Что привлекает иностранный капитал в проекты российских девелоперов?

В феврале начинает работу новый раздел RealEstate.ru – Экспертный совет. В состав Экспертного совета вошли первые лица  банков и других  участников рынка недвижимости. Экспертный совет создан с целью отразить мнение участников рынка по тем или иным злободневным вопросам.

Что привлекает иностранный капитал в проекты российских девелоперов? Из года в год российский рынок недвижимости растет, обретая все больше черт, характерных для развитых рынков стран Еврозоны и Северной Америки, в том числе вбирая в себя опыт, накапливавшийся ими десятилетиями. Российский рынок недвижимости сегодня – это симбиоз привнесенных извне разработок, практики и особенностей местной ментальности. Высокий спрос на недвижимость стимулирует к приходу на рынок самых разных игроков. В том числе и зарубежных, которые, несмотря на заявления экспертов о нестабильности российского рынка и трудности развития бизнеса, инвестируют в проекты российских девелоперов огромные деньги. О причинах привлекательности российского рынка недвижимости, а также о тех проблемах, с которыми сталкиваются иностранные инвесторы, рассуждают эксперты RealEstate.ru

 

Андрей Клецко, заместитель Председателя Правления корпорации MIRAX GROUP

Прежде всего, высокая доходность проектов – от 15 до 30%, растущая экономика и высокий спрос как на коммерческую, так и на жилую недвижимость. Кроме того, российские девелоперы с каждым годом становятся всё более прозрачными и понятными для иностранных инвесторов. Например, корпорация MIRAX GROUP в конце 2006 года получила высокую оценку ведущих международных агентств: Moody’s Investor Service и Fitch Ratings присвоили корпорации высокие рейтинги кредитоспособности – В2 и В соответственно.

Марк Джаггер, Управляющий директор Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ

Действительно, российский рынок коммерческой недвижимости отличается большей, по сравнению с Европой или США, степенью риска. Это напрямую отражается на минимальных ставках инвестиционной доходности, которые сегодня в России по-прежнему значительно выше, чем в большинстве стран Европы. Ставка капитализации сегодня, в среднем, составляет 9,5-11% в зависимости от типа недвижимости, в сравнении с 3-4% в Великобритании или 5-6% в Центральной Европе. Уже несколько лет продолжается плавное снижение доходности, что делает инвестиции в российскую недвижимость очень привлекательной для западных инвесторов. К сожалению, западные фонды, выходящие на российский рынок, сталкиваются с нехваткой качественного предложения – число проектов недвижимости институционального уровня крайне ограничено, конкуренция очень высока. Это приводит к тому, что инвесторы вынуждены сами строить недвижимость, соответствующую международным стандартам, а не ждать, пока ее построят другие – это дополнительный риск, но и прибыль в этом случае значительно выше. Разумеется, далеко не каждый иностранный инвестор решится на девелоперские проекты самостоятельно – как правило, речь может идти о совместных предприятиях с российскими партнерами или о входе в капитал существующих девелоперов.

Стефано Карози, Руководитель отдела инвестиций DTZ Zadelhoff Tie Leung
 
Инвестиционный климат российского рынка недвижимости крайне привлекателен не только для российских, но и для западных инвесторов, которые стремятся все более детально вникнуть в суть системы функционирования и развития российского рынка недвижимости, с тем, чтобы выйти на него и присоединиться к ведущим игрокам. Активность иностранных инвесторов подтверждает появление на российском рынке таких международных игроков как Raven Group, FF&P, AIG Global Real Estate Investment, Meinl Group и др.

Стремительное развитие всех сегментов рынка коммерческой недвижимости в Москве и регионах, высокий уровень доходности, наметившаяся тенденция к снижению политических и макроэкономических рисков и растущие ставки аренды - все это стимулирует активность иностранных инвесторов.

Дополнительным фактором является неизменно растущая стоимость объектов недвижимости. По сравнению с некоторыми городами Восточной Европы, стоимость аренды помещений в Москве в несколько раз выше. Также, учитывая тот факт, что этот показатель имеет тенденцию к закреплению, появляется возможность значительно сократить сроки окупаемости даже крупных и дорогостоящих проектов.

Сегодня девелоперы стремятся к прозрачности и профессионализму в своей работе, уделяют внимание разработке грамотной концепции, эффективному управлению проектами и их соответствию высоким международным стандартам. Если основной вопрос, задаваемый иностранными инвесторами в прошлом, можно озвучить как «ЧТО собой представляет проект? ГДЕ он будет реализован? и т д.», то сегодня главный интерес с их стороны формулируется таким образом: «КАК мы можем вложить деньги в этот проект?»

Присутствие инвесторов наблюдается во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости. Но наиболее привлекательным для инвестиций остается сегмент торговой недвижимости, объем инвестиций в который составляет наибольшую часть от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость. Одним из трендов последних лет можно назвать рост интереса инвесторов к регионам.

Стоит отметить, что сегодня западные инвестиционные фонды стремятся не только приобретать существующие объекты, но и участвовать в реализации новых проектов еще на стадии девелопмента Мы прогнозируем, что в 2007 году активное движение иностранных инвесторов на российский рынок продолжится.

С экспертами беседовала Любовь ОРЛОВА