Инфраструктура может быть прибыльной – нонсенс или реальность?

Как-то на форуме Проэстейт Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина», озвучил шокирующую информацию: инженерные сети и соцобъекты, которые вынуждены строить девелоперы, могут превратиться из затратного обременения в стабильный бизнес. RealEstate.ru не поверил на слово и попросил Дмитрия Гусева в интервью доказать все цифрами. 

НА КАКОМ ОТРЕЗКЕ ТРУБЫ И СКОЛЬКО МОЖНО ЗАРАБОТАТЬ?

- Дмитрий, ваша компания, помимо традиционного девелопмента, активно развивает так называемый «бизнес на инженерных сетях». Как исторически вы пришли к идее выстраивания этого бизнеса?

- У нас был большой производственный холдинг в Одинцовском районе Подмосковья. Более двух лет назад мы выделили в отдельные направления производственную компанию (производство стройматериалов, генподрядные и подрядные работы) и инвестиционно-девелоперский блок, который теперь называется группа компаний «Глубина».

Генеральное направление девелоперского блока - комплексная застройка территорий недвижимостью невысокой ценовой категории. Наиболее перспективным направлением мы считаем малоэтажное жилье: сегодня люди, которые планируют жить за городом все чаще приходят именно к этому формату. Кроме того, мы успешно развиваем и сопутствующие строительству жилья сферы, которые традиционно считались убыточными.  К ним можно отнести инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру.

- Вы хотите сказать, что возведение инфраструктуры можно сделать прибыльным?

- Получается история как с атомом углерода - если он скомпонован одним образом, то выходит графит. Если его перекомпоновать другим образом, то - алмаз. Так и мы поняли для себя, что на самом деле инженерные сети - это очень хороший актив, который при правильном подходе может самостоятельно генерировать стабильный финансовый поток.

Но это еще не все. Если мы выделяем этот актив в отдельный объект сделок и выкупаем отдельной компанией у застройщика, то мы снимаем затраты с себестоимости квадратного метра для покупателей. Таким образом, мы имеем возможность в снижении цены за квадратный метр и увеличении привлекательности жилого комплекса для покупателей. Одновременно, мы получаем стабильный доход от эксплуатации сетей на весь срок существования жилого комплекса.

- А можно подробнее, как вы этого добиваетесь?

- Если посмотреть на всю территорию застройки, то на ней есть часть инженерных коммуникаций, которые, что называется, идут до первого колодца (ближайшей точки присоединения инженерных коммуникаций к жилому дому). Здесь все сети в силу 214-ФЗ принадлежат дольщикам дома и будущим владельцам квартир. Далее трасса от первого колодца до инженерных объектов идет по территории жилого комплекса - это то, что уже не является собственностью дольщиков.

Последний отрезок – тот, на котором происходит подключение от инженерного объекта к существующим сетям. И это, как и в первом случае, тоже нам принадлежать не может. Так что весь механизм работает именно на этапе, который находится посередине – от первого колодца и до самого инженерного объекта включительно.

- А разве в других компаниях этот вопрос уже не решен за счет передачи данных сетей государству?

- На самом деле, крайне мало проектов, в которых этот вопрос решен. Эти объекты любой застройщик всегда пытается «втюхать» муниципалитетам. А муниципалитетам это не нужно, потому что эксплуатация сетей - это лишняя головная боль. В итоге от многих игроков приходится слышать: "вот муниципалитет не делает нам садиков, сетей, как это все плохо…". Мы сами этим грешили, а потом какой-то механизм в голове щелкнул, и мы начали понимать, что приносящий доход актив можно сделать из чего угодно. Ведь так называемая оплата ЖКХ – постоянная и обязательная составляющая любого жилья. А это значит, что компания, которая будет заниматься эксплуатацией и управлением в этой сфере всегда будет получать доход.

- Как выглядит экономика такого бизнеса, если сети вы оставляете себе?

