламную вакханалию» с присуждением новостройкам всевозможных категорий, исходя из творчества пиарщиков и маркетологов. Кому и зачем нужна такая классификация? Скажется ли это на ценах на недвижимость? И будет ли вообще она работать? 

Вроде бы специалисты РГР ничего нового выдумывать не стали. Они оставили все те же популярные 4 класса жилья: экономкласс, комфорт-, бизнес- и элитный класс.

Но, как оказалось, появилось много новых нюансов, например:

1. эконом- и комфорт-классы могут быть объединены в группу массового жилья, тогда как бизнес-класс и «элитка» будут отнесены в группу жилья повышенного качества.

2. в качестве критериев оценки категории жилья могут быть, например, архитектура, остекление, внутренняя отделка квартир, инженерное обеспечение, придомовая территория двора, параметры паркинга, безопасность и пр.

3. площадь однокомнатной квартиры в экономклассе должна составлять не менее 28 кв. м, а в бизнес-классе – не менее 45 кв. м. Кухня в квартирах экономкласса небольшая – до 8 кв. м, тогда как в квартирах повышенного класса – от 12 кв. м и выше.

Как пояснили в Фонде РЖС, эта классификация распространяется на многоквартирные жилые здания высотой до 75 м, в том числе общежития квартирного типа, а также жилые помещения, входящие в состав помещений зданий другого функционального назначения.

Несмотря на споры, возникшие после публикации документа в профсообществах, эксперты, опрошенные Realestate.ru, в большинстве своем сошлись во мнении, что данная классификация вполне понятная, хоть и слишком обобщенная. Они признают актуальность введения единых стандартов качества жилых помещений, другое дело, насколько адекватными будут сами стандарты и будет ли эффективным механизм их внедрения.

Но именно на эти вопросы пока нет ответа. Будет ли данная классификация носить рекомендательный характер, либо ее выведут на законодательный уровень с соответствующими санкциями за неисполнение.

В первом случае, как полагают опрошенные нами участники рынка, она едва ли станет рабочей. И любой застройщик все также может вывесить рекламу комфорт-класса, позиционируя его, как бизнес- и задрать цены на 10%.

Являясь неким абстрактным стандартом, классификацию можно будет использовать в маркетинговых целях: мол, дом соответствует такому-то классу по классификации Фонда РЖС и РГР. Но едва ли это произведет впечатление на покупателей, которые, в большинстве своем, плохо осведомлены о наличии каких-либо официальных классификаций.

И совсем другое дело, если соблюдение классификации будет прописано в обновленных СНИПах, в законе «О рекламе», то есть когда девелоперы будут обязаны ее придерживаться, подвергаясь наказаниям за неисполнение.

И в этом случае, говорят эксперты, последствия будут непредсказуемыми, также не исключено повышение цен на новостройки из-за «подгонки» проектов под обязательные стандарты.

По словам Геннадия Стерника, одного из исполнителей и организаторов Классификации, РГР будет стараться продвигать этот документ на государственный уровень. «Мы отправим наши разработки в Минрегион, так как они уже не раз обращались к нам с просьбой разработать аналогичную классификацию», - пояснил эксперт. А это значит, что может быть принят законопроект, обязывающий девелоперов придерживаться данных стандартов.

«Мы откорректируем классификацию до конца 2013 года»

Геннадий Стерник, главный аналитик РГР, профессор кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Г.В.Плеханова, один из авторов и организаторов «Единой классификации многоквартирных жилых новостроек»:

- Мы предложили Фонду РЖС разработать единую для России классификацию, получили по конкурсу заказ, взяли за основу ранее разработанную нами классификацию для Москвы, проанализировали региональные классификации, провели несколько циклов корректировок и согласования с регионами, затем неоднократно обсуждали и корректировали в комитетах РГР и, наконец, вынесли Единую классификацию на Национальный Совет РГР, который ее и утвердил в декабре 2012 года. А Фонд РЖС принял ее к использованию еще в 2011 году.

Принятие этой классификации не скажется на стоимости жилья, но мы надеемся, что в случае внедрения этой классификации в практику застройщику и его маркетинговым и PR-службам будет труднее обосновывать свои попытки необоснованно поднимать цены предложения ссылками на завышенный класс, ведь любителей называть «элитой» все что угодно еще предостаточно.

Классификация также не обязывает девелоперов «подгонять» несоответствующие требованиям строящиеся объекты под новые стандарты или снижать их класс, а вот здравый смысл – вполне.

Естественно, пока многие не согласны с разработанными параметрами. А мы не могли и не ставили задачу собрать мнения всех специалистов, девелоперов и риэлторов России. Мы опирались на мнения специалистов из 17 регионов, участвовавших в разработке классификации, и рассматриваем этот вариант как пилотный. Поэтому еще будут вноситься какие-то изменения и это предусмотрено решением Нацсовета: в течение года всем специалистам – членам РГР предложено направлять в РГР свои предложения по корректировке, и на последнем в 2013 году заседании Нацсовета можно будет представить скорректированный вариант.

