Инвесторы предпочитают столичный бизнес-класс

Полгода на столичном рынке жилья бизнес-класса прошли совершенно по-разному для новостроек и вторички. Вторичка уверенно стагнирует, а с учетом инфляции даже потихоньку катится вниз. А вот новостройки показывают на этом фоне заметный рост: за шесть месяцев увеличилось все – средняя цена квадрата, объем нового предложения, спрос поднялся почти на 10 %. При этом средний бюджет сделки вырос всего на  5 %. Это все средние цифры на основе данных 14 игроков рынка. В результате напрашивается вывод, что в столице рынок жилья бизнес-класса движет именно инвестиционный спрос: вторичка в этом ключе не так интересна, как новостройки, а если и новостройки, то на самой ранней стадии. ИТОГИ ПОЛУГОДИЯ

В нашем опросе мы оттолкнулись от аналитического отчета IntermarkSavills по столичному бизнес-классу за первые полгода 2013 года. По данным компании, больше всего жилья бизнес-класса (в квадратных метрах) строится в Западном АО – самом престижном, не считая центра, округе. Большинство опрошенных в блице RealEstate.ru экспертов эту тенденцию подтвердили, отметив, что вторым по праву можно считать Юго-Западный округ. В IntermarkSavills в свою очередь отмечают, что если год назад большинство сделок заключалось в ВАО г. Москвы, то в этом году каждый пятый покупатель предпочел ЗАО, далее следуют СЗАО и ЮЗАО – 17% и 15% всех первичных сделок соответственно.

Кроме того, опрошенные нами эксперты отметили пик активности спроса на жилье бизнес-класса этим летом. И как видно из составленных таблиц со сведенными данными игроков рынка, спрос сконцентрировался именно на новостройках: 9,8% роста против 1,4% во вторичке. Отвечает изменению спроса и динамика цен: новостройки подорожали на 7,2%, а вторичка – только на 2,76%, что, скорее всего, даже инфляцию не покрывает. И это наводит на мысль, что бизнес-класс на вторичном рынке стагнирует со смещением вниз.

Самое явное различие на первичном и вторичном рынках - в динамике предложения за прошедшие полгода. Новостройки прибавили, в среднем, 5,1%, а вот вторичный рынок сократился, также в среднем, на 3,9%. За I полугодие 2013 года, по оценкам IntermarkSavills, фактическая емкость первичного рынка городского жилья бизнес-класса составила около 1,1 тыс. заключенных сделок (104 тыс. кв. м), что на 22% превышает аналогичный показатель прошлого года (тогда было реализовано 885 квартир и апартаментов). При этом доля апартаментов в общей структуре спроса приблизилась к 30% за счет открытия продаж в крупных апартаментных проектах (отложенный спрос в Loft Park, TriBeca Apartments и «Фили Град»).

Примечательно, что оба рынка по динамике сходятся в изменении среднего бюджета сделки, хотя вторичка, в целом, дороже (в средних цифрах 18 млн против 22 млн рублей). Но это говорит о том, что спрос мог сместиться на более ранние стадии строительства, когда цена проходит по нижнему порогу. Кроме того, несколько игроков заметили тенденцию роста спроса на квартиры небольших размеров.

В итоге мы получаем следующую картину: за прошедшие полгода покупатели на столичном рынке бизнес-класса чаще всего приобретали новостройки на ранней стадии строительства (это позволяет добиться максимальной маржи при перепродаже уже готового жилья), да еще и квартиры с малым метражом (их легче и быстрее перепродать). И эта картина весьма похожа на растущий инвестиционный спрос. На руку этому тренду и то, что, по мнению многих опрошенных экспертов, негативные прогнозы на предмет осеннего спада в экономике страны, сказались на покупательской активности граждан, которые предпочитают вкладывать средства в недвижимость, в том числе и в бизнес-класс.

