Инвесторы поднимут цены и для тех, кого власти освободят от налога
На днях российские информагентства сообщили, что глава государства Владимир Путин поддержал инициативу изменить порядок налогообложения доходов от продажи жилья. В частности, президент одобрил схему Минфина, согласно которой НДФЛ от продажи единственного жилья граждане не будут платить. Ну а вот для тех, у кого не единственное, налог вырастет, так как его собираются начислять с кадастровой стоимости объекта. Как всегда, хорошая на первый взгляд, инициатива, таит в себе немало негативных последствий. Об этом RealEstate.ru рассказали столичные и подмосковные риэлторы в ПЯТНИЧНОМ ОПРОСЕ.
Напомним, что сейчас от налога освобождается выручка от продажи жилья, если человек владел им более 3 лет. Как сообщает газета «Ведомости», Минфин предлагает освобождать от налога на доходы при продаже единственного жилья, вне зависимости от срока владения. Также будет освобожден от НДФЛ и доход от продажи дачи площадью не более 50 кв. м в садовом некоммерческом товариществе.
Что касается второго жилья, то если после покупки второй квартиры продается жилье, которое было единственным, то НДФЛ платить не надо. Но как долго можно будет владеть двумя квартирами, не платя налог, - пока неизвестно. Этот вопрос еще обсуждается. В остальном же, продавцы второго жилья смогут получить льготу, если владели им дольше 3 лет, а квартира стоила не более 5 млн рублей. Регионы смогут ограничить льготу – увеличить до 10 лет срок владения и уменьшить стоимость вплоть до нуля.
По информации «Ведомстей», президент также поддержал идею взимать налог с кадастровой, а не с указанной в договоре стоимости квартиры, рассказал участник совещания и подтвердили два чиновника. «Пока обсуждается, кто будет платить налог — продавец (с разницы между ценой покупки и кадастровой) или покупатель (с выгоды от дешевизны квартиры), рассказывает один из чиновников», - пишет издание.
Окончательного решения по этому вопросу, правда, еще не принято, детали будут обсуждаться.
Издание отмечает, что для Минфина отмена льгот – это не только способ пополнить бюджет, но и возможность снизить привлекательность инвестиций в недвижимость, чтобы стимулировать вложения в фондовый рынок. Тем более что доля инвестиционных сделок с недвижимостью в Москве, по оценкам ряда экспертов, составляет почти 50%.
Опрошенные Realestate.ru эксперты больше обратили внимание не на факт освобождения от уплаты НДФЛ тех, кто продает единственное жилье. По их мнению, экономия 13% при продаже жилья (таков размер налога), не может быть столь явным стимулом, чтобы все россияне ринулись улучшать жилищные условия. Разница в стоимости однокомнатной и двухкомнатной квартир на вторичном рынке в Москве без понижения класса жилья и без ухудшения уровня жизни, как правило, больше 13%, в среднем, процентов 20-30, а то и 50. Поэтому эта инициатива, безусловно, немного облегчит гражданам бремя улучшения жилищных условий, но не намного и спрос на рынке не повысит.
Для загородной недвижимости экономкласса эта инициатива еще менее актуальна, по той причине, что под отмену налогообложения, во-первых, попадают морально устаревшие дачи, которые не пользуются популярностью.
Участников рынка серьезно взволновало предложение взимать налог с кадастровой стоимости. Скорее всего, это предложение возникло по аналогии с налогом на недвижимость, который все никак не могут ввести. По мнению экспертов, ориентация на кадастровую стоимость ошибочна. Даже рассчитанная по новой методике, то есть привязанная к рыночной цене, она во многих случаях может превышать реальную стоимость конкретной квартиры, отличаться в ту или другую сторону на 30%. Поэтому рынок рискует погрязнуть в судах, когда граждане будут пытаться изменить кадастровую стоимость своего жилища ближе к справедливой цене.
И, в конце концов, ужесточение налогового бремени для инвесторов (а ведь к повышенному НДФЛ добавиться и повышенный налог на недвижимость) может сказаться на конечной цене их предложения. В итоге, с ростом цен столкнутся и те, кто улучшает жилищные условия, продавая единственную квартиру, и покупают у инвесторов. Получается, что данная инициатива, если образно выражаться, одной рукой дает, а другой отнимает. Впрочем, если инвесторы не смогут поднять цены и уйдут с рынка, то возникнет перегрев по предложению и замедление отрасли в целом.
Люди смогут чаще менять жилье, но инвесторы поднимут цены
Татьяна Шелягина, члена совета директоров, управляющий партнер Kaskad Family:
- На сумму сделок это нововведение не повлияет, а тот факт, что люди смогут чаще улучшать свои жилищные условия и не ждать три года повлияет на рынок. Загородный рынок экономкласса это не коснется, так как загородное жилье – это, как правило, второе жилье. Что касается дач, то от НДФЛ освобождены дачи того формата, которые уже морально устарели и говорить о каком либо влиянии на развитие загородного рынка не приходится.
Что касается инвестиций, то я считаю, на исход инвесторов влияют совсем другие факторы, а то, что любые увеличения налогов со стороны государства будет включены в цену и оплачиваются клиентом – очевидно.
Владельцы единственного жилья не будут менять его чаще из-за отмены налога
Олеся Мандзяк, руководитель отдела элитной недвижимости компании Delta Estate:
- Технически процесс проведения сделок будет проще, поскольку, любой человек, планируя куплю-продажу, имеет естественное желание максимально оптимизировать свои расходы, в том числе, на налоги, а значит, он или ждет трех лет или существенно снижает рынок потенциальных покупателей, придумывая, как ему сократить расходы на налог. Но здесь есть противоречие, люди с единственным жильем, как правило, меняют его крайне редко и все эти тонкости налогообложения им не актуальны. А инвесторы и все остальные, более активные игроки рынка недвижимости остаются при налогах, посему, ждать ощутимых последствий от нового закона мы бы не стали.
