Ипотечный пай для «якорного» инвестора

Профессиональные участники рынка ждут не дождутся возможности рефинансировать ипотечные кредиты через размещение на рынке ипотечных ценных бумаг. Суждено ли сбыться прогнозам Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР), которая надеется уже в конце этого года увидеть на рынке долгожданные инвестиционные инструменты, неизвестно. А пока их на рынке нет. В этой ситуации некоторые банки с быстро растущими ипотечными активами стали продавать их специализированным паевым фондам. И хотя закрытые паевые инвестиционные ипотечные фонды (ЗПИИФы) не стали массовым явлением (в России работают всего 4 ЗПИИФа), бизнесмены верят в их будущее. В чем они видят конкурентное преимущество фондов? О перспективах и особенностях работы ипотечных ПИФов в России в интервью порталу RealEstate.ru рассказалгенеральный директор управляющей компании (УК) «Коллективные инвестиции» Михаил Тяжлов.

Михаил Геннадьевич, известно, что «Ипотечный фонд №1» под управлением вашей компании недавно приобрел пул ипотечных кредитов «Европейского трастового банка». Как вы думаете, для банка это шаг вынужденный и временный или потенциал паев ими осознан и рассматривается в качестве стратегического решения? Могут ли со временем  ипотечные облигации и сертификаты участия вытеснить с рынка паи ЗПИИФов?

Не стоит видеть в ипотечных ценных бумагах, будь то облигации или сертификаты участия, конкурентов паям ипотечных фондов. Во-первых, на каждый из этих инструментов найдется свой инвестор, а крупные игроки наверняка будут покупать и то, и другое. Кроме того, сегодня секьюритизирована ничтожная часть ипотечного рынка страны, а этот рынок растет год от года. Поэтому думается, что места должно хватить всем. Наконец, покупатели, «прицениваясь» к определенным бумагам, будут принимать в расчет их доходность. А тут ипотечные паевые фонды могут поспорить с облигациями и сертификатами участия, которые станут эмитировать банки и ипотечные агенты. Если сегодня доходность бумаг АИЖК находится на уровне 6-7% годовых в рублях, то паевые ипотечные фонды за счет меньших издержек по выпуску паев предлагают инвесторам 11-12% годовых в рублях.

А как паи ЗПИИФа соотносятся по доходности и надежности с паями ПИФов других типов? Как гарантирована сохранность средств пайщиков?

Каждый фонд представляет собой некую точку на плоскости «риск-доходность». Так, ПИФы акций характеризуется высоким риском и высокой доходностью. А вот паи ипотечных фондов можно причислить к консервативным инструментам. По рискованности они соотносятся разве что с государственными ценными бумагами, риски по которым минимальны. И вот почему: имущество ЗПИИФа составляют закладные, по которым заемщики, физические лица, выплачивают суммы кредитов и проценты по ним. Проценты по займам отдает пайщикам в виде дохода. Кроме того, заемщики постепенно погашают и тело кредита. Инвесторам не стоит бояться за сохранность своих вложений, ведь по статистике, которую недавно озвучило АИЖК, количество дефолтов заемщиков составляет всего 0,09%. Наконец, при покупке пула кредитов управляющая компания заключает с банком особое соглашение, согласно которому все риски неплатежей по ипотечным кредитам, которые, к тому же, еще и обеспечиваются залогом недвижимого имущества, берет на себя кредитная организация. Она же будет выступать и сервисным агентом – все кредиты остаются на обслуживании в банке.

Естественно, доходность в 11-12% ограничивает круг потенциальных инвесторов. Например, физическим лицам она вряд ли покажется интересной. Зато консервативные инвесторы охотно покупают такие бумаги. И методы продажи таких продуктов также принципиально отличаются.

Чем же отличаются методы продаж? И кто составляет основу пайщиков ипотечных фондов?

Основу пайщиков обычно составляют пенсионные фонды, страховые компании, банки. Сейчас приобретать паи ЗПИИФов реально могут негосударственные пенсионные фонды и кредитные организации. К сожалению, страховые компании остались не у дел: с 1 июля 2006 г. вступает в действие вступает приказ Министерства финансов №100-Н от 8 августа 2005 г. «Об утверждении правил размещения страховщиками средств страховых резервов». Согласно документу страховым компаниям запрещается вкладывать средства в фонды закрытого типа, при этом разрешено покупать паи открытых и интервальных. Я считаю, что, регулирующие органы здесь допустили большую ошибку.

А что касается методов продаж, то круг потенциальных инвесторов в ипотечные фонды довольно узок. Пообщаться в каждым ивестором в отдельности и рассказать о возможностях таких финансовых продуктов вполне реально.
 
Довольно распространено мнение о «карманности» закрытых ПИФов, когда инвестором, по сути, является одна организация или группа лиц. Так ли это?

Если позволите, я бы привел здесь сравнение. Когда сдают большие торговые площади, говорят о якорных арендаторах, т.е. тех, кто снимает большую часть помещений. Так вот у ЗПИФов недвижимости, как, впрочем, и у ипотечных ПИФов, обычно есть «якорный» инвестор, который готов вложиться в недвижимость или ипотеку.

Скажите, а может ли ЗПИИФ или его управляющая компания выступать в качестве заказчика в строительстве новых и реконструкции старых зданий?

Этим занимаются закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. Здесь есть интересная возможность. Можно создать конструкцию, когда фонды недвижимости и ипотеки будут работать вместе, на один объект. При этом ипотечный фонд сможет рефинансировать ипотеку на приобретение жилья в строящемся доме, а ЗПИФ недвижимости будет финансировать само строительство этого дома. На мой взгляд, такую схему можно и нужно реализовывать как на региональном уровне для социальной ипотеки (тогда источником денег станет государственный бюджет), так и на рынке, по существующим ценам. Так сейчас работают два фонда в Ханты-Мансийском автономном округе. Наиболее целесообразно здесь использовать пенсионные деньги. Получается двойная польза. С одной стороны, пенсионные деньги используются для решения жилищной проблемы. С другой, строительтсво и ипотека – доходный бизнес, и пенсионные накопления возвращаются вместе с доходом, что позволяет платить пенсии.

Беседовала Юлия ВАСИЛЕНКО