Отдельно хотелось бы отметить, отчетливо проступившую картину самого столичного рынка в разбивке по классам: доля жилья бизнес-класса среди новостроек неуклонно растет и уже занимает более 50% от общего объема нового предложения!

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ БИЗНЕС-КЛАССА

 

.telerik-reTable-1 { border-width: 0px; border-style: none; border-collapse: collapse; font-family: Tahoma; } .telerik-reTable-1 tr.telerik-reTableHeaderRow-1 { margin: 10px; padding: 10px; color: #3F4D6B; background: #D6E8FF; text-align: left; font-size: 10pt; font-style: normal; font-family: Tahoma; text-transform: capitalize; font-weight: bold; border-spacing: 10px; line-height: 14pt; vertical-align: top; } .telerik-reTable-1 td.telerik-reTableHeaderFirstCol-1 { padding: 0in 1.2pt 0in 1.2pt; color: #3a4663; line-height: 14pt; } .telerik-reTable-1 td.telerik-reTableHeaderLastCol-1 { padding: 0in 1.2pt 0in 1.2pt; color: #3a4663; line-height: 14pt; } .telerik-reTable-1 td.telerik-reTableHeaderOddCol-1 { padding: 0in 1.2pt 0in 1.2pt; color: #3a4663; line-height: 14pt; } .telerik-reTable-1 td.telerik-reTableHeaderEvenCol-1 { padding: 0in 1.2pt 0in 1.2pt; color: #3a4663; line-height: 14pt; } .telerik-reTable-1 tr.telerik-reTableOddRow-1 { color: #666666; background-color: #F2F3F4; font-size: 10pt; vertical-align: top; } .telerik-reTable-1 tr.telerik-reTableEvenRow-1 { color: #666666; background-color: #E7EBF7; font-size: 10pt; vertical-align: top; } .telerik-reTable-1 td.telerik-reTableFirstCol-1 { padding: 0in 1.2pt 0in 1.2pt; } .telerik-reTable-1 td.telerik-reTableLastCol-1 { padding: 0in 1.2pt 0in 1.2pt; } .telerik-reTable-1 td.telerik-reTableOddCol-1 { padding: 0in 1.2pt 0in 1.2pt; } .telerik-reTable-1 td.telerik-reTableEvenCol-1 { padding: 0in 1.2pt 0in 1.2pt; } .telerik-reTable-1 tr.telerik-reTableFooterRow-1 { background-color: #D6E8FF; color: #4A5A80; font-weight: 500; font-size: 10pt; font-family: Tahoma; line-height: 11pt; } .telerik-reTable-1 td.telerik-reTableFooterFirstCol-1 { padding: 0in 1.2pt 0in 1.2pt; border-top: solid gray 1.0pt; text-align: left; } .telerik-reTable-1 td.telerik-reTableFooterLastCol-1 { padding: 0in 1.2pt 0in 1.2pt; border-top: solid gray 1.0pt; text-align: left; } .telerik-reTable-1 td.telerik-reTableFooterOddCol-1 { padding: 0in 1.2pt 0in 1.2pt; text-align: left; border-top: solid gray 1.0pt; } .telerik-reTable-1 td.telerik-reTableFooterEvenCol-1 { padding: 0in 1.2pt 0in 1.2pt; text-align: left; border-top: solid gray 1.0pt; }

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ БИЗНЕС-КЛАССА

*Составлено Realestate.ru по данным, предоставленным участниками рынка

 

ПЕРВИЧКА

«Цены на новостройки заметно выросли»

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева:

- В течение I полугодия 2013 года первичный рынок жилья бизнес-класса Москвы продолжал постепенно пополняться новыми корпусами. Причем темпы выхода новых объектов в данном сегменте соответствуют темпам предыдущего, II полугодия 2012 года. Наблюдалось сокращение объемов предложения бизнес-класса по мере завершения продаж в готовых корпусах и перехода некоторых из них на вторичный рынок. Ценовая динамика в целом положительная. Особенно заметно это стало в домах компании «Дон-Строй», которая объявила о повышении цен предложения на все свои объекты.