«Последствия могут быть непредсказуемыми»

Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group:

- Я не уверен, что данная классификация универсальна, а самое главное нельзя предсказать каковы будут последствия ее принятия. Какие задачи решались принятием данной классификации – тоже непонятно. Остается вопросом для чего была принята данная классификация? Вполне можно предположить, что дальше начнется то, что у нас называется «законотворчеством»: начнут разрабатываться специальные СНИПы, по которым должен проектироваться дом. И последствия могут быть непредсказуемыми.

«Вряд ли классификации будут придавать значение»

Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест»:

- Одним из позитивных моментов утвержденного документа стало, на наш взгляд, выделение комфорт-класса, получившего распространение после кризиса, в отдельный сегмент. Застройщики и раньше использовали термин «комфорт-класс» для позиционирования своих проектов, но точных критериев для отнесения к нему не было. Вместе с тем, назвать данную классификацию идеальной нельзя. С нашей точки зрения, требуют обсуждения вопросы площадей квартир: небольшие квартиры сейчас востребованы на рынке, и даже в проектах, разработанных с участием известных зарубежных архитекторов и дизайнеров есть однокомнатные квартиры площадью 30 кв. м. Также хотелось бы, чтобы авторы классификации все-таки учитывали и региональную специфику: бизнес-класс в Москве и в каком-нибудь маленьком городке с 300 тысячами населения – совсем разные вещи.

При проектировании и строительстве объектов девелоперы руководствуются, прежде всего, существующей нормативной базой. Пока утвержденная классификация носит не обязательный характер, вряд ли ей будут придавать существенное значение.

«Новостройки вырастут в цене, если классификация станет обязательной»

Екатерина Никонова, заместитель генерального директора по рекламе и PR ЖК «Дубровка»:

- Единая классификация новостроек от РГР отвечает своей основной задаче – делит жилье по классам. На рынке недвижимости такой «порядок» необходим. Надеюсь, что введенная классификация будет учтена в законе «О рекламе» и не позволит использовать в позиционировании не соответствующий заявленному класс жилья.

Однако отмечу, что в параметре «архитектура» смущают некоторые требования. Создание проекта известным в данном субъекте РФ архитектором или претензия на уровень архитектурного памятника местного значения отсекают в бизнес-класс достойные по всем другим характеристикам проекты.

Если будет организован четкий контроль за использованием заявленного класса или введение классификации будет широко известно среди потребителей, то многим девелоперам все же придется подгонять несоответствующие требованиям строящиеся объекты под новые стандарты, а это повлечет за собой увеличение стоимости новостроек.

«С принятием классификации недобросовестным девелоперам станет труднее завышать цены»

Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group:

- Представленная классификация дает довольно грубую и приблизительную оценку класса многоквартирных жилых новостроек. Она явно ориентирована на массовую экспресс-оценку. Можно предположить, что свое основное применение она получит при массовой оценке рыночной стоимости квартир в целях налогообложения.

Перечень характеристик неполон, а предложенная методика классификации недостаточно гибка. При этом часть параметров, по которым объект, претендующий на определенную категорию, должен набрать баллы, являются строго обязательными, т.е. они обеспечивают минимальный проходной балл. В предложенной методике тоже есть признаки обязательные («отсекающие») и факультативные. Последние в рамках предложенного подхода являются, по сути, лишними, поскольку не оказывают влияния на определение класса.

Правда, с принятием классификации недобросовестным девелоперам станет труднее внушать покупателю для оправдания завышенной цены, что их объект более высокого класса, чем он есть. Но есть и обратная сторона этой медали. Ряд проектов по результатам оценки в рамках предложенной классификации являются недооцененными по классу, а соответственно, и по бюджету покупки. Например, ЖК «Город Набережных», ЖК «Опалиха О2», ЖК «Пятницкие кварталы» по результатам оценки в рамках предложенной классификации должны быть отнесены к «комфорту» и то только, по площади жилых функций. По всем остальным параметрам они относятся к объектам бизнес-класса, по архитектуре четко соответствуют элитке, а позиционируются, меж тем, как эконом.

«Неучтены стоимость и месторасположение участка»

Ирина Мошева, гендиректор совместного предприятия RDI Group и Limitless:

- Необходимость классификации давно назрела, всем участникам рынка для эффективной работы необходимы одинаковые ориентиры и классификатор. Данная классификация учитывает мнения экспертов и сложившиеся определения тех или иных классов жилья. Единственное, что не учитывает эта классификация – стоимость и месторасположение земельного участка, на котором строится объект. Однако оба эти параметра, хотя и важны для определения класса жилья, но являются многофакторными и их описание затруднило бы техническое использование этого классификатора.

