Ипотека на Западе не дешевле российской

Ипотека негласно объявлена очередным национальным проектом. Представители власти говорят о том, что именно ипотека поможет решить проблему «доступного жилья», и сдвинуть ФЦП «Жилище» с мертвой точки. Кроме того, при постоянном росте цен на недвижимость ипотека становится практически единственным способом приобрести квартиру или дом. Первые лица страны: премьер-министр Михаил Фрадков, первый вице-премьер Дмитрий Медведев, глава Минрегионразвития Владимир Яковлев, которому поручено курировать проект «Доступное жилье - гражданам России», - говорят о необходимости снижения ставок по ипотечным кредитам и обещают, что к 2010 году купить квартиру в кредит смогут 60% граждан РФ. Банки также идут на понижение ставок, однако у кредитных организаций свое видение рынка ипотеки и перспектив ее развития. О том, насколько реально участие кредитных организаций в нацпроекте и в кредитовании строительства жилой недвижимости, а также о том, чем развивающиеся рынки ипотеки Восточной Европы отличаются от российского рынка RealEstate.ru рассказала управляющий директор по банковским операциям DeltaCredit Лора Файнзилберг.

Г-жа Файнзилберг, за время своей работы Вы приобрели достаточный опыт в области ипотечного кредитования в других странах. Расскажите, насколько сильно российский рынок ипотеки отличается от рынков западных стран, Восточной Европы? Есть ли общие черты, тенденции?

Наверное, правильнее всего было бы сравнивать развивающийся российский рынок не с западными странами, где давно сложились четкие системы ипотечного кредитования, создано соответствующее законодательство, десятки лет работают банковские или иные ипотечные структуры и институты рефинансирования, где проведены сотни сделок секьюритизации ипотечных кредитов, а с развивающимися рынками стран Восточной Европы. В тех же Болгарии или Словении, как и в России, ипотечное кредитование находится в процессе становления: доля ипотечной задолженности к ВВП в этих странах в 2005 году составляла всего 1%. Несколько иная картина наблюдается в таких странах, как Чехия, Румыния и Венгрия. Например, в Венгрии бурный рост ипотеки пришелся на 2002-2004 годы, когда доля ипотечной задолженности к ВВП выросла с 2% до 8%, а до этого в течение пяти лет не происходило роста ипотечного рынка, и показатель не сдвигался с 1,5% к ВВП.

Что касается РФ, то пока страна отстает от государств Восточной Европы. В прошлом году доля ипотечной задолженности к ВВП составила всего 0,37%. Однако мы ожидаем, что уже 2006 год станет переломным. Сейчас доля сделок купли-продажи с использованием ипотеки, по подсчетам разных специалистов, составляет 10-15% от общего числа. Но есть все предпосылки, чтобы количество подобных сделок постоянно увеличивалось: рост стоимости квадратного метра и неудовлетворенная потребность россиян в жилье должны стимулировать развитие рынка.

Потенциал рынка РФ – население в 145 млн человек – значительно выше, чем в любой другой европейской стране.

Бытует мнение, что в тех же Соединенных Штатах или Западной Европе ипотечные программы не дешевле большинства российских. В связи с этим высказываются предположения, что развитие ипотеки не в дальнейшем понижении ставок, а в наращивании объемов предложения. Каково Ваше мнение по этому поводу?

Абсолютно верно. Я часто слышу необоснованные утверждения, что на Западе дешевая ипотека, но, проработав долгое время за рубежом, знаю: это не так. Действительно, базовая процентная ставка, к примеру, в США ниже российской и составляет для высококлассных заемщиков в среднем 5-6%. Она варьируется в зависимости от «качества» клиента, чистоты его кредитной истории и т.д. Хочу также обратить ваше внимание на то, что сейчас мы наблюдаем повышение ставки LIBOR, на которую сориентировано множество ипотечных программ западных банков. Таким образом, на мировом рынке происходит коррекция процентных ставок в сторону увеличения.

В РФ же общая тенденция идет к понижению ставок по кредитам. И есть множество факторов, способствующих этому. Во-первых, российские банки все активнее привлекают долгосрочные средства на развитие ипотеки от западных институтов, таких как EBRD, IFC. Во-вторых, конкуренция на рынке становится все более жесткой, и в борьбе за клиента кредитные организации идут на понижение ставок, отмену комиссий, чтобы сделать свои программы более привлекательными.

В скором времени DeltaCredit выпустит ипотечные ценные бумаги на российском рынке. Расскажите, пожалуйста, поподробнее о предстоящем выпуске.

Пока сделка не завершена, мне не хотелось бы разглашать ее параметры. Могу сказать лишь, что мы намерены провести секьюритизацию портфеля рублевых кредитов. Выпуск ипотечных ценных бумаг намечен конец 2006- начало 2007 года.

