Достигли ли цены на квартиры в Москве и Московской области ценового дна?

Финансовый кризис обрушился на нашу страну уже более полугода назад и, пожалуй, впервые после 1998 года московское и подмосковное жилье существенно скорректировалось по стоимости в сторону понижения. Это обстоятельство дало шанс определенной категории потенциальных покупателей, располагающих собственными финансовыми средствами (как правило, в твердой валюте), прикупить себе квартиру по цене, которая казалась невероятно низкой еще в августе 2008 года. При этом многие участники рынка говорят о стабилизации на рынке жилой недвижимости и даже о возможности нового роста цен на квартиры. Так стоит ли потенциальным покупателям торопиться с покупкой квартир или рынок все же еще не достиг своего ценового дна? На этот вопрос RealEstate.ru отвечают крупные риэлтерские агентства, работающие на рынках жилья Москвы и Московской области.

Руководитель аналитического центра Корпорации «Инком» Дмитрий Таганов:

С уверенностью говорить о том, что вторичный рынок недвижимости достиг абсолютного ценового дна, пока еще рано. Цены на жилье на вторичном рынке Москвы и Подмосковья непрерывно снижались в течение 6 месяцев – с сентября 2008 года по февраль 2009 года. В марте и начале апреля цены на вторичную недвижимость оставались стабильными, незначительные колебания отражали не столько рыночную ситуацию, сколько  динамику курса рубля по отношению к доллару. Так, в марте в течение трех недель (с 9 по 30 марта) курс рубля укреплялся. В результате цены вели себя предсказуемо: незначительно повышались в долларах и понижались в рублях. В первую неделю апреля трехнедельное укрепление курса рубля сменилось небольшим понижением его стоимости по отношению к доллару - на 1,1% (за неделю 30 марта-5 апреля средневзвешенный курс рубля составил 33,81 руб. за долл.). В результате динамика цен поменялась на противоположную. Так, 30 марта – 5 апреля долларовые цены падали, рублевые цены или снижались (но не так сильно, как долларовые), или незначительно подрастали. В итоге по результатам марта был впервые с начала кризиса зафиксирован рост средних цен: в Москве стоимость квартир выросла на 1,9%, в Подмосковье – на 3,6%. В результате создалось впечатление, что ценовое дно уже достигнуто и впереди нас ждет период стабильности и последующая активизация рынка с сопутствующим ростом цен на недвижимость.

Однако март оказался  временной передышкой, а не переломным моментом. В апреле цены на квартиры и в Москве, и в Подмосковье продолжили коррекцию. В Москве стоимость квадратного метра снизилась на 2,8% до 5 929 долл., в Московской области – на 2,7% до 2 427 долл. Больше остальных в апреле пострадал сегмент элитной жилой недвижимости, где снижение цен составило 11,3%. Это абсолютный рекорд по темпу коррекции цен на элитные квартиры. Вероятно, объясняется это тем, что элитный сегмент сейчас «отыгрывает» положенную ему коррекцию. Элитная недвижимость гораздо дольше всех остальных сегментов держала докризисные цены и всегда воспринималась как самая надежная, неподвластная веяниям финансовых потрясений сфера. Продавцы и риэлторы элитной недвижимости до последнего сопротивлялись общим тенденциям. Однако элитная недвижимость не может существовать изолированно от законов рынка, поэтому многократное падение спроса всё же сказалось на поведении продавцов элитных квартир – цены стали падать. Менее всего в апреле подешевели самые дешевые квартиры на 0,4%. В Московской области в апреле снижение цен также наблюдалось во всех сегментах. Сильнее всего цены снизились на квартиры в городах второй географической зоны (3,2%), менее всего подешевели квартиры в городах третьей географической зоны (2,6%).
Таким образом, наблюдаемая  ценовая динамика говорит о том, что достижение ценового дна снова отодвигается на неопределенный срок. Некоторые политики и бизнесмены опасаются, что осенью российские банки ждет вторая волна невозвратов – и от девелоперов, и от предприятий реального сектора. Если события действительно будут развиваться в таком ключе, то платежеспособный спрос населения может еще снизиться, а это создаст предпосылки для дальнейшего снижения цен на недвижимость.

Наиболее вероятным выглядит стабильная динамика цен с небольшими колебаниями – в зависимости от курса рубля по отношению к доллару. Первые признаки реального оживления рынка, за которым может последовать выход из кризиса, можно ожидать не ранее середины 2010 года.

