Итоги 2007 года и прогноз на 2008 – рынок коммерческой недвижимости

2007 год подходит к концу. В последнем месяце уходящего года редакция RealEstate.ru решила опросить ведущих  участников рынка недвижимости в различных сегментах.

Каковы главные события на рынке коммерческой  недвижимости Москвы в 2007 году? Возможно, это крупные сделки или наметившиеся тенденции, законодательные инициативы власти? Как год отразился на бизнесе и проектах компаний? Что ждет рынок коммерческой недвижимости в 2008 году? Об этом RealEstate.ru рассказывают ведущие аналитики рынка, руководство консалтинговых и риэлторских компаний.

Максим Карбасникофф, начальник отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ

Торговый оборот в Москве приближается к торговому обороту в Лондоне и Париже. Это связано с увеличением дохода на душу населения примерно на 15% за 2007 по сравнению с 2006г. Одним из важных событий в 2007 можно обозначить выход на российский рынок 1-го фонда по коммерческой недвижимости в Европе, «Unibail-Rodamco», купившего часть Метрополиса.

Помимо этого стоит отметить выход на рынок второго крупнейшего ритейлера в мире, «Карфура». Также стоит обратить внимание на слияние двух крупных компаний, развивающих рынок торговых площадей, «Торгового квартала» и «Три Гранит». Закрыта крупнейшая сделка в России: покупка 75% проекта «Гудзон» компанией Immoeast за 450млн. евро.

Эти события подтверждают, что рынок торговых площадей в России становится самым крупным, активно развивающимся и привлекательным в Европе.

Завершение 2-й фазы ЦУМа показывает успех развития торговых центров в формате «department store», а также активное развитие в сегменте люксового ритейла. Открытие ТЦ «Времена года», где якорным арендатором является Chanel, открытие Lotte Plaza, и репозиционирование ГУМа с открытием таких магазинов как «Hermes» и «Louis Vuitton», также подтверждают интенсивное развитие сегмента Premium и Lux.  Увеличение объема кредитования и среднедушевого дохода влечет за собой отток покупателей с нецивилизованных рынков в торговые центры.

Арендные ставки выросли примерно на 15% в качественных проектах.

За год открылись торговые центры Мосмарт на Боровском ш., Домодедовский ТЦ, Щука, Global City II, Auchan в Сокольниках, ТЦ «Времена года», 2я фаза «Мега Белая дача» были открыты в Москве в 2007г., что составляет приблизительно 250 000 кв.м. Общий объем торговых площадей заметно отстает от европейских рынков. Объем свободных площадей в московских ТЦ равен почти нулю, что доказывает, что спрос в несколько раз превышает предложение, в связи с чем сложно говорить о конкуренции, т.к. все существующие ТЦ в Москве являются доминирующими в своих зонах охвата.

Ставка капитализации ТЦ сократилась на 1%. Появление в Москве более 15 новых иностранных инвесторов доказывает заинтересованность в инвестировании в торговую недвижимость. Отсутствие в продаже готовых объектов побуждает иностранных инвесторов приобретать проекты на самых ранних стадиях строительства.

Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium

2007 год стал беспрецедентным в динамике развития рынка складской недвижимости. Введенный объем качественных складских площадей, общей площадью порядка 860 тыс.кв.м., были полностью поглощены рынком. В течение 2007 года, хотя ситуация на рынке складской недвижимости по-прежнему характеризуется превышением спроса над предложением качественных площадей, на рынке, как и ожидалось, начала зарождаться конкуренция между проектами.

Объем качественных складских площадей, заявленных к вводу в эксплуатацию на начало 2007 года, составлял около 1,5 млн. кв.м. Однако этот объем не был введен полностью. Ввод объектов переносился на разные сроки в зависимости от фактической готовности объектов. Основной объем нового предложения приходится на Южное и Юго-Западное направление.

Наиболее значимое и перспективное направление с точки зрения строительства складов – Северо-Западное направление в связи с тем, что Ленинградское шоссе соединяет Россию с Западной Европой и через это шоссе проходит основной товарооборот.

Средняя ставка доходности в сегменте складской недвижимости составляет 11-12%

С конца 2006 года наметилась тенденция к повышению уровня арендных ставок, вызванная ростом стоимости строительства, и в течение 2007 года  можно отметить их последовательный рост.