Понятно, что в итоге будут объекты, которые «не дотягивают» до какого-то класса. Безусловно, будут какие-то «промежуточные» объекты, но их все равно можно будет как-то классифицировать. Вряд ли девелоперы будут менять характеристики объекта только ради формальной принадлежности к высокому классу.

«Никакие классификации не остановят инвесторов в их желании заработать максимум»

Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Real Estate Consulting Group:

- Один из минусов классификации в том, что не полностью конкретизировано местоположение, особенно по отношению к рынку жилья в столице. Локация объекта является одним из ключевых критериев для отнесения объекта к тому или иному классу, не уступающему по значимости качественному уровню самого объекта.

Кроме того, девелоперы не станут «подгонять» свои объекты под классификацию. Всем застройщикам свойственно стремление преподнести свой объект как принадлежащий более высокому классу, чтобы продать его по максимально возможной цене, причем рынкам регионов это свойственно в большей степени, чем рынку Москвы. Например, в Сочи очень много объектов, которые позиционируются как элитные, хотя на самом деле в лучшем случае соответствуют бизнес-классу. Поэтому никакие классификации не остановят инвесторов от позиционирования объекта комофорт-класса как «жилого комплекса бизнес-класса по цене эконома».

«Четкая классификация необходима»

Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»:

- Напомню, что такая классификация предлагалась рынку неоднократно, в том числе и крупными девелоперами. За все время формирования рынка недвижимости границы классов ни разу не были обозначены четко, были размыты и сдвигались девелоперами в удобную им для продвижения своих объектов сторону. В новой классификации ничего кардинально нового не предлагается, все это уже известно.

Отмечу, что четкая классификация необходима, прежде всего, покупателям, которые должны понимать, что включено в цену, которую предлагает застройщик. Здесь можно провести аналогию с покупкой автомобиля – базовая модель стоит дешевле, чем та же модель, но в полной комплектации, с множеством опций. В таком случае покупатель понимает, от чего он отказывается, выбирая более дешевый вариант, и что бы получил, приобретая более дорогой.

Данную классификацию нельзя назвать бесспорной: некоторые характеристики неоднозначны, а весь комфорт-класс кажется несколько надуманным. Но если она будет внедрена, то будет способствовать цивилизации рынка.

«Классификацию нужно обновлять раз в полгода»

Елена Карпова, руководитель отдела маркетинга SEZAR Group:

- Опыт наших коллег в Европе показывает, насколько важна в строительной деятельности четкая и детальная классификация. Однако важно не только ее наличие, но и подробное описание. Также желательно регулярно (хотя бы раз в полгода) обновлять существующую классификацию, поскольку рынок постоянно рождает новые потребности. Сегодняшний спрос и спрос пятилетней давности кардинально отличаются. Более того, должны быть разработаны различные классификации для многоэтажных, среднеэтажных и малоэтажных проектов.

Классификации и нормативы должны быть введены своевременно, чего пока не происходит в России. Мы, к сожалению, не создаем ничего нового. Все тенденции приходят из Европы, значит, стоит ориентироваться на опыт и законодательство зарубежных стран. Тогда и не будет вопроса «придется ли девелоперам подгонять существующие проекты под формат». Обязать это делать нас никто не может, но было бы целесообразно прописывать класс в проектных декларациях и следить за его соответствием.

«Параметры классификации местами устарели»

Алексей Демьянчук, управляющий директор «Первого строительного треста»:

- На мой взгляд, по ряду критериев классификации можно сказать, что они уже устарели. Например, параметры паркинга для Москвы существенно занижены, а параметры инфраструктуры для бизнес и элит-класса же наоборот завышены, как правило, такие дома располагаются на закрытой территории с ограниченным доступом, и делать там разветвленную социально-коммерческую инфраструктуру становится нецелесообразно. Я думаю, что есть направление для дальнейшей работы, классификация будет расти и корректироваться в соответствии с рынком.

Уверен, что скорее рынок заставит девелоперов заниматься «подгонкой» своих проектов к стандартам, нежели сама классификация. Ее стоит рассматривать как некий ориентир при составлении, например, технического задания на проектирование, при работе коммерческих служб по оценке объекта и т.п.

«Здесь не хватает конкретики»

Карен Мелконян – управляющий партнер компании EliteCenter:

 - Классификация вполне понятная, но слишком обобщенная, по большому счету ей не хватает конкретики. К примеру, сегмент элитного жилья подлежит делению на несколько классов («Де Люкс», «А», «В» и «С»), которое используется давно многими риэторами, помогая клиенту определиться с выбором будущего жилья, а также с тем, что стоит ожидать от него.

Мария Лукина