«Новое предложение в бизнес-классе востребовано»

Екатерина Фонарева, коммерческий директор компании «Баркли»:

- Сегмент жилья бизнес-класса в Москве в первом полугодии 2013 г. показал стабильность. Объем предложения на рынке жилых новостроек бизнес-класса (без учета апартаментов) по итогам полугодия увеличился на 6% и составил 516 тыс. кв. м. Средняя цена предложения на первичном рынке жилья бизнес-класса к концу июня 2013 г. составила 199,7 тыс. руб. за кв. м, причем рост этого показателя по итогам полугодия оказался несущественным – 1,7%. Однако без учета новых объектов, реализуемых по инвестиционным ценам на начальной стадии строительства, средняя стоимость жилья выросла на 6%. И в краткосрочной перспективе предложение в сегменте бизнес-класса продолжит расти: уже осенью 2013 г. возможен выход на рынок сразу 3 крупных проектов: ЖК «Донской Олимп» (ЮАО), Red Site (ЦАО) и ЖК «Арена Парк» (САО).

«О затоваривании речи пока не идет»

Наталья Козлова, генеральный директор «Главмосстрой Недвижимость»:

- Одним из основных трендов I полугодия 2013 первичного рынка жилья бизнес-класса можно назвать стабильно высокое количество квартир в экспозиции – своеобразный рыночный профицит. Однако о затоваривании все же речи не идет. По нашим оценкам, сейчас в продаже на столичном рынке жилой недвижимости бизнес-класса без учета нескольких крупных проектов в САО и ЮЗАО представлено не менее 5 тыс. квартир. Это вполне нормальная для Москвы цифра. Также стоит отметить и хорошую динамику рынка – новые проекты появляются примерно раз в месяц. Причем, многие из них запускаются в рамках редевелопмента промышленных зон и имеют срок окончания строительства в 2015-2016 гг.

«Почти 40% сделок на первичном рынке пришлось на бизнес-класс»

Оксана Дивеева, директор департамента продаж городской недвижимости компании Blackwood:

- Суммарный объем нового предложения на рынке жилых новостроек в I полугодии 2013 г. оценивается на уровне 380 тыс. кв. м, при этом наибольший объем предложения приходится именно на сегмент бизнес-класса (140 тыс. кв. м). В предложении на первичном рынке новостроек бизнес-класса преобладают объекты, строительство которых было начато еще до кризиса, тогда как в 2009-2011 гг. рынок бизнес-класса неактивно пополнялся новыми проектами. В связи с этим более 50% предложения в этом сегменте реализуется в готовых объектах, прошедших ГК или находящихся на стадии отделки. Еще 20% суммарной площади квартир в предложении реализуется в объектах на стадии монтажа этажей. Что касается спроса, то по итогам истекшего полугодия на рынке новостроек Москвы реализовано порядка 346 тыс. кв. м, доля бизнес-класса не превысила 40%. Для сравнения в 1 полугодии прошлого года лидером по объему реализации был бизнес-класс (53% реализованного объема).

«Конкуренция среди застройщиков бизнес-класса усиливается»

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

- К концу I полугодия 2013 года на первичном рынке находилось 56 проектов бизнес-класса, но, тем не менее, по сравнению с концом прошлого года, общий объем предложения уменьшился на 9,9%. Подобная тенденция свидетельствует о повышенном интересе к квартирам бизнес-класса со стороны покупателей и относительно высокой активности рынка. На текущий момент рынок новостроек бизнес-класса в Москве продолжает оставаться самым насыщенным. До конца года планируется выход еще как минимум 5 новых объектов, и если эти инициативы будут реализованы, то общее количество проектов бизнес-класса в реализации превысит 60. Предложение возрастет, а конкуренция обострится еще больше.

