Итоги 2007 года и прогноз на 2008 – рынок жилой недвижимости

2007 год подходит к концу. В последнем месяце уходящего года редакция RealEstate.ru решила опросить ведущих  участников рынка недвижимости в различных сегментах.

Каковы главные события на рынке жилой недвижимости Москвы и Подмосковья в 2007 году? Возможно, это крупные сделки, наметившиеся тенденции или законодательные инициативы власти?  Как 2007 год отразился на бизнесе и проектах компаний? Что можно ждать от 2008 года? Об этом RealEstate.ru рассказывает руководство банков, риэлторских  и девелоперских компаний, а также профессиональных организаций.

Виктор Забелин, Президент Российского союза строителей

Сейчас можно с уверенностью сказать, что строители несмотря на все еще имеющиеся трудности справятся с поставленными приоритетным национальным проектом «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» задачами. Но строители не смогут выполнить задачи по быстрому наращиванию темпов строительства, если строительный комплекс России не будет реформирован. Основными задачами сегодня, на наш взгляд, являются: ускорение развития промышленности строительных материалов, основанное на внедрении новейших технологий, подготовка инженерных и рабочих кадров, принятие закона о саморегулировании в строительстве; качество строительства

Мы рассчитываем, что Государственная Дума и Правительство примут регламенты «О безопасности зданий и сооружений и прилегающих территорий в процессе проектирования, строительства и эксплуатации» и «О безопасности строительных материалов».

В 2008 году мы ожидаем принятия закона о саморегулируемых организациях в строительстве и надеемся, что это произойдет в первом полугодии. Принятие данного закона повышает роль и значение организаций отечественного строительного комплекса, дает им право на самоорганизацию и управление некоторыми процессами. Еще одной проблемой неудовлетворительного качества строительства является недостаточное количество квалифицированной рабочей силы.

Для строителей принципиально важно принятие поправок к Федеральному закону «О техническом регулировании» № 184-ФЗ. Речь идет о разработке и принятии двух регламентов: «О безопасности зданий и сооружений и прилегающих территорий в процессе проектирования, строительства и эксплуатации» и «О безопасности строительных материалов». Данные регламенты будут приняты не ранее весенней сессии 2008 года. После этого будет разрабатываться свод правил и стандартов, которые будут утверждаться по мере готовности Правительством Российской Федерации. К 2010 году работа по созданию полной технической базы в строительстве может быть завершена.

Жилье в 2008 году будет дорожать, но темпы роста будут ниже, чем в прошлом года – около 15-20% в год. Пока жилья строится недостаточно для того, чтобы цены прекратили рост.

Руслан Исеев, первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка

Ипотечный кризис в 2007 году повлиял и продолжает влиять достаточно сильно. Некоторые банки приостановили свои ипотечные программы, другие – ужесточили условия и подняли ставки. Объемы кредитования пока снизились незначительно, но в случае углубления кризиса они могут снижаться и дальше одновременно с ужесточением условий кредитования.

Все это последствия этого простого факта, что стоимость привлечения ресурсной базы банков повысилась достаточно серьезно.Мое мнение – брать  ипотеку нужно сейчас! В дальнейшем, как я уже говорил, требования могут быть ужесточены. Вряд ли это коснется сроков кредитования, но такие параметры как ставки, условия досрочного погашения, отношение стоимости залога к сумме кредита и показатели кредитоспособности самого заемщика могут быть ужесточены.

Я думаю в 2008 году рост рынка будет меньшим по сравнению с 2007 годом, но все равно достаточно сильным (35-50%). Насколько изменятся процентные ставки – зависит от состояния финансовых рынков, как внешних, так и внутренних. сейчас многое делается для совершенствования (а фактически создания) инфраструктуры внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг – а эффективное функционирование такого рынка является необходимым условием для успешного наращивания объемов ипотечного кредитования (а значит и повышения привлекательности ипотечных кредитов для потребителя).
другие две предпосылки для того, чтобы ипотека стала массовой:
1. повышение доходов населения
2. увеличение темпов строительства жилья в целях увеличения предложения на рынке.

Алексей Кудрявцев, Руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости

Основными характеристиками рынка в уходящем году являются:

1. Стабилизация цен. Сегодня, очевидно, что «обвала» цен, слухи о котором наводнили рынок в начале года, не будет. И для тех, кто действительно нуждается в покупке жилья, я не вижу никаких причин откладывать это на потом.
2.  Формирование массивного пласта отложенного спроса.
3. Уход с рынка городской недвижимости частного инвестора-дилетанта. С окончанием галопирующего роста цен, частный инвестор потерял возможность зарабатывать деньги «на пустом месте». Сегодня инвестициями занимаются только профессионалы. Эти оставшиеся инвесторы хорошо знают, на объектах каких категорий и от каких застройщиков они могут заработать.
4. Подпитка предложения вторичной недвижимости периодическими выбросами инвестиционных квартир
5.  Перевод цен на рубли. Это событие, с одной стороны, привело единицы измерения цен в крупных городах (в первую очередь в Москве и Санкт-Петербурге) к общероссийскому формату. С другой - свел на нет выигрыш потребителя от изменения курсовой разницы, а с третьей – был использован рядом компаний застройщиков как повод для повышения цен через установку внутреннего курса конвертации.
6.  Запрет на точечную застройку. Это, в  первую очередь, отразится на строительных компаниях, которые либо переориентируются, либо сольются с более крупными игроками, либо уйдут в Подмосковье, где никаких ограничений точечной застройки не предвидится.