- Рассмотрим на примере нашего малоэтажного ЖК «Валь д`Эмероль». Там около 4 тыс. квартир. Совокупная стоимость инженерных объектов приблизительно 1 миллиард рублей. Наша компания, которая специализируется на управлении такими сетями, выкупает у застройщика ту часть, которая идет от первого колодца до сетей, принадлежащих поставщику.

При этом 30-40% компания вкладывает сама, и 60-70% кредитуется в банке, под залог капитала этой компании. Таким образом, по кредиту в залоге оказывается только определенная собственность – те самые инженерные сети, в то время как другие объекты свободны от этого риска. Другими словами, данный механизм еще и дает дополнительную гарантию нашим покупателям, что их квартиры не станут «разменной монетой» в спорах между застройщиком и банком. В свою очередь управляющая компания, которая обеспечивает жизнедеятельность поселка и получает доход от управления им, в том числе, выступает сборщиком платежей за коммунальные услуги, – фактически и обеспечивает возврат этого кредита.

-Каким образом управляющая компания обеспечивает возврат кредита?

- В любом случае жильцы платят за коммунальные услуги. В тариф входит не только стоимость самого сырья, но и стоимость обслуживания сетей, его поставляющих. Из этой суммы часть средств идет как раз на обслуживание того отрезка, который и купила наша компания. Но в большинстве случаев, он находится у муниципалитетов. Следовательно, эти деньги уходят в муниципалитет. А по дороге порой часть средств прилипает к рукам людей в управляющих компаниях, потому что коррупция у нас существует не только на государственном, но и на корпоративном уровне.

В нашей схеме муниципалитет заменяется на компанию, владеющую этими сетями. А у жильцов не меняется ничего. Все равно они должны платить по тарифу. Но если в случае неструктурированного бизнеса они это платят и это непонятно где оседает, то в нашем случае есть прозрачная структура. А для нас это еще и бизнес.

НЕ ПОДНИМУТСЯ ЛИ ТАРИФЫ ДЛЯ ЖИЛЬЦОВ?

- Погодите, но если часть трубы принадлежит вам, то вы можете устанавливать свои тарифы на эту часть. Вы не боитесь, что ваши покупатели взбунтуются, если вы назначите слишком большие тарифы?

- Прежде всего, размеры тарифов ограничены законодательно, и превысить их мы в принципе не можем. К тому же мы и сами будем стараться находиться в средней или нижней части «тарифной вилки». Понятно, что тариф 3000 рублей заплатят все. Но если мы потребуем 6000 рублей, то регулярно платить  будет меньше половины жильцов и это приведет к плохому результату для нас же.

- Тем не менее, сколько денег из ежемесячной платы жильцов будет идти вам?

- Для нас важна лояльность покупателей. Мы не хотим увеличивать нагрузку на жильцов и хотим быть конкурентными с точки зрения цен. С другой стороны у нас есть цель по окупаемости своих объектов - 10 лет (без учета инфляции и роста стоимости активов, так как они перекрывают друг друга). Таким образом при делении их себестоимости на количество квартир в том же «Валь д`Эмероль» (как я говорил, она составляет 1 млрд рублей)  получается 250 тысяч рублей на квартиру, или чуть больше 2 тысяч рублей в месяц за 10 лет.

- Вы хотите капитализировать такую компанию и продать или же оставить этот бизнес у себя?

- Пока продавать не хотим, потому что если делать это сейчас, то придется согласиться на очень большой дисконт. Спустя 3 – 4 года мы будем иметь понятную модель и видеть конкретные цифры, исходя из которых продать можно с выгодой.  Так что наш план развития составит 4 - 5 лет. Также за этот период, после того, как обкатаем модель на собственном объекте, мы хотим начать покупать такие же активы у внешних застройщиков. Кроме того, мы рассматриваем частичную продажу своего пакета, например, стратегическим инвесторам (в том числе, пенсионным фондам).

- По вашим расчетам, сколько будет составлять стоимость портфеля с вашими инженерными объектами через 4 – 5 лет?

