Показать рекламные предложения
Показать рекламные предложения
04 октября 2013

Электронная регистрация прав на недвижимость: почему пока ненадежно и нереально?

На этой неделе, 1 октября 2013 года, в силу вступил закон, позволяющий регистрировать права, в том числе, аренды, собственности на квартиры, дома и земельные участки через Интернет. В сегодняшних ИТОГАХ НЕДЕЛИ корреспондент Realestate.ru попросил юристов и участников рынка проанализировать новый закон и разъяснить, какие недоработки в нем остались, есть ли в документе лазейки для мошенников, когда регистрация прав на недвижимость через Сеть будет реальна на самом деле и смогут ли граждане доверять электронной подписи?

Как стало известно в четверг вечером, российские власти утвердили федеральную целевую программу по развитию системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости. Об этом сообщила пресс-служба Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), уточнив, что программа потребует из федерального и регионального бюджета около 54,5 млрд рублей в течение 6 лет.

Основные задачи программы – повышение качества электронных данных Росреестра для перехода к единому налогу на недвижимость, объединение ЕГРП и кадастра в единый государственный реестр объектов недвижимости (ЕГРОН), а также обеспечение перевода услуг в режим «одного окна» и переход к оценке гражданами качества услуг. Для этого на территории страны будут построены межрегиональные учетно-регистрационные центры (МУРЦ), созданы центральные архивохранилища и, самое главное, будет осуществлен перевод архивов бумажных документов в электронную форму.

Как уже сообщал Realestate.ru, для регистрации прав на жилье или участок необходимо будет отправить копии документов, подкрепленные подписью, по электронной почте в Росреестр или на Единый портал госуслуг. При этом подпись должна быть электронной, ее можно будет получить в специальном органе. Несмотря на то, что регистрация будет электронной, свидетельства о праве на недвижимость будет только в бумажном виде.

Также стало известно, что массовая регистрация по открытым каналам связи будет доступна не ранее начала 2014 года, так как Минэкономразвития пока еще только определяет некоторые процессуальные моменты.

Более серьезные операции, такие как покупка или продажа квартир не станут регистрироваться без личного присутствия владельцев недвижимости или же их законных представителей. Для того чтобы обезопасить себя, собственнику необходимо будет подойти с паспортом в любой офис Росреестра и написать соответствующее заявление.

Также с 1 октября вступают в силу поправки, по которым дачникам и владельцам загородной недвижимости теперь не надо больше представлять кадастровый паспорт при регистрации, в том числе и на незавершенный объект строительства. Все права на построенный дом зарегистрируют при наличии документов на земельный участок.

Опрошенные корреспондентом Realestate.ru эксперты уверены в том, что на реализацию закона уйдет не меньше полутора лет, а, может, и больше. Кроме того, они не исключают появления новых мошенников в сфере киберпреступности, а также опасаются негативного влияния на процесс со стороны самих владельцев ЭЦП (электронной цифровой подписи). Одновременно наши спикеры отмечают безусловную пользу такого решения властей, как сокращение бумажного документооборота, и считают его давно назревшим и идущим на пользу не только населению, но и госорганам в целом.

СПРАВКА

Закон №122-ФЗ предусматривает регистрацию прав множества прав – в том числе, всех форм собственности и аренды, включая права общей собственности на любое недвижимое имущество, права аренды на все формы недвижимости и земельные участки, а также регистрацию договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства, регистрацию ипотеки и доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом.

«В массовое пользование электронная регистрация прав войдет не ранее 2020 года»

Богдан Леськив, адвокат МОКА «Правовая защита»:

- Закон в части введения электронной формы регистрации прав, носит больше декларативный характер. Конкретный механизм реализации такого способа регистрации прав остался за рамками закона и будет регламентирован ведомственными нормативными актами – положениями, инструкциями, которые сейчас разрабатываются Минэкономразвития. При этом сама ст. 14 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в которую и внесены данные изменения, в новой редакции скомпонована не очень удачно. Это может породить неоднозначность трактовок ее положений и необходимость дополнительных официальных разъяснений.

Отмечу, что законодатель установил возможность внесения в ЕГРП записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости. Это однозначно положительный момент, но при этом прядок реализации такой возможности – тоже не без изъянов. В частности, законом отведено не более 3 месяцев на то, чтобы лицо, по чьему заявлению была произведена запись о наличии такого возражения, оспорило данное право в суде. В подтверждение оно должно предоставить копию соответствующего судебного акта, свидетельствующего о принятии судом заявления к рассмотрению, иначе запись о возражении будет погашена. Однако бывают ситуации, когда на то, чтобы добиться принятия иска к производству суда уходит времени гораздо больше – до полугода (это реальные случаи из нашей практики). Законодатель должен был предусмотреть возможность продления этого срока.

Также законодатель не стал относить запись в ЕГРП о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости к самостоятельному основанию для приостановления государственной регистрации прав на него. Из-за этого во многом утрачивается смысл такой записи как способа обеспечения восстановления нарушенных прав предшествующего правообладателя.

