Грозит ли нам повторение американского кризиса в секторе недвижимости?

США вновь стала назревать опасная ситуация на рынке ипотечного кредитования. На этой неделе поток негативных новостей с американского рынка недвижимости свалил ведущие фондовые индексы США, Европы и Азии на 2%. Рынок охватила паника, поскольку ведущий держатель закладных на рынке США, Countrywide Financial, объявил, что такого падения цен на недвижимость не было со времен "Великой Депрессии". Грозят ли нам такие же проблемы, какие сейчас испытывают Штаты в секторе недвижимости и ипотечного кредитования, а также, что будет с миром, если американский кризис войдет в решающую фазу? На эти и другие вопросы мы попросили ответить членов Экспертного Совета RealEstate.ru.

Генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG)Денис Колокольников

Рынок ипотеки России находится в стадии своего развития и еще долгое время не достигнет активной своей стадии. Следовательно, и кризиса нужно ожидать только в том случае, если в нашей стране система ипотеки станет широко распространена. В настоящее же время доля ипотечных сделок на рынке недвижимости крайне мала.

Непосредственного влияния кризис рынка ипотеки в США на рынки недвижимости других стран не окажет, т.к. в данном случае это самостоятельный финансовый инструмент, которым пользуются крупные инвестиционные компании. Таким образом, речь идет об игроках финансового рынка, а не рынка недвижимости. Эти компании могут перевести инвестиции в любые другие финансовые инструменты.

При этом, текущее падение рынка в США уже фактически является коррекцией. Рост цен в этой стране был обусловлен финансовой конъюнктурой и имевшимся неудовлетворенным спросом, который достиг точки насыщения. Кризисы являются неотъемлемой частью циклически развивающихся рынков недвижимости. Под кризисом можно понимать и резкий рост цен на жилую недвижимость, и их падение. С 1980 года бумы (рост реальных цен как минимум на 10% в год) имели место в 18 странах, 13 из которых являются членами ЕС, падения – в 10 (5 из них в ЕС). Обычно за периодом резкого взлета цен наблюдается продолжительный период ценовой стабилизации или снижения реальных цен. В среднем реальные цены жилья в период «после бума» снижаются на 3% в год в течение 4 лет. Среди основных причин кризисов на рынке жилья можно назвать:
• изменение ставки, а она в первую очередь зависит от уровня инфляции в стране;
• различные демографические факторы;
• изменение благосостояние населения, что в первую очередь зависит от экономики страны в целом.
Таким образом, можно сделать вывод, что рынок жилой недвижимости, прежде всего, зависит от макроэкономической конъюнктуры в стране. Наиболее ярким примером может послужить падение американского рынка жилья в 2006 году вслед за проседанием экономики страны в целом и значительным падением курса доллара на мировых рынках. Но эта связь рынка жилья и экономики в целом имеет и обратную зависимость. Она обусловлена, прежде всего, значительной долей данного рынка в экономике любой страны. Так, в той же Америке на долю жилищного рынка приходится 50% от общего объема строительства в стране. Последнее резкое снижение цен на жилую недвижимость в России наблюдалось с начала 1999 года до середины, и было связано с финансовым кризисом в стране в 1998 году.

Президент Национальной ипотечной компании Сергей Постнов

Американская экономика составляет  от 30% до 40 % мирового ВВП и, конечно, её влияние на мировую экономику существенно. Тенденция, которая доминирует сейчас на американском рынке, а именно остановка цен и их коррекция, наблюдается и в России: цены сейчас не растут, за исключением цен на элитное жилье. Но несмотря на это сходство, ситуация на ипотечных рынках, на мой взгляд, отличается кардинально по двум причинам. Во-первых, на американском рынке действуют высокорисковые ипотечные кредиты, например кредиты со 100% коэффициентом К/З. Во-вторых, существует практика при которой ипотечные брокеры завышают реальные доходы заемщика, например, вместо ежемесячного дохода 3000 долларов, указывают 5000 долларов. В прошлом году, когда цены на недвижимость росли, как на дрожжах, многие американские граждане брали кредиты не для того, чтобы жить в покупаемом доме, а для того, чтобы через определенное время продать его, погасив кредит с определенной премией. Но в ситуации, когда рост цен прекратился, эти заемщики прекратили обслуживание ипотечного кредита, практически ничего не потеряв, только уже выплаченные проценты.

У нас же ситуация принципиально иная: люди также вкладывали деньги с целью извлечения дохода, но доля этих заемщиков очень мала, и основная масса граждан, использующих недвижимость как источник дохода, инвестировали собственные деньги, не используя заемные средства. Поэтому когда рост рынка остановился,  люди просто перенаправили средства. Для примера, доля заемщиков - инвесторов в портфеле Национальной Ипотечной компании составляет порядка 1%-2%. Наши клиенты живут в покупаемых квартирах, поэтому опасаться, что заемщики перестанут массово не выплачивать по ипотечным кредитам не стоит. На российском рынке есть банки, в которых сегодня действует 100% коэффициент К/З. Но ожидать, что их клиенты станут неплательщиками не стоит: банки тщательно проверяют кредито- и платежеспособность клиентов, и о завышении уровня заработной платы речь не идет. Второе: заемщики не могут бросить заложенное жилье, и уйти жить в другом месте, т.к. не имеют другого жилья.  И это уже не инвестиция, а удовлетворение насущных потребностей. Напомню также, что хорошо развитый американский рынок характеризуется большим объемом предложения, и население не ждет реализации национального проекта "Доступное жилье".

Что касается американского кризиса, то на России это может сказаться, если кризис будет очень силен, что повлияет на цены на наши основные экспортные продукты - нефть. Естественно, это скажется на российской экономике, снизит уровень доходов россиян, следовательно, могут возникнуть проблемы в обслуживании долгосрочных кредитов.

По поводу временного характера мирового роста цен на недвижимость можно сказать, что это обычное явление для любой отрасли экономики, и рынок недвижимости не исключение. Дальнейшая ситуация на экономическом рынке будет определяться результатами президентских выборов в Америке, и от политики, которую будет проводить правительство. Например, когда уходил Б. Клинтон был профицит бюджета и "сильный" доллар, чего не скажешь о нынешней ситуации, которая сложилась за 8 лет президентства Дж. Буша.

Руководитель службы ипотечного кредитования компании "Инком - Недвижимость" Лев Плецельман

Вместе со страной и ее экономикой, ипотека в России развивается очень хорошими темпами. Но мы находимся в стадии активного развития, поэтому вряд ли можно ожидать, чтобы в стране случился кризис на рынке ипотечного кредитования по типу американского. На это есть как минимум две причины: во- первых экономика России находится на подъеме в отличие от США. Во–вторых у нас рынок ипотечного кредитования не настолько развит, чтобы дать почву для создания подобных кризисных ситуаций.

С экспертами беседовал Алексей КИЛИЧЕВ