- На пятилетнем горизонте мы видим себе оценку где-то в районе 5-6 миллиардов рублей по всем нашим поселкам. С учетом десятилетнего срока окупаемости доходность составит 10 % годовых. Иными словами, имея портфель стоимостью в 5 миллиардов рублей, мы понимаем, что 500 млн рублей в год мы можем получать стабильно. А если еще взять в расчет то, что вкладываем лишь 40% собственного капитала в данные объекты, то доходность на собственный капитал из 10% годовых превращается в 20% и более.

- Каковы преимущества и риски таких активов для инвесторов?

- Мы имеем актив, который не несет в себе строительных рисков, не несет в себе титульных рисков и имеет практически монопольный сбыт. И пускай у нас нет высокой спекулятивной доходности, но когда есть совмещение этих трех параметров – это дополнительный интерес для инвесторов. Сети приносят небольшую, но постоянную доходность, да и сам актив в цене не падает.

- Я правильно понимаю, что при выкупе инженерных объектов вы снижаете себестоимость строительства и можете позволить себе сократить стоимость жилья для конечного потребителя?

- Можем, но если рыночная цена пользуется спросом, зачем уменьшать свою маржу? Хотя если  будет необходимость, то мы опустим цену и сделаем объекты более привлекательными. Вообще говоря, мы стали воспринимать девелопмент не только, как получение краткосрочной рентабельности на проекте, но и как инструмент создания вот таких длинных ликвидных активов. Такая же идея у нас есть и с социальными объектами, например, школами, детсадами, поликлиниками. Пока мы не готовы декларировать, что мы уже начали ими заниматься, но мы близки к тому, чтобы данный процесс запустить.

КАК ЗАРАБОТАТЬ НА ШКОЛАХ И САДИКАХ?

- А экономику вы уже просчитывали по социальным объектам? Какая она будет?

- Это не будет более интересно, чем с инженерными сетями. Но зато куда интереснее, чем просто построить их и кому-то отдать или продать. А строить социальные объекты надо: ведь если мы не строим тот же детский садик или школу, то нам как минимум не дают разрешение на строительство. Покупатели тоже вряд ли захотят жить в таком комплексе. Сегодня мы эту школу фактически бесплатно отдаем муниципалитету, либо продаем оператору с более низкой ценой. Но мы ведь можем оставить социальный объект себе, и он будет приносить прибыль. При этом такой актив является залоговой массой, если мы хотим привлечь деньги. С точки зрения доходности здесь можно говорить о 5-7% годовых.

- А почему другие компании не занимаются данными направлениями бизнеса?

- Видимо, у нас было больше предпосылок, чем у других. Мы - не крупная компания, а значит, нам нужно шевелить мозгами быстрее, чем всем остальным. Так мы и разделили бизнес на производственный и инвестиционный. В то время, как все крупные застройщики, как правило, воспринимают любой девелоперский проект в значительной степени в качестве возможности загрузить собственные производственные мощности. У нас этого нет.

ПЕРСПЕКТИВЫ ДОХОДНЫХ ДОМОВ

- Если отстраниться от бизнеса на инженерных сетях и социальных объектах, то есть ли у вас еще какие-то новые направления, которые вы планируете развивать помимо них?

- Сейчас мы очень плотно прорабатываем тему арендного жилья, пока в наших собственных объектах. Мы подумали, что вместо того, чтобы замораживать объекты, которые пока не проданы, мы их можем упаковать и иметь с этого постоянный доход. Дальше для развития этого направления мы планируем покупать объекты на рынке, и уже в них развивать бизнес. Поэтому в будущем намерены создать отдельную компанию и строить бизнес на доходных домах.

- А как вы оцениваете финансовые показатели этого бизнеса?

- Финансовые показатели очень близки к бизнесу на сетях. Арендная история способна генерировать 8 - 9% годовых, но тут более очевиден рост стоимости актива и арендной ставки. Так что со временем это может выйти и под 16% годовых. А если уж смотреть на доходность на собственный капитал, то тут мы уже и до 30% годовых доходим.

Беседовал Дмитрий Чернов