К 2011-2012 году рынок первичного жилья ждет очередной провал предложения

Сегодня многие участники рынка рассказывают о проблемах, с которыми пришлось столкнуться девелоперам в условиях кризиса. Кто-то говорит о глобальной заморозке бумажных проектов и существенном сокращении предложения в течение ближайших двух-трех лет, а кто-то рассматривает сложившуюся ситуацию как временные трудности, с которыми столкнулась вся экономика страны. В интервью RealEstate.ru генеральный директор Управляющей Компании «Пересвет-Инвест» Олег Пронин рассказал, какое влияние оказал мировой кризис на его структуру, какие действия предприняла их компания для его преодоления, и как скажется кризис на всей строительной отрасли.

Олег Валентинович, расскажите пожалуйста, кого нынешний кризис затронул в первую очередь?

Финансовый кризис в первую очередь затронул девелоперов и банковскую сферу. В последние годы деятельность большинства российских девелоперов поддерживалась за счет средств инвесторов, около 30% приходилось на собственные средства, 70% кредитные линии банковских учреждений. В октябре многие банковские учреждения прекратили финансировать застройщиков, что вынудило многих девелоперов заморозить проекты на стадии предпроектной документации.

Почему бы застройщикам жилья не начать активнее привлекать средства потенциальных покупателей? Многие из них практиковали это и до кризиса.

Конечно же, снизив цены можно рассчитывать на долевых участников, но кризис затронул не только строителей. Финансовое положение многих потенциальных покупателей значительно ухудшилось, кроме того, неуверенность в завтрашнем дне вынуждает многих отложить крупные покупки. В итоге на рынке недвижимости наблюдается снижение спроса на фоне растущего предложения, что уже является напряженной ситуацией.

Не так давно представитель Вашей компании заявил, что «сейчас наша первоочередная задача – завершить текущие проекты. В ближайшее время мы не планируем выходить на новые площадки» Это распространятся на все ваши объекты, или вы все же планируете осваивать новые площадки за пределами Москвы? И относится ли это утверждение к сегменту коммерческой недвижимости?

В ближайшее время мы действительно не планируем выходить на новые площадки вообще. Сейчас основные силы сосредоточены на строительстве объектов жилой недвижимости. На сегодняшний день мы не заморозили ни одного текущего проекта и не собираемся этого делать. Строительство продолжается, некоторые сроки сдачи перенесены, что дает нам возможность смягчить действие кризиса и равномерно распределить затраты компании.

Ваша компания отдала предпочтение объектам жилой недвижимости. Это связано с тем, что строить жилые дома сегодня интереснее, нежели коммерческую недвижимость?

Однозначно сказать нельзя, каждый проект уникален и требует максимальной отдачи. Все зависит от выбранной стратегии. Строительство жилой недвижимости окупается быстрее всего, так как привлечение денег от долевых участников позволяет достаточно быстро рефинансировать вложенные средства и получить от них максимальную отдачу за короткий период. Затем идет торговая недвижимость, чуть менее доходна офисная.

Основным плюсом проектов коммерческой недвижимости выступает долговременная прибыль от сдачи в аренду. Также объекты коммерческой недвижимости – это активы компании, которые могут приносить дополнительные деньги и увеличивают ее стоимость, кроме того служат залогом при кредитовании.  Поэтому многие девелоперы, в том числе и ГК «Пересвет», для стабилизации прибыли и сбалансированности портфеля проектов реализуют объекты коммерческой недвижимости. В нашей компании около 75% отводиться на жилые объекты, 25%  - офисы и многофункциональные комплексы. В кризисный период дополнительные активы являются залогом стабильности компании.

Какой формат коммерческой недвижимости будет наиболее популярен сегодня?

В период кризиса возрастает популярность офисной недвижимости класса «С» и нижнего сегмента класса «В». Сейчас многие арендаторы вынуждены сокращать расходы на аренду. Коммерческие объекты класса «А» в период кризиса будут рентабельны лишь в том случае, если объект выделяется из основной массы, является лучшим в городе. Здесь имеет значение и местоположение, и архитектура. Класс «В» – беспроигрышный вариант, золотая середина. Класс «С» – позволяет за счет низких арендных ставок быстро привлечь арендаторов и этим максимизировать отдачу от проекта.

Многие девелоперы жаловались на сильное удорожание кредитов. Сильно ли это сказалось на вашей компании?

Действительно финансирование проектов стало более дорогим, особенно при открытии новых кредитных линий, здесь рост достигает до 10 пунктов от летних значений. Что касается действующих кредитов, то здесь повышение составляет 2-5 пунктов. Но в тоже время без кредитов девелоперам не обойтись, особенно для реализации проектов на ранней стадии. Долевые участники приходят в проект, когда строительство дома идет полных ходом, чем выше этаж, тем больше продаж, а на этапе котлована девелопер может рассчитывать только на свои силы, особенно в текущей ситуации.

Есть ли у Вас альтернативные пути привлечения средств?

Альтернативные пути привлечения денежных средств – оптовые покупатели или продажа доли в текущем проекте. В настоящее время все средства хороши.

Изменилась ли стратегия Вашей компании с наступлением кризиса?

Любой кризис – это повод оптимизировать расходы. Безусловно, пришлось отказаться как от ряда арендуемых площадей, так и от некоторых сотрудников. Но этот процесс все равно бы произошел. В 2008 году в компании был проведен аудит, выбрана новая стратегия развития, которая затронула, в том числе, и кадровую политику. Компания от дивизиональной структуры переходит к единой структуре, что влечет за собой некоторые изменения. Кризис заставил нас проводить реструктуризацию быстрее, чем мы планировали.

Каков ваш прогноз на дальнейшее развитие событий?

Мне кажется, что напряженная ситуация на рынке продлится до весны 2009 года. Во-первых, многим компаниям требуется время на завершение антикризисных мер, а это оптимизация расходов, а во многих случаях и пересмотр портфеля проектов. Во-вторых, себестоимость строительства понижается лишь сейчас, за счет снижения цен на строительные материалы, поэтому в свою очередь снижение стоимости жилья без значимых убытков, возможно, будет лишь при реализации новых проектов или развитии объектов жилой недвижимости на начальных этапах.

Думаю, что цены на жилье также снизятся, в текущем году за счет системы скидок, в будущем, за счет снижения себестоимости. Но замораживание многих проектов осенью текущего года не пройдет бесследно для рынка. Срок реализации проектов жилой недвижимости – 2-3 года, следовательно, к 2011-2012 году рынок первичного жилья ждет очередной провал предложения, который приведет к очередному росту цен.

Насколько качественно СМИ освещают сложившуюся ситуацию?

Что касается СМИ, то практически во всех изданиях достаточно подробно освещается тема кризиса и общая ситуация на рынке, поэтому, навряд ли что-то упускается из виду.

Беседовал Артём БЛЮДЁНОВ