Представители многих банковских структур говорят о том, что намерены выпускать ипотечные ценные бумаги за рубежом по целому ряду причин. Почему DeltaCredit, принадлежащий крупной финансовой структуре Societe Generale и обладающий одним высших рейтингов среди финансовых организаций РФ, решился выходить именно на российский рынок?

Для нас предстоящий выпуск будет пробным во всех смыслах. Мы протестируем технологии и посмотрим, насколько подобные бумаги будут интересны инвесторам. Наш опыт будет важен не только для нас, но и для рынка в целом, для кредитных организаций, которые пока не решаются размещать ипотечные облигации в России. Кроме того, бытует мнение, что выпуск ипотечных ценных бумаг за рубежом обходится дешевле. Спешу развеять иллюзию: в действительности затраты на секьюритизацию на Западе окупятся лишь при наличии большого пула кредитов и неоднократных выпусках.

Кстати, мы собираемся выходить и на западные рынки. На первую половину 2007 года у нас намечен выпуск ипотечных облигаций за рубежом.

А есть ли в России инвесторы, готовые приобрести ипотечные ценные бумаги?

Во-первых, логично, чтобы в ипотечные облигации российских банков были бы инвестированы средства пенсионных накоплений. Кроме того, ипотечные облигации представляют собой качественные ценные бумаги, обеспеченные залогом. Они будут вполне привлекательны и для других институциональных инвесторов. Мы также ожидаем, что приобретателями наших ипотечных ценных бумаг станут различные организации и физические лица.

Кстати, BSGV и DeltaCredit конкурируют в сегменте ипотеки. Насколько сильно влияние Societe Generale на принятие решений в области ипотечного кредитования банка?

При приобретении DeltaCredit финансовая группа Societe Generale не стала интегрировать нас в универсальный Banque Societe Generale de Vostok (BSGV). Это решение кажется нам очень верным. Оба банка существуют в рамках одной структуры и одновременно конкурируют по такому продукту, как ипотека. Благодаря этому SocGen имеет гораздо большее покрытие рынка и позволяет DeltaCredit и BSGV ориентироваться на свою аудиторию и развивать собственные, уникальные продукты. Такая практика распространена во всем мире, почему она не может работать в России?

У DeltaCredit имеется значительный опыт в рефинансировании закладных региональных партнеров. Смогут ли частные компании составить конкуренцию АИЖК? Насколько реальны заявления представителей АИЖК об уходе с рынка рефинансирования?

Развитие сценария, при котором АИЖК уйдет с рынка рефинансирования, кажется мне маловероятным. Сегодня в данной области найдется работа как для государственных, так и для частных структур. Самое главное, чтобы все подчинялись одинаковым правилам, находились в одинаковых условиях. А преимущества у каждого будут свои. У АИЖК есть большой административный ресурс, развитая региональная сеть партнеров, они давно работают на рынке. Мы же можем предложить партнерам более гибкие условия и быстроту обслуживания.

Какова дальнейшая стратегия развития бизнеса банка? Насколько силен интерес DeltaCredit к рынку недвижимости в части кредитования застройщиков, проектного финансирования, инвестиций в коммерческую недвижимость?

Мы не будем менять курса и предполагаем и впредь оставаться «монолайнером», то есть развивать только линейку ипотечных продуктов. Повторюсь, что потенциал российского рынка ипотеки огромен, поэтому мы приняли решение сосредоточиться исключительно на одном продукте и занять максимальную долю ипотечного рынка в Москве и регионах. Инвестиции в коммерческую недвижимость нас не интересуют.

Сейчас федеральное правительство говорит о необходимости вовлечения банков в национальный проект «Доступное жилье». Планируете ли вы принять участие в программе?

Мы рассматриваем для себя эту возможность. А пока же вносим посильный вклад, ведь каждый выданный ипотечный кредит есть вклад в решение проблемы доступного жилья. В свою очередь мы делаем все, чтобы наши кредиты стали как можно более доступными для населения.

А не приведет ли это к росту стоимости квадратного метра? Об этом говорят многие специалисты…

Мне кажется, что это очередной миф. К росту цен приводит лишь недостаток жилья. Спрос на жилье в России огромен, а предложения мало и на вторичном и на первичном рынке. Однако пока инвестировать в строительство недвижимости кажется довольно рискованным мероприятием. Непрозрачность строительных компаний и сомнительность схем, по которым реализуется большая часть квартир, мешают нам пойти на сотрудничество со строительными компаниями. Поэтому сейчас, к сожалению, в основном ипотечные программы DeltaCredit ориентированы на вторичный рынок.

Беседовала Юлия ВАСИЛЕНКО