Что касается возможных негативных последствий для населения, то в основном вижу их в отсутствии четкого механизма реализации новых возможностей по регистрации прав в электронной форме, но это скорее трудности роста, которые со временем должны исчезнуть. Каких-то принципиально новых лазеек для мошенников в новом законе я не увидел. Хотя, безусловно, реализация нововведений, связанных с электронной форой регистрации прав, со временем породит и новые способы мошенничества, лежащие в сфере так называемой киберпреступности. Но не исключаю и банальных случаев криминального понуждения к сделкам путем насилия и угроз.

Человеку не надо лично являться к нотариусу, чтобы выдать доверенность в орган, производящий регистрацию права, не нужно вступать в непосредственный контакт с официальными лицами, которые могли бы обратить внимание на его неадекватность. Все действия совершаются на расстоянии посредством электронного обмена документами и как тут разобраться – добровольно такое лицо направило в электронной форме заявление на регистрацию права или под принуждением? Также не исключаю различных случаев мошенничества и со стороны самих владельцев ЭЦП.

Подготовить все необходимое для электронной регистрации к 2014 году, однозначно не успеют. На это уйдет как минимум, полтора года, так что ранее 2015 года электронная регистрация в полноценном режиме вряд ли заработает. ЭЦП до сих пор не получили практически никакого распространения среди населения, и никакой целенаправленной политики государства в этом направлении пока нет. Думаю, услуга будет доступна не раньше 2015 года, а в широком доступе – ближе к 2020 году.

«Законодатели не учли необходимости взаимодействия с муниципалами»

Екатерина Аргунова, юрист офиса Добрынинское» компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

- Недоработок новом законе об электронной регистрации достаточно много: прежде всего (и самое главное) электронное взаимодействие предполагается только между государственными органами, а с муниципальными, например, пока отсутствует. К муниципальным органам относятся ЕИРЦ, которые выдают выписки из домовой книги, финансово-лицевые счета и справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Соответственно, не получив от этого органа информацию по квартире, нельзя сделать вывод об отсутствии или наличии прав третьих лиц в объекте. Также к муниципальным органам относятся органы опеки и попечительства, без разрешения которого нельзя провести сделку с объектом, собственником которого является несовершеннолетний или недееспособный. Такая же проблема с ипотечными сделками – нет взаимодействия с банками. Ну и пока невозможно получить в электронном виде отказ от преимущественного права покупки, как от граждан, так и от города Москвы и т.п.

Действительно, в настоящее время гражданам формально нет необходимости самостоятельно получать и предоставлять на государственную регистрацию кадастровые паспорта на объект. Государственный регистратор запросит и получит сам. Но это только в том случае, если объект стоит на кадастровом учете. Если нет – будет приостановка в регистрации, и граждане все равно пойдут самостоятельно решать эту проблему. То есть потеряют время, проще заранее получить кадастровый паспорт и подать его на госрегистрацию при совершении сделки.

«Обезопасить себя можно, написав заявление в Росреестре»

Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»:

- На первый взгляд порядок подачи документов в соответствии с новым законом выглядит достаточно просто: необходимо будет отсканировать и отправить по электронной почте необходимые документы в Росреестр или на Единый портал госуслуг, заверив их усиленной электронной подписью. Получить такую подпись может любой гражданин в специальных удостоверяющих центрах. Эти нововведения должны облегчить жизнь граждан, когда будет налажен процесс подачи документов в электронном виде. Но упрощенный порядок регистрации открывает новые возможности и для мошенников.

Для того, чтобы не стать жертвой мошеннических действий, необходимо ориентироваться на законодательную норму, запрещающую регистрировать без личного присутствия граждан или их законных представителей сделки с недвижимостью. Для этого необходимо написать заявление в Росреестре, чтобы все регистрационные действия были возможны только при личном присутствии. При этом важно отметить, что оформление прав собственности будет производиться только в бумажной форме при личном присутствии, что гарантирует, что именно собственнику будут выданы документы.

Пока сложно говорить насколько данная услуга будет востребована и удобна. По аналогии с другими нововведениями, предлагающими электронные слуги, можно сказать, что далеко не во всех случаях это действительно упрощает процесс подачи документов. Например, возможность сдать в электронном виде документы в суд пока не принесла должного результата. До сих пор проще и быстрее подать бумажные документы в экспедицию суда и, что самое главное, получить отметку об их сдаче. В любом случае на первоначальном этапе введения такой услуги, пока все технические процессы будут налаживаться, лучше пользоваться проверенным и более надежным способом регистрации.

«Для рядовых граждан это новшество может остаться незамеченным»

Алексей Волков, старший юрист ЗАО «Альянс ОМ»/АТКП:

- Пока рано говорить о возможной массовости использования электронной подписи в деле регистрации прав на недвижимое имущество. На сегодня ее применение ограничено выдачей выписок из реестра, регистрацией прав на предприятия как имущественные комплексы, исправление технических ошибок, подачей возражений в реестр на совершение записи. Поэтому для рядовых граждан данное новшество может остаться незамеченным. Сделки по купле-продаже квартир будут по-прежнему регистрироваться только в личном присутствии владельцев недвижимости или их доверенных лиц. Полагаю, что электронной подпись в первую очередь воспользуются лица, которым необходимо оперативно получать выписки из реестра – юристы, специалисты в области недвижимости.

