Где построят больше жилья в новом году – в старой или новой Москве?

Всю минувшую неделю участники рынка недвижимости обсуждали цифры, озвученные московскими властями о том, что в столице за 2013 год было введено в эксплуатацию 3,1 млн кв. м жилья, из них 1,93 млн кв. м в пределах старой Москвы. Если смотреть на расширенную столицу, то объем ввода увеличился относительно прошлого года, а если не учитывать Новую Москву, то снизился. Хорошо это для города или плохо? С одной стороны, в старых границах уже и так строить негде, с другой - обеспеченность жителей столицы квадратными метрами – самая низкая в Европе. Что будет с объемами ввода и ценами на жилье в наступившем году? Усложнится ли процедура получения разрешений на строительство в границах старой Москвы в связи с негласным распоряжением – строить больше в Новой Москве, чем в старой? Об этом мы спросили экспертов в рубрике ИТОГИ НЕДЕЛИ

Как сообщили корреспонденту RealEstate.ru в пресс-службе столичного стройкомплекса, источником озвученной в начале недели цифры в 3,1 млн кв. м жилья, сданного в эксплуатацию в 2013 году, стал Мосгорстат. Меж тем, в Департаменте развития новых территорий Москвы подсчитали, что из них 1,17 млн кв. м построено в Новой Москве, а в старой - 1,93 млн кв. м.

По данным властей, в 2012 году в строй было введено 2,572 млн кв. м жилья, из них всего 425 тыс.  – в Новой Москве, и почти 2,15 млн – в старой. На лицо довольно резкая смена тенденций. На присоединенной территории ввод жилья почти удвоился, а в прежних границах – снизился по сравнению  с результатами 2012 года на 10 % и оказался даже ниже показателей кризисного 2010 года (1,97 млн). Впрочем, если вспомнить цифры докризисных лет (до 2008 года) с их ежегодными 5 млн кв. м, то даже расширенной Москве далеко до тех показателей. Однако в резком снижении объемов строительства повинен не только кризис. Все помнят, что после смены главы города и правительства, был введен жесткий пересмотр инвестконтрактов с отменой  большинства из них.

Тем не мене вчера пресс-служба столичного Стройкомплекса со ссылкой на мэра МосквыСергея Собянина заявила, что власти города теперь не намерены снижать объемы строительства жилья. «Несмотря ни на что, мы не только не снижаем объемы жилищного строительства, но и наращиваем обороты», - процитировала пресс-служба слова Собянина, уточнив, что речь не идет о точечной застройке. «Мы строим новое жилье не благодаря точечной застройке, а за счет новых территорий, освоения промзон и программы комплексной реконструкции жилых кварталов», - сказал мэр, добавив, что строительство жилья сопровождается возведением новых социальных объектов.

Этим же заявлением подтверждается политика властей по смещению основной массы застройки на новые территории. Однако нельзя сказать, что в прежних границах все обеспечены уже жильем. Профессор кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Г.В.Плеханова Геннадий Стерник пояснил Realestate.ru, что даже если рассмотреть только москвичей - без иногородних, – обеспеченность жильем в городе составляет в среднем 22 кв. м на человека, а качественным жильем, прошедшим капремонт – вдвое меньше. Это самый низкий показатель в Европе. Например, в Западной Европе он составляет не менее 40 кв. м, а то и все 60 «квадратов» на жителя.

Впрочем, потенциал в старом городе все же остался  - это промзоны и прочие территории, непредназначенные под жилищную застройку. На них-то и расцвели буйным цветом апартаменты. Но могут ли они уже в ближайший год подправить статистику по обеспеченности москвичей квадратными метрами?

Апартаменты вместо жилья?

К сожалению, раскладки по классам и типам жилья, введенного в 2013 году, в пресс-службе Стройкомплекса предоставить не смогли, как не смогли и уточнить, входят ли в эту статистику (3,1 млн кв. м) апартаменты. Хотя едва ли, поскольку официально апартаменты имеют статус нежилых помещений.

Впрочем, опрошенные Realestate.ru спикеры предоставили столь разные данные о доле апартаментов (от менее 10% до более 30%), по отношению к жилью в столице, что остается теряться в догадках, какова она на самом деле. Участники рынка сходятся только в одном, что предложение апартаментов стремительно растет год от года.