Рынок меняется, зарабатывать на инвестициях в недвижимость в том же объеме, что 5-6 лет назад уже не получается, поэтому, если говорить о частных инвесторах, инструмент инвестиций в недвижимость рассматривается больше как сохранение средств, чем как увеличение капитала.
«Кадастровую стоимость нужно снизить, чтобы не было социальной напряженности»
Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»:
- Такая мера направлена исключительно на стимулирование рынка и упрощение процедуры получения ипотеки. Другое дело, что сделка с квартирой площадью 200 квадратных метров, если это единственное жилье, не облагается налогом. А дом такой же площади будет иметь налоговое обременение. Получается, что жители многоквартирных домов в этом случае получают преференции перед сельским населением.
Налог будет рассчитываться по кадастровой стоимости только сельского жилья или жилья с землей? Эта стоимость будет устанавливаться ежегодно или раз в несколько лет? Я полагаю, ответы на эти вопросы зависят от того, в какой редакции будет принят закон о новом налоге. Но в любом случае, собственникам необходимо учитывать, что кадастровая стоимость их жилья с течением времени может измениться в ту или иную сторону. Чтобы избежать социальной напряженности, кадастровую стоимость нужно искусственно занизить примерно на 30%.
Рынок станет более прозрачным, но увеличение кадастровой стоимости приведет к росту цен
Илья Машуков, специалист агентства недвижимости «Агро-Вид»:
- Сделки станут более прозрачными и открытыми как для покупателя, так и для продавца, что позволит посмотреть на рынок недвижимости под другим углом, с точки зрения не только инвестирования, но и выгодоприобретателя. Что касается загородного рынка, то покупка дома не более 50 кв. м, на мой взгляд, вообще нерентабельна, этот капитал можно вложить в новостройку на этапе строительства и получить наиболее выгодные условия ипотеки.
Кадастровая стоимость неуклонно растет и приближается к рыночной стоимости, тем самым увеличивая налогооблагаемую базу, благоприятно влияя на рост налогов. И, естественно, изменение налоговых условий в сторону увеличения приведет, соответственно к увеличению стоимости жилья. Остается открытым вопрос: «насколько?». Ответ покажет более четкая информация и время.
Мелкие инвесторы не смогут поднять цены и уйдут с рынка
Аркадий Власенко, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» Железнодорожный»:
- Не думаю, что эти, в целом, логичные и оправданные льготы как-то заметно повлияют на рынок недвижимости. Наши люди, по статистике, меняют жилье, в среднем, раз в 20 лет. А те, кто продает какую-то недвижимость каждые 1-3 года, скорее всего, инвесторы, и на них эта льгота не распространяется. Что касается дач, то их «замена» вообще происходит крайне редко, чаще всего их покупают 1 раз в жизни.
Что касается стимулирования рынка дешевой «загородки», то на это гораздо быстрее может повлиять рост экономики и доходов населения, развитие кредитования и уменьшение процентных ставок. Дача не является предметом первой необходимости как городская квартира. Как правило, подобные загородные объекты покупаются, когда появляются относительно свободные денежные средства, либо семья готова вступить в ипотеку.
Отмечу, что кадастровая стоимость и сейчас бывает выше рыночной стоимости, т.к. расчет этих показателей производится по разным параметрам. Например, в расчете кадастровой стоимости не учитывается фактор местоположения, который формирует до 70% рыночной стоимости земли. Таким образом, сегодня кадастровая стоимость в 90% случаев не совпадает с рыночной.
Это создает большие проблемы, в основном, для землевладельцев, которые вынуждены продавать свои участки по той причине, что они не в состоянии платить налоги, выросшие после реформы в некоторых случаях в разы и десятки раз.
Разумеется, любое повышение налогов уменьшает «маржу» инвесторов. Однако просто закладывать расходы в цену продажи дело проблематичное. Не факт, что рынок будет готов покупать по более высокой цене, возможно, инвесторы станут уходить в другой бизнес или вообще уводить капиталы за границу.
Думаю, традиционно, в первую очередь, будут уходить мелкие, частные инвесторы. У крупных, как правило, капитал диверсифицирован, и «запас прочности» у них намного выше. Не случайно, во время кризисов у нас увеличивается количество миллиардеров (и они становятся богаче) и уменьшается число ИП.
«Если закон будет строго опираться на кадастровую стоимость, то мы погрязнем в судах»
Константин Апрелев, вице-президент Российской Гильдии Риэлторов (РГР):
- Не очень понятна позиция властей, которые подобной инициативой толкают людей инвестировать средства не в недвижимость – более понятную для большинства граждан, а в ценные бумаги. Почему для рынка ценных бумаг создан более льготный режим налогообложения, чем для недвижимости? В таком случае, возникает вопрос, почему на рынке ценных бумаг налоги платятся с доходов за минусом пакета расходов, то есть из разницы стоимостей при покупке и продаже вычитаются также и расходы инвестора на приобретение и продажу, и только с оставшейся суммы платится налог. Было бы логичнее ввести такую же практику и на рынке недвижимости для инвесторов: при зачете цены купленной недвижимости для вычета ее из цены продажи важно учесть затраты, как на приобретение (к примеру, проценты по кредиту), так и на продажу жилья (к примеру, услуги риэлторов и нотариусов).
И, конечно, в пределах одного города, особенно, такого как Москва, кадастровая стоимость отличается от стоимости сделок больше, чем на 30%. Имеет смысл прийти к стандартам международной налоговой практики с коридором допустимого отклонения кадастровой стоимости от цен сделок до 30%.
Мария Лукина