«Негативные прогнозы заставляют покупателей искать способы вложения денег»

Антон Северьянов , руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» :

- В I квартале 2013 г. отмечен пиковый спрос на квартиры бизнес-класса. С одной стороны, вероятность осенней рецессии в стране, о которой стали заявлять многие эксперты и власти страны, заставила потенциальных покупателей искать рациональные варианты вложения и сохранения денежных средств. Одним из популярных инструментов инвестирования остается недвижимость. Также активному поиску населения способов надежного инвестирования способствовала ситуация на Кипре.

«Летние скидки объясняют небольшое падение цен»

Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» :

- Объем всего рынка новостроек Москвы в июне вырос относительно мая на 7,8%, причем новые объемы появились преимущественно в бизнес-классе. Доля предложений данного класса составила 60,2%. Рост за I полугодие 2013 г. составил порядка 3%. Существенное обновление предложения, выход новых объемов по стартовым ценам и наличие летних спец-предложений по объектам на высокой стадии готовности объясняет уменьшение цены 1 кв. м внутри бизнес-класса.

«Бизнес-класс – это половина первичного рынка Москвы»

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

- На рынке московских новостроек бизнес-класса за прошедшие полгода произошел достаточно заметный рост средней цены квадратного метра – на 10%. Это связано с увеличением доли корпусов на более высокой стадии строительства: на текущий момент 63% продаваемых площадей в столичном бизнес-классе составляют построенные дома. Заметных же стартов продаж недвижимости заявленного класса в первой половине года было не много (ЖК «Фили Град», ЖК «Лобачевский», ЖК «Фортепиано»). В общем объеме предложения новостроек бизнес-класс занимает долю около 52%.

«Покупатели ищут квартиры поменьше»

Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:

- Падение среднего бюджета в сегменте квартир бизнес-класса, пожалуй, в большей степени обусловлено небольшим увеличением спроса на квартиры меньшего метража. То есть в I полугодии отмечалось снижение средней площади покупаемой квартиры, что обусловило снижение среднего бюджета покупки по рынку. Изменилась структура предложения по округам столицы. Ранее основное предложение в сегменте «бизнес" было сосредоточено на западе и юго-западе Москвы. Новые же объекты обеспечили приток предложения жилья бизнес-класса на севере и востоке.

«Апартаменты падают в цене, а квартиры растут»

Дмитрий Халин, Управляющий Партнер IntermarkSavills:

- Все колебания цен за минувшие полгода связаны с появлением новых проектов. По этой причине наблюдается резкое снижение цен предложения среди апартаментной части рынка – новые масштабные проекты привлекают покупателей не просто понятной планировкой и функционалом помещений, но и своей ценой. В новостройках с апартаментами на старте продаж дополнительная скидка первым покупателям может доходить до 20%. Т.к. апартаменты продолжают стабильно выходить на рынок, повышение цен, как правило, имеет место в случае реализации остатков, а в течение всего периода продаж цены остаются стабильными.

Также объективно то, что традиционный для рынка продукт (квартиры) продолжают расти в цене. Для этого есть несколько причин: квартирные проекты появляются в достаточно престижных районах (их ценообразование отчасти зависит от вторичных аналогов), круг покупателей квартир шире (к такой покупке всегда стремятся), за счет более долгого строительного цикла (в сравнении с проектами-реконструкциями, которые распространены на рынке апартаментов) у застройщиков появляется больше маневров для повышения цен.