«Не надо бояться – это, может быть, гораздо удобнее, чем регистрация по старинке»

Сергей Поправка, руководитель юридического департамента компании Penny Lane Realty:

- Явных недоработок или откровенных промахов в законе об электронной госрегистрации прав на недвижимость я не вижу. Нормативно-правовой акт представляется достаточно качественным с юридической точки зрения и весьма своевременным с точки зрения фактической.

Сокращение бумажного документооборота – решение давно назревшее и идущее на пользу как лицам, регистрирующим свои права, так и самому Росреестру. При этом надо учитывать, что недоработки или недостатки закона могут всплыть со временем, в процессе применения закона. Такие ситуации не редкость, но ничего особо страшного в них нет. Абсолютно нормально, что некоторые законы несколько корректируются в процессе их применения.

В целом электронный документооброт сейчас достаточно хорошо защищен и создает меньше рисков, чем документооборот бумажный. И я не думаю, что стоит опасаться какого-то роста мошенничества в связи с принятием нового закона.

Сомневаюсь, что все необходимое для электронной регистрации будет сделано до 2014 года. Думаю, в действительно удобном для граждан (да и самих работников Росреестра) формате система начнет работать не раньше лета 2014 года. Все-таки необходим определенный период внедрения новшества.

Уверен, что пройти процедуру электронной регистрации вполне будет можно, и постепенно она станет все более привлекательной для граждан. Конкретный пример – все больше людей пользуется порталом госуслуг. Это зачастую действительно удобнее, чем действия по старинке. И уровень доверия к новой системе будет неукл

онно возрастать. Не надо опасаться новшества. Никто же уже не опасается электронных безналичных банковских платежей.

«ЭЦП – это и есть защита от мошенников!»

Дарья  Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ»:

- Законом предусмотрено, что заявление, подаваемое через Интернет, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя. Такая подпись выдается специальным удостоверяющим центром, аккредитованным при Минкомсвязи России. При этом происходит идентификация лица, которому она выдается. Это и является защитой от мошенников. То есть не возникнет ситуации, когда любое лицо просто заполнит форму заявления на сайте Росреестра и переоформит право собственности на чужую недвижимость на себя.

Возможно, что сейчас, в самом начале введения данной процедуры, будут возникать споры и возражения в обществе, все-таки нововведения касаются животрепещущей для каждого россиянина темы – жилья и другой недвижимости. Через несколько лет, если процедура покажет свою эффективность и безопасность, противники введения электронной регистраци

«Гражданам придется изучать правила использования ЭЦП»

Марина Краснобаева, адвокат, коллегия адвокатов «Юков и Партнеры»:

- После вступления в силу ФЗ «Об электронной подписи», где электронная подпись приравнена к собственноручной (есть свои ограничения, но на сам факт это не очень влияет) не осталось законодательных препятствий для повсеместного перехода на ЭЦП. ЭЦП и сейчас используется очень широко и успешно, однако, преимущественно в отношениях между юридическими лицами.

К примеру, процедура электронных торгов по продаже имущества (в том числе в рамках дела о банкротстве) предусматривает подписание заявлений и иных документов только ЭЦП. Опыт использования ЭЦП в этой сфере позволяет заключить, что у пользователя портала госуслуг – физического лица, намеревающегося осуществить регистрационное действие с использованием ЭЦП могут возникнуть: технические проблемы (пока зарегистрировать ЭЦП на портале и подписать ей документы сможет далеко не каждый); и проблемы с содержанием документов (система примет документы в том виде и количестве, в котором человек их прикрепит).

Проверку документов будет осуществлять сотрудник Росреестра после их направления в систему. Личный прием документов на 80% позволяет «отсеять» людей с неполным пакетом документом, а также с документами, в которых есть явные ошибки. Юридические сложности могут возникнуть с идентификацией пользователя в системе, поскольку если человек, грубо говоря, передал свою ЭЦП третьему лицу, то это проблемы человека, передавшего ЭЦП. Документ будет считаться подписанным надлежащим лицом. Поэтому, наверняка будут возникать многочисленные случаи оспаривания сделок по мотиву незаконного завладения ЭЦП третьими лицами.

Неграмотностью граждан смогут воспользоваться недобросовестные риэлторы, которые предложат свои услуги не только по поиску подходящей квартиры и подготовке ДКП квартиры, но и направлению документов в электронном виде в Росреестр. Физическому лицу не удастся проверить, какой именно документ подписан и действительно ли это тот файл, который совместно согласовали. Здесь нужны будут четкие и ясные разъяснения Верховного суда РФ. Скорее всего, они появятся сразу после введения самой процедуры. На мой взгляд, в крупных городах процедура имеет все перспективы успешно применяться.  

Со спикерами беседовала Мария Лукина

Следите за новостями