Тенденции развития рынка складской недвижимости - рост активности складских девелоперов в регионах; увеличение числа крупных складских проектов, соответствующих международным стандартам; увеличение масштабов строящихся и заявленных складских проектов; избирательный подход девелоперов к выбору арендаторов с учетом последующей продажи объекта; использование арендных ставок triple net, операционные расходы начисляются на базе open book (формирование арендной ставки на базе чистой арендной ставки,  прибавление операционных расходов в соответствии с фактическими расходами); заключение долгосрочных предварительных договоров аренды на ранней стадии строительства объектов; аренда складских помещений крупными логистическими компаниями; рост стоимости строительства;

Если не произойдет существенных сбоев на макроэкономическом уровне, спрос на складские площади будет расти, и уровень вакантных площадей сохранится достаточно низким, в пределах 1-3%.

Андрей Бушин, генеральный директор компании «Миэль – Коммерческая недвижимость»
 
Никаких кардинальных изменений рынку офисной недвижимости 2007 год не принес: развитие происходило в благоприятном ключе, кризисов не наблюдалось, - что, безусловно, порадовало ввиду сложности прогнозирования поведения сегмента коммерческой недвижимости в связи со всеми политическими пертурбациями. Следует отметить, что хорошо сработали денежные власти, российская экономика выдержала и кризис ликвидности, начало которого обозначилось в августе-сентябре уходящего года, и рост процентных ставок.

Одной из тенденций, которую отмечают специалисты «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», выступает увеличение спроса на качественные объекты офисной недвижимости в подмосковных городах, в том числе с численностью населения от 50 до 100 тысяч жителей, что повлияло на повышение интереса девелоперов к реализации площадей, по уровню и качеству не уступающих московским.

Офисные помещения представляют значительную часть проектов комплексной застройки, активно развивающихя в 2007 году: например, «Большое Домодедово», А 101 и т.д.
Неприятным событием, хотя ожидаемым и логичным, можно назвать запрет строительства офисной недвижимости в центре столицы, который влечет ограничение предложения и увеличение ставок.

 Елена Алпатова, заместитель руководителя отдела офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko

Российский рынок недвижимости с каждым годом становится все более и более профессиональным и продуманным. Собственники, продвигая свои проекты, обращаются к профессионалам в области консалтинга, а те выстраивают грандиозные маркетинговые планы. Нашими строителями перенимаются более сложные американские и европейские тенденции. Даже форма договора изменилась, он стал грамотней, четче. Но при этом на всех стадиях сохраняются российские особенности, начиная с гражданского кодекса или процесса оформления договоров, заканчивая целями и ожиданиями инвесторов от проектов.

В последние два года наметилась новая тенденция – девелоперы вырастают из крупных корпораций. Например, Группа Компаний «Ренова» открыла компанию, занимающуюся девелопментом.

Рынок капиталов растет и развивается. Если в  1992-м году было сдано одно здание, сейчас десять, и очень крупных. В Россию приходят западные капиталы. Как следствие, появляется множество новых проектов, растет их качество сдаваемых проектов. Словом,  западные капиталы стимулируют российский рынок недвижимости.

Офисные помещения отмечены максимальным ростом, как в количественном, так и в качественном отношении. Проекты сдаются, пользуются устойчивым спросом. Комплексы востребованы уже на этапе строительства. В условиях нынешней конкуренции владельцы зданий всё чаще и больше думают о качестве построек. Очень хорошая тенденция – собственники понимают необходимость привлечения высококвалифицированных специалистов в области консалтинга.

Одним из самых заметных явлений этого года стал значительный скачок цен на офисную недвижимость. Недвижимость в Москве подорожала на 20-30%, а в некоторых старых зданиях в центре города цены «подскочили» в несколько раз.

В качестве прогноза на будущие годы можно сказать следующее: Будет продолжать строиться много новых офисных комплексов, а также реконструироваться бывших производственных площадей. Рост цен на офисную недвижимость сохранится в будущем году, но возможнее станет менее резким. Могут быть заключены «громкие» сделки по покупке зданий, улучшится капитализация. Кроме того, увеличится объем нового строительства за МКАД.