Так же среди значимых событий рынка целесообразно упомянуть: увеличение доли социального жилья в общем объеме ввода в Москве (до 50%), завершение крупномасштабного проекта застройки района Кожухово, начало строительства одного из крупнейших деловых районов «Химки-Сити», создание концепции развития доходных домов, рассчитанных на различные категории граждан, смещение интересов девелоперов загородной недвижимости в сегмент «бюджетный проектов», принятие Мособлдумой закона «О Генеральном плане развития Московской области». Кроме того, это - вступление силу Водного кодекса, напрямую касающегося девелоперов коттеджных поселков, принятие поправок в закон «О регулировании земельных отношений в Московской области», доработка закона о «Дачной амнистии», открытие самого крупного в Европе центра Toyota-Lexus (26 км МКАД, площадь участка 6,6 га, инвестиции - $32 млн.), начало строительства Четвертого транспортного кольца, заявление мэра Москвы о прекращении «точечной» застройки, факты запрета отмечены уже на 25 объектах, снос самого крупного рынка Москвы – «Черкизовский», вступление в силу изменений федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности", в частности, отменяющие лицензирование строительных компаний.

Дмитрий Луценко, член Совета Директоров корпорации MIRAX Group
 
В целом для рынка уходящий 2007 год в сегменте жилой недвижимости Москвы характеризуется остановкой коррекции цен и расслоением между ее сегментами, что  стало логическим исходом бурного роста цен в предыдущий год. 

По нашим данным с начала 2007 года жилье бизнес-класса показывало рост на 0,9% ежемесячно, что приблизительно соответствует повышению цены на 10-11% с начала года. К концу 2007 года, в условиях нестабильного курса доллара и в преддверии выборов, на рынке недвижимости наблюдается «накопление» отложенного спроса - многие покупатели, располагая достаточной суммой денег, выжидают.

2007 год для корпорации Mirax Group был насыщенным и интересным. На рынок вышло 13 крупных проектов.  Среди них два проекта компании являются уникальными не только в России, но и в мировой практике. Знаковыми событиями 2007 года для компании являются  построенные объекты БЦ «Pollars», «Европа-Билдинг», башня Запад Делового комплекса «Федерация». Сейчас корпорацией Mirax Group возводятся здания делового комплекса «Федерация» (Башня Восток), БЦ «MIRAX PLAZA» (Москва), БЦ «MIRAX PLAZA» (Киев) и др.

По нашим прогнозам к концу этого года выручка MIRAX GROUP достигнет порядка $1,2 млрд., что в 2,3 раза больше по сравнению с 2006 г., EBITDA составит около $500 млн. (увеличение также в 2,3 раза), чистая прибыль - около $300 млн. (увеличение в 2 раза). Совокупный объем инвестиций компании в строительство в 2007 г. составит порядка $1,5 млрд. В 2007 году было введено 6 объектов общей площадью 623 тыс. кв.м. Всего за 10 месяцев года было реализовано жилой и коммерческой недвижимости на 112% больше, чем за весь 2006 год.

Объем ввода жилья по Москве корпорацией MIRAX GROUP в 2007 году (площадь жилых и нежилых помещений) составит порядка 210 тыс.кв.м., а общая проданная площадь - 280 579 кв. м.

На фоне сложившейся на рынке недвижимости ситуации показатели MIRAX GROUP остаются неизменно высокими. В настоящее время в портфеле корпорации находится более 12 млн. кв. метров построенной и возводимой недвижимости. 

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood

Если говорить о рынке недвижимости в целом, то одним из важнейших событий, с моей точки зрения,  стал выход на IPO большого количество компаний, что позволяет получить дополнительный источник финансирования для компаний на российском рынке недвижимости. Такими компаниями стали, Группа ЛСР,  AFI Development, ГК «ПИК» и др.

Во-вторых - активное развитие регионов. Выход на рынок наиболее крупных и интересных объектов ожидается в городах-миллионниках, что связано с общей для этих городов (как наиболее развитых рынков) тенденцией укрупнения масштабов проектов, а также высокой емкостью спроса. Однако стоит отметить, что также происходит мощный рост и локальных рынков.

Со стороны законодательства уходящий год также не остался не отмеченным. Так принятие нового Градостроительного кодекса г. Москвы имело большое значение.