«Снизился нижний порог цены на бизнес-класс»

Константин Ромашов, заместитель генерального директора ГК «МИГ-Недвижимость»:

- В условиях большого предложения и ограниченного спроса на первичном рынке жилья бизнес-класса усилилась конкуренция. Однако застройщики не спешат перепозиционировать свои объекты, более того, число новостроек бизнес-класса продолжает расти. В последнее время серьезно расширилась география размещения проектов бизнес-класса: теперь их можно встретить даже на окраинах, в непосредственной близости от МКАД. Этому, надо полагать, способствовало бурное развитие жилищного строительства в Подмосковье и Новой Москве. Сложившаяся ситуация способствовала некоторому изменению ценовой политики. Если средняя стоимость квадратного метра в бизнес-сегменте продолжает показывать устойчивый рост, то минимальная стоимость снизилась. Кроме того, конкурентом жилья бизнес-класса стали апартаменты – этот формат активно завоевывает рынок и отбирает часть аудитории у более традиционного жилья.

«59% рынка в столице занимает бизнес-класс»

Маркова Ольга, маркетолог ЗАО «Пересвет-Инвест»:

- В столице востребовано жилье более высокого качества, поэтому доля объектов бизнес-класса в Москве весьма существенна, около 59 % от общего числа предложений. Стоимость предложений тоже достаточно существенна, так в престижных районах столицы (ЗАО, ВАО, СЗАО, ЮЗАО, СВАО) цена 1 кв. м в монолитных объектах составляет 155-210 тыс. рублей, а однокомнатную квартиру в новом проекте предлагают по цене от 10 млн рублей и выше. Если дом в высокой стадии готовности, то стоимость однокомнатной квартиры около 14 млн рублей и выше. При этом стоимость предложений бизнес-класса плавно повышается, так за I полугодие 2013 года стоимость 1 кв. м монолитных новостроек бизнес-класса ЗАО возросла на 6,9 %, а в СЗАО – на 5,3 %.

Сегмент бизнес-класса и в дальнейшем будет активно развиваться, в том числе и за счет лофтов, так как в столице не так много свободных площадок и стоимость аренды земли слишком высока. Стоимость предложений бизнес-класса на вторичном рынке еще выше, так как это в основном довольно свежие и престижные объекты. Так, цена кв. м в монолитных объектах бизнес-класса в престижных районах на вторичном рынке составляет уже 190- 335 тыс. рублей.

ВТОРИЧКА

«На вторичном рынке объектов, отвечающих современным требованиям бизнес-класса, мало»

Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:

- Спрос на объекты бизнес-класса на вторичном рынке квартир Москвы остается стабильным, хотя, безусловно, имеет место фактор сезонности, особенно выраженный в среде покупателей, занятых в сфере бизнеса. Объектов, отвечающих современным требованиям бизнес-класса (монолитно-кирпичные дома повышенной комфортности, с огороженной территорией и подземным паркингом) на рынке предлагается немного. Доля таких объектов на рынке составляет 11% от всего предложения.

Удельная цена квадратного метра квартир бизнес-класса на вторичном рынке Москвы в рублях за полгода увеличилась на 2,3% (июнь 2013г. к январю 2013г.). Изменение цены в долларах находится в пределах погрешности. Бизнес-класс наиболее чутко реагирует на изменение стоимости бивалютной корзины. Собственники квартир бизнес-класса, не желающие продавать их по цене, ниже своих ожиданий, повременили с продажей: так, объем предложения квартир бизнес-класса на вторичном рынке Москвы в июне уменьшился на 15% по сравнению с январем.

«Средний бюджет сделки упал»

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ»:

- Снижение среднего бюджета сделки на фоне роста стоимости квадрата показывает, что спросом пользуются квартиры меньшей площади. Рост цен на бизнес-класс обусловлен изменением структуры предложения. С одной стороны повысился удельный вес квартир в более дешевом сегменте - в панельных домах, а также «однушек» и «двушек» небольших площадей, с другой стороны немного сократилась доля квартир бизнес-класса -  в зданиях монолитного типа, кирпичных и сталинских домах. Кроме того, на рост стоимости повлиял курс валют, поскольку в самых дорогих сегментах оплата, как правило, производится в долларах.

Мария Лукина, Ольга Александрова