Приведем лишь данные в абсолютных цифрах. «Азбука Жилья» подсчитала, что за 2013 год в границах «старой» Москвы было введено порядка 53,1 тыс. кв. м апартаментов. Заметим, что по отношению к 1,93 млн кв. м сданного жилья - это всего 2,75%. А на 2014 год, по данным агентства, запланирован ввод 171,3 тыс. кв. м апартаментов, из которых 69,2 тыс. кв. м были «перенесены» с 2013 года.

Если же говорить об общем объеме предложения в разной стадии готовности, то, по словам председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, со II квартала 2013 года прирост апартаментов составил 18 корпусов, то есть 671 тыс. кв. м (+35%). Так что на данный момент, по ее словам, на реализации находится 69 корпусов апартаментов общей площадью 1422 тыс. кв. м, тогда как в конце 2012 года в продаже находилось порядка 30 корпусов с апартаментами.

В общем, становится понятно, что значительного изменения в структуре жилищного рынка старой Москвы в ближайший год не произойдет: апартаменты наращивают свою долю медленно, но верно, а промзоны выдадут первые результаты по комплексной застройке не раньше 2016 года. С Новой Москвой уже проще: места под жилье там хватает, осталось дождаться генпланов территорий и ускорение не заставит себя ждать. Тем не менее, спикерам мы задали такие вопросы: так нужно или не нужно увеличивать объемы строительства в Москве, и в особенности, в старой? И что с ними будет в 2014 году? Что будет с ценами? Что даст освоение промзон и когда?

«Правильно в Москве сдерживать строительство жилья в пользу развития транспортной инфраструктуры»

Геннадий Стерник, профессор кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Г.В.Плеханова:

- Я считаю правильной политику властей на некоторое сдерживание объемов строительства жилья в пользу развития транспортной инфраструктуры. И очень сожалею, что в этом вопросе у московских чиновников Стройкомплекса наблюдаются некоторые шатания: время от времени раздаются громкие обещания по наращиванию темпов ввода, наверное, в угоду требованиям федеральной власти – абсолютно правильным применительно к большинству регионов, но не учитывающим особенности Москвы.

Тем не мене, снижения предложения на рынке жилья в Москве ожидать не стоит, но и рост – проблематичен. Хотя инвестконтрактов (после их ревизии и сокращения) заключено на 8-10 млн кв. м, рост издержек, связанных с проблемами освоения промзон и застроенных кварталов (снос и переселение жителей), а также снижение выручки из-за ценовой стагнации, делают инвестиционно-строительные проекты малопривлекательными для инвесторов.

Наиболее вероятный сценарий на ближайшие 2-3 года – продолжение стагнации в ценовой динамике, а также в объеме ввода и предложения жилья. Конечно, после развертывания процесса освоения промзон, при условии реализации некоторых необходимых условий повышения инвестиционной привлекательности проектов (либо помощь города девелоперам в снижении издержек, либо повышение темпов роста цен на жилье при улучшении экономической ситуации и повышения доходов населения), объемы строительства и ввода жилья начнут расти. По нашим расчетам, рынок выдержит рост ввода в Старой Москве до 4-4,5 млн кв. м в год, а в Большой Москве – до 5,5-6 млн кв. м в год. По моим наблюдениям, никто не собирается усложнять процедуру, поскольку в Старой Москве тоже необходимо увеличивать в разумных пределах объемы строительства (хотя бы до 2,5 млн кв. м, как было предусмотрено ГП «Жилище»).

«Застройщики будут больше строить в старой Москве»

Александр Лагутов, партнер и директор департамента оценки компании Sminex: 

- Что касается тенденций развития в 2014 году, то, на мой взгляд, изменится не столько соотношение между форматами (жилье-апартаменты), сколько, что называется, «географический» вектор. Застройщики будут больше строить в Москве, и спрос снова качнется в сторону столицы. Сегодня наш город находится в почти абсурдной ситуации. С одной стороны, Москва расширилась до Калужской области, с другой, на ее старой территории существуют гигантские площадки, которые должны быть освоены. В итоге, мы вкладываем огромные средства в развитие транспортной инфраструктуры для того, чтобы обеспечить доставку жителей Подмосковья в город, вместо того, чтобы переселить этих жителей в Москву.