На рынке жилой недвижимости 2007 год стал годом больших ожиданий. По итогам 2006 на рынок недвижимости вышло много инвесторов. Доходность рынка жилой недвижимости в 2007 г. несколько снизилась, порог входа в проект, напротив, стал достаточно высоким, однако интерес к инвестициям в жилье со стороны инвесторов не охладел, поскольку недвижимость была, есть и будет оставаться одним из самых выгодных объектов для инвестиций.
Основные тенденции, наметившиеся на рынке жилой недвижимости:
- продолжающаяся корректировка цен на переоцененные ранее объекты, что зачастую ошибочно трактуется некоторыми участниками рынка как снижение цен на рынке в целом, влиянием фактора сезонности и т.д.
- развитие дальнего Подмосковья (за прошедший год доля поселков за 71 км. в общем объеме предложения увеличилась почти в два раза).
- развитие загородной ипотеки благодаря программе АИЖК, позволяющей банкам уверенно выдавать кредиты под залог «чистого» земельного участка. 
- скачок активности застройщиков на рынке загородной недвижимости. За первые 9 месяцев текущего года стартовали продажи в 56 поселках, что на 62% больше, чем за весь 2006 г.

Что же касается прогнозов, то в 2008 г. ряд тенденций, наблюдавшихся в 2007 году продолжат «наращивать обороты». Так, прогнозируется продолжающийся рост цен на рынке жилья. Большое влияние на ценовую ситуацию на рынке дорогого жилья оказывает дефицит свободных площадок под строительство в историческом центре Москвы - основном месте локации жилья самого высокого класса.

Я могу с уверенностью сказать, что уходящий год был самым главным и показательным за всю историю существования компании Blackwood. Одним из главных событий для компании стал выход в регионы и открытие филиалов в Сочи, Краснодаре. Была осуществлена крупная реструктуризация компании, вследствие чего значительно улучшилась эффективность работы.

Ольга Павлова, директор по продажам DELIGHT REALTY (группа компаний DELIGHT)

Для нас, продавцов элитной недвижимости, год выдался достаточно благоприятным. Особенно на фоне первых трех месяцев, когда рынок практически не двигался. С весны покупатели активизировались и фактически наверстали упущенное.

Из тенденций можно отметить сокращение покупок в инвестиционных целях, в основном, недвижимость приобреталась для личного пользования. Покупатели стали более избирательны в выборе жилья. Прослеживается нехватка готового жилья - квартиры с отделкой. Рынок явно будет меняться, многие застройщики планируют строить и отделывать квартиры под ключ.

 Радует, что покупатели элитной недвижимости практически не реагировали на политическую ситуацию - выборы депутатов и предстоящие президентские. Это, на мой взгляд, говорит о том, что наиболее состоятельные слои общества практически не сомневаются в экономической и политической стабильности в нашей стране.

Так что на следующий год, при отсутствии форс-мажоров, мы не видим причин для изменений тенденций в ту или иную сторону, и прогнозируем стабильный спрос при повышении стоимости на 15-20 % по итогам года.

Тимур Сайфутдинов, Генеральный директор компании «ТЕРРА-недвижимость»

В 2007 году предложение в коттеджных поселках на первичном рынке сформировано 3 основными направлениями: Новорижским, Калужским и Дмитровским. Они выступают в качестве флагманов рынка - общая доля в структуре предложения 57%.

Темп роста цен по Дмитровке составил в среднем 27,62%, по Новорижскому – 24,5% (причем в некоторых поселках темпы роста цен достигали отметки 35%-45%), темп роста цен по Калужскому шоссе – 27,2% (по некоторым объектам – до 45%). 2007 год вывел Дмитровское шоссе в четверку лидеров по объему заключенных сделок (10%).

По количеству предлагаемых объектов (коттеджных поселков) предложение увеличилось на 25%, рост цен по основным направлениям составил в среднем 26,44%. Прогнозы оправдались.

Итак, продолжилось развитие дачного сегмента по всем направлениям, в том числе, по непопулярным, что вполне логично ввиду роста цен на уже освоенных трассах. Девелоперы начали активно застраивать южные, восточные и северо-восточные направления. Дополнительный стимул застройке трасс дают работы по реконструкции Дмитровского, Ярославского, Симферопольского и Новорижского шоссе

Еще одна тенденция, которая была предсказана – развитие загородной ипотеки. Хотя, во многом из-за кризиса на американском рынке, ставки остаются высокими (от 9,5% до 12%), ипотечный кредит остается сильным конкурентным преимуществом. 

Как и в предыдущие два года продолжит развиваться сегмент дачного строительства прежде всего на Симферопольском, Каширском, Ярославском, Ленинградском, Калужском, Минском, Дмитровском, Новорижском, Егорьевском и Горьковском шоссе за 70 – 100 км от Москвы. Мы прогнозируем, что рост цен останется на уровне 2007 года – порядка 25% в среднем. На ликвидные объекты (особенно в эконом-классе и бизнес-классе) до 40%. В том числе это связано с удорожанием строительных материалов. Элитный сегмент будет стагнировать по крайней мере до выборов, после вполне возможно оживление. В связи с перегревом бизнес-класса увеличится срок экспозиции неликвидных объектов, хотя темп роста цен в сегменте сохранится на уровне 10-15% в год.

C экспертами беседовала Любовь ОРЛОВА