Генеральный директор Агентства Недвижимости DOKI Валерий Барнинец:

В настоящий момент можно констатировать тот факт, что снижение долларовых цен не привело к большей доступности жилья для большинства потенциальных покупателей. На изменении курсов валют и в том числе на управляемой девальвации рубля смогли выиграть небольшие группы покупателей, и именно они сейчас влияют на уровень спроса. Как известно мартовские и апрельские показатели продаж были в два раза лучше, чем в начале года. Однако небольшая группа покупателей сейчас не может повлиять на ситуацию в целом, из чего можно сделать вывод, что в марте и апреле произошло обнуление накопленного отложенного спроса за счет тех людей, кто планировал покупку квартиры полгода назад. Традиционное же снижение активности в очередной раз снизит объем рынка и повлияет на увеличение предложения во всех сегментах.

Снижение долларовых цен до 40% в отдельных сегментах не кажется столь уж кардинальным для того, чтобы рынок смог восстановиться уже к концу года, слишком продолжительным и многократным был рост стоимости в предыдущие годы. За счет постоянного роста цен рынок двигался в сторону сужения, пока в один прекрасны момент, как это было в ноябре-декабре прошлого года мы не стали свидетелями прекращения продаж во многих сегментах. Большинство участников на протяжении многих лет находились на улице с односторонним движением, теперь ситуация изменилась. Мы узнали о том, что коррекция иногда перерастает в падение, а кризис приносит не только проблемы, но и оздоровление отрасли.

Мое мнение сейчас мало чем отличается от того, что я говорил в начале кризиса. Цены могут снижаться и иногда обязаны это делать, когда существуют объективные на то экономические причины. Рынок не может расти всегда. Ценовой спад просто необходим для того, чтобы в дальнейшем вовлечь еще большую часть финансовых ресурсов и увеличить предыдущие показатели в качественном и количественном отношении. Кажется, именно это называется прогрессом.

Дальнейшее развитие ситуации будет полностью зависеть от многих экономических показателей. Необходимо улучшение в таких сегментах, как кредитование, уровень доходов населения, уровень инфляции, уровень безработицы, да и от цен на нефть в нынешних условиях никуда не денешься.

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов:

Сегодня для рынка характерна следующая тенденция: продажа квартиры в своем ценовом сегменте происходит тем быстрее, чем ближе ее стоимость к нижнему порогу цены предложения в данном ценовом сегменте или, по крайней мере, ниже среднего уровня цен в сегменте.

С началом кризиса, с осени 2008 года коррекция рублевых цен на вторичном рынке составила около 30%; цен в долларах, по некоторым объектам, до 50%. После такой существенной коррекции рынок подошел к стадии стабилизации и точке пересечения спроса и предложения. Сейчас мы можем констатировать замедление темпов снижения цен.

Особенность рынка недвижимости Московской области заключается в том, что с началом кризиса цены на квартиры в области были менее всего подвержены корректировке. Тенденция снижения цен пришла сюда с некоторым отставанием от Москвы, после того как снижение цен в столице уже произошло. То есть цены за пределами столицы стали корректироваться позднее, и если сейчас в Москве уже есть замедление темпов их снижения, то в области снижение цен еще идет.

Прогнозировать что-либо сейчас крайне затруднительно. Дальнейшее развитие рынка недвижимости будет зависеть от общеэкономической ситуации. Если на общеэкономическом уровне произойдут какие-либо катаклизмы, то снижение цен может возобновиться и составить еще до 20% до конца года. Если никаких серьезных потрясений у нас не произойдет, и на рынке сохранится установившаяся стабилизация, то цены в рублях стабилизируются, некоторое снижение цен в долларах возможно в силу изменения соотношения курсов валют.

Еще один сценарий дальнейшего развития рынка связан с объемом предложения на рынке недвижимости. На вторичном рынке жилья сегодня представлен наибольший объем предложения (более 40 тысяч объектов в Москве и более 35 тысяч в области) – ожидать большего количества предложений не стоит. При этом на сопоставимый по объемам рынок новостроек, из-за «заморозки» значительных объемов строительства, через определенное время новые объекты перестанут поступать. Сокращающийся объем рынка новостроек и вернувшийся отложенный спрос могут привести к дефициту жилья, тогда уже с осени может наметиться тенденция роста цен.

Беседовал Артём БЛЮДЁНОВ