«В Большой Москве нужно строить не менее 5 млн кв. м в год»

Екатерина Румянцева, совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group:

- Прошлогодние темпы ввода нового жилья достаточны для российского региона, но не для одного из мировых культурных, деловых и финансовых центров.  Для удовлетворения отложенного платежеспособного спроса и обеспечения москвичей-очередников жильем Москве необходимо вводить не менее 5 млн кв. м ежегодно. К тому же 1,5 млн квадратных метров необходимо ввести в эксплуатацию только для переселения москвичей из панельных хрущевок – программа сноса выполнена только на 80%, снести нужно еще порядка 300 домов.

«В 2014 году ввод жилья будет на уровне 2013»

Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless:

- Объемы вводы жилья в столице были наиболее низкими в 2010-2011 гг., в последующие годы этот показатель немного вырос, и можно спрогнозировать, что в 2014 г. он останется примерно на том же уровне, что и в 2013 г. В столице ситуация с жильем сложилась двоякая – с одной стороны, реальная потребность в квадратных метрах существует, с другой – уровень платежеспособного спроса остается невысоким.

Однако на сегодняшний день рынок недвижимости Москвы находится в состоянии равновесия, но оно в любой момент может быть нарушено целым рядом факторов, как макроэкономических, так и касающихся российской экономики. В зависимости от развития событий, цены могут пойти как вниз, так и вверх. Если внезапных потрясений не произойдет, цены на новостройки будут расти по мере повышения готовности объектов, не совершая резких скачков.

Что касается промзон, то их редевелопмент – сложный и дорогой процесс, поэтому вряд ли можно ожидать появления бюджетного жилья на месте бывших заводов. Рынок недвижимости столицы пополнится качественными, интересными проектами, относящимися к бизнес-классу. Можно предположить, что среди такого жилья будет немалое количество апартаментов, в том числе входящих в состав МФК.

«Скачок ввода жилья в Москве возможен не ранее 2015 – 2016 гг.»

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

- В 2014 году можно ожидать снижения объемов предложения, потому что остатки в старых проектах постепенно распродаются, и выход новых жилых проектов, которых становится все меньше, не компенсирует предложение в полном объеме. По сути, у нас сейчас достраиваются и допродаются те объемы, которые были начаты еще до кризиса. Я считаю, что в среднесрочной перспективе объем предложения увеличится, прежде всего, за счет развития промышленных территорий. В настоящее время на этапе разработки концепции и получения ИРД находится очень много комплексных проектов, ожидается, что они выйдут в 2015 году. Соответственно, с 2015-2016 гг. можно ожидать прироста объемов столичного жилья.

К выходу планируются очень масштабные проекты, рассчитанные на миллионы квадратных метров. Понятно, что они будут выводиться не единоразово, а очередями. Я думаю, что это как минимум на 30-40% увеличит объем предложения. В том числе, вырастет доля жиля эконом- и комфорт-класса, которая в последнее время сокращается. Реализовать миллионы квадратных метров только дорогого жилья тяжело и бессмысленно, это затянет проект на длительный срок, поэтому застройщики будут вынуждены строить в том числе и доступное жилье.

«В 2014 в старой Москве появится 1,75 млн кв. м жилых площадей и апартаментов»

Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН»:

- В целом, на рынке жилой недвижимости Московского региона наблюдалось сокращение объема нового предложения. Однако в 2014 году на рынок выйдет больше нового жилья, чем в 2013. Мы прогнозируем выход в продажу не менее 25 тыс. квартир (более 1,75 млн кв. м) в новостройках, в том числе апартаментов, в границах старой Москвы. И еще больше в Новой – здесь на стадии финальной разработки находятся десятки проектов. Поэтому снижения предложения ждать не приходится. При этом цены на жилую недвижимость будут расти в пределах 10% в год, цены на апартаменты – снизятся на 15-17%.

«Ни роста цен, ни дефицита не будет»

Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»:

- Дефицита предложения в 2014 году не ожидается. Помимо крупных проектов, реализация которых началась в 2013 году, на рынок выйдут и новые проекты, которые регулярно заявляются к реализации. Основные изменения цен будут связаны с изменением стадии строительной готовности, а также со структурными изменениями в связи с выходом новых крупных проектов, как и прежде.

