До уровня какого года упадет цена на недвижимость в Москве?
В результате экономического кризиса цены на недвижимость в Москве, по многим оценкам, упали на 20-40%. Произошло это отнюдь не равномерно – большое расхождение в стоимости наблюдается в зависимости от валюты: в долларах цены упали больше, в рублях – меньше, а также в зависимости от сегмента рынка: в элитном намного ощутимее, чем в экономическом. Абстрактный квадратный метр в российской столице, по данным Федеральной службы государственной статистики (РОССТАТа), стоит уже не 5000 долл., как в первом квартале прошлого года, а 4200 долл. В связи с тем, что падение на рынке недвижимости продолжается, а вторая волна кризиса, по прогнозам многих финансовых чиновников, уже не за горами, RealEstate.ru решил выяснить у ведущих экономистов страны, до уровня какого года – 2002 или даже 1998 – произойдет снижение цен на жилые и коммерческие здания в Москве. Напомним, что квадраnный метр жилья в 2002 году оценивался в 20-25 тыс. руб., при том что доллар стоил порядка 30 руб.
Аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин:
В настоящий момент мы наблюдаем снижение темпов падения цен. Впрочем, на наш взгляд, подобная стабилизация скорее носит временный характер, и если рассматривать рынок недвижимости в целом, то, вероятнее всего, коррекция цен, по крайней мере в 2009 году, вполне может продолжиться. Мы не исключаем дальнейшего снижения цен в диапазоне 10-20%.
Что же касается восстановления цен до докризисного уровня, то это во многом будет зависеть от общего положения дел в экономике страны. В случае реализации негативных сценариев, мы не исключаем, что подобный прогноз вполне может оправдаться. Стоит понимать, что дорогая недвижимость, а в России даже в регионах она является дорогой по мировым меркам, объективное зло для экономики. Для формирования хорошего спроса на недвижимость цены должны снизиться с текущих уровней на 20-30%, а лучше на 50%. В условиях общей коррекции цен такая динамика выглядит вполне реальной.
Руководитель компании экспертного консультирования «НЕОКОН» Михаил Хазин:
После 2002 года темпы роста цен на жилье в столице стали превышать уровень инфляции, что обусловлено началом надувания пузырей в российской экономике (одним из пузырей был рынок жилой недвижимости). Поскольку пузыри, как правило, сдуваются к базовому уровню, то цены на недвижимость в Москве могут снизиться до уровня конца 2002 года. При этом падение цен может превысить 50%. Первый этап этого падения может произойти осенью 2009 года при выполнении одного из следующих условий:
• Девелоперы так и не смогут перекредитоваться летом, либо реструктурировать ранее взятые кредиты;
• Девелоперы не смогут договориться с государством о достройке и выкупе жилых площадей.
Объемы, которые девелоперы будут вынуждены «выбросить» на рынок в случае нехватки финансовых ресурсов, будут примерно равны объемам недостроя, завершенного сейчас более чем на 70%. Банки, исходя из опыта США и европейских стран, в случае нехватки ликвидности «выбросят» на рынок большую часть того, что получат в счет долга от девелоперов. Это может спровоцировать обвал рынка жилой недвижимости осенью 2009 года.
Если говорить про региональные рынки жилья, то они начали свой рост с лагом, относительно московского, из-за чего и падение цен в условиях кризиса будет меньшим, чем в Москве.
Прогнозировать же, когда цены на недвижимость поднимутся до докризисного уровня, как это сделал министр финансов Алексей Кудрин, заявив, что рост цен достигнет прежнего уровня примерно через пять лет, на наш взгляд, в сегодняшний условиях невозможно. Ясно, что при долгосрочном экономическом кризисе в экономике РФ цены на жилье не вернутся на докризисный уровень в течение длительного периода времени. Сейчас даже сложно сказать, когда цены на жилую недвижимость начнут стабильно расти, поэтому с трудом верится в возвращение стоимости жилья на докризисный уровень через пять лет. Докризисных значений мы можем не достигнуть даже в течение более длительного периода.
Научный руководитель Института национальной стратегии Никита Кричевский:
Нобелевский лауреат Пол Самуэльсон советовал своим ученикам прогнозировать все только не цены. Я хоть и не его ученик, но совета придерживаюсь.
Беседовала Ирина ФИЛЬЧЁНКОВА