Промзоны в Москве являются главными резервными площадками для строительства. При этом в отличие от точечных проектов развитие данных территорий несет в себе комплексный подход. Например, в рамках реорганизации территории завода ЗИЛ запланировано сохранение и модернизация части производственных мощностей, строительство спортивных объектов, административно-деловых зданий и жилых домов. Развитие данных территорий приведет к появлению новых микрорайонов и росту объема предложения, особенно в сегментах эконом- и комфорт-класса.

«Новая Москва немного снизит темпы строительства»

Владимир Каширцев, директор по развитию бизнеса компании «Азбука Жилья»:

- Несмотря на низкие темпы ввода жилья в Москве снижения объема предложения на первичном рынке жилья столицы не фиксируется. По итогам года, объем предложения в «старой» Москве в количестве корпусов вырос на 6,9%, в Новой Москве количество реализуемых новостроек за 2013 год увеличилось вдвое. При этом средневзвешенная цена предложения на рынке первичного жилья «старой» Москвы по итогам декабря 2013 года составила 196,6 тыс. руб./кв. м (без учета элитного жилья), что на 9,8% выше уровня декабря 2012 года. Объем предложения на рынке новостроек  столицы в старых границах в декабре 2013 г. составил 340 корпусов, что 6,9% выше уровня конца 2012 года.

Средневзвешенная цена предложения на новостройки Новой Москвы на конец 2013 года составила 82,6 тыс. руб./кв. м, что на 0,3% выше уровня декабря 2012 года. Объем предложения на первичном рынке жилья Новой Москвы составил 313 корпусов, что на 99,4% выше уровня декабря 2012 года. Рост средневзвешенной цены предложения на первичном рынке жилья старой Москвы продолжится и в 2014 году, по итогам года следует ожидать рост на уровне 2013 года или чуть ниже, 8-10%. В свою очередь, объем предложения продолжит расти более высокими темпами, чем в 2013 году, около 10% по итогам года. В Новой Москве рост объема предложения в 2014 году, напротив, будет более сдержанным. Уровень средневзвешенной цены на новостройки здесь по итогам года вырастет на 4-5%.

«Стоит ждать снижения ввода жилья в Москве в 2014 году»

Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:

- Снижение объемов предложения нового жилья в Москве, вероятнее всего, продолжится и в 2014, и в последующие годы. Конечно, сейчас жилых метров в столице явно недостаточно, и особенно в сегментах эконом- и комфорт-класса. Это основная проблема московского рынка недвижимости. Но в условиях, когда средняя цена «квадрата» в новостройках города без учета элитного жилья превышает 200 тыс. рублей, позволить себе приобретение квартиры может лишь малая доля потребителей. Редевелопмент городских промзон мог бы изменить ситуацию, но пока конкретные планы их освоения не озвучены. Если на территориях бывших заводов все-таки реализуют несколько больших проектов, дефицит предложения сократится, так же, как и показатель средней стоимости квадратного метра.

Но надо понимать, что и «промышленный» ресурс – не бесконечный, поэтому такое «счастье» вряд ли будет долгим. Процесс смещения активности как девелоперов, так и потребителей за МКАД, на областные территории, необратим. Что касается цен на жилье в Москве в 2014 году – я могу предположить, что никаких существенных стоимостных изменений не произойдет. Столичный рынок был очень спокойным в 2013 году, в итоге цены продемонстрировали небольшой рост в целом, а отдельно по месяцам – то всплеск, то небольшой спад. Такая же тенденция, вероятнее всего, сохранится и в текущем году.

«Административные поправки могут негативно повлиять на популярность апатаментов»

Татьяна Тикова, директор Департамента управления активами Группы ПСН:

- По нашим прогнозам, в 2014 году первичный рынок жилья сохранит достигнутые показатели: ценовой прирост по рынку в целом сохранится на уровне инфляции (исключение могут составить ликвидные проекты, реализуемы по ценам ниже рынка).

Также ожидается увеличение доли апартаментов. Однако возможное принятие новых административных поправок к данному сегменту могут существенно снизить привлекательность данного формата у потребителей (т.к. поправки неизбежно отразятся на ценовых показателях, которые могут нивелировать разницу между жилыми квартирами и апартаментами).

Мария Лукина, Ольга Александрова

Источник фото вверху: videomax.ru/forum/