Чем право застройки земельного участка лучше права аренды?
По поручению президента РФ Дмитрия Медведева Совет при президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства подготовил поправки в Гражданских кодекс РФ, которые коснутся права собственности и иных вещных прав. В профессиональной среде девелоперов особенно активно обсуждаются нововведения, которые могут затронуть раздел II ГК, поскольку они вводят новое для российской юридической практики право застройки. По своей сути, право застройки предполагает, что строительная компания будет получать землю в постоянное владение и пользование, а затем заключать с собственником земли договор об учреждении права застройки. В договоре будет определен объект строительства и обозначены его сроки - от 50 до 100 лет. Плата за право застройки будет определяться договором, но вносить ее нужно будет не чаще 1 раза в 10 лет. Смогут ли данные поправки коренным образом могут изменить практику жилищного строительства в стране? Насколько вообще удобен для застройщика действующий механизм краткосрочной аренды при строительстве жилого дома? Как они могут повлиять на сроки согласований и строительства? Смогут ли оказать косвенное влияние на стоимость квадратного метра в столице? Ответить на эти вопросы RealEstate.ru пригласил столичных девелоперов.
Руководитель юридического отдела ГК «Пионер» - Москва Денис Новиков:
Юридическим отделом ГК «Пионер» постоянно отслеживаются изменения, предлагаемые для внесения в действующее законодательство и касающиеся деятельности нашей Группы компаний. И без внимания не остались нововведения в Гражданский кодекс РФ, в том числе касающиеся оформления земельно-правовых отношений для целей строительства. Инициированные поправки в Гражданский кодекс РФ кроме как «революционными» назвать нельзя. Таким образом, указанные поправки коренным образом изменят практику жилищного строительства не только в Москве, но и по всей стране. Более того, учитывая объем вносимых изменений в Гражданский кодекс РФ, а, по сути, написание Гражданского кодекса РФ в новой редакции, указанные поправки изменят всю практику гражданско- и земельно-правовых отношений в стране.
Напомню, что разработчиками обсуждаемых поправок является Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Разработка данных поправок ведется во исполнение Указа Президента РФ от 16.07.2008 г. «О совершенствовании Гражданского кодекса РФ», которым перед разработчиками законопроекта, в том числе, поставлена цель «использования в гражданском законодательстве РФ новейшего положительного опыта модернизации гражданских кодексов ряда европейских государств».
В настоящее время двумя основными разновидностями прав на земельные участки являются право собственности на земельные участки и аренда земельных участков. Разработчики считают, что предлагаемая в настоящее время законодательством конструкция прав на земельные участки сужает потребности граждан и юридических лиц, в связи с чем предлагаются к введению в гражданское законодательство двух разновидностей вещных прав на земельные участки: «право застройки» и «право постоянного владения и пользования», для целей не связанных со строительством.
Не могу сказать, что существующая в настоящее время модель «собственность-аренда» ограничивает права граждан и юридических лиц. В любом случае под данную модель «настроены» Земельный кодекс РФ, Федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О долевом участии в строительстве», иные нормативные правовые акты, в конце концов под эту модель уже сформировалась судебная практика. Застройщикам данная модель с ее плюсами и минусами понятна.
Оценить же плюсы нововведений пока сложно и преждевременно при отсутствии информации о переходных положениях вводимых законопроектов, о том, как изменятся вышеуказанные законы, как данные нововведения будут применяться к земельным участкам, находящимся в государственной собственности. В любом случае, подобные «революционные» нововведения на начальном этапе несут сугубо отрицательный эффект на сферу их правоприменения. В связи с чем, в случае вступления в силу инициированных законопроектов существенно увеличатся сроки оформления земельно-правовых отношения для целей строительства. Возможно на первоначальном этапе эти изменения вообще приведут к «замораживанию» предоставления земельных участков для строительства, например до введения необходимых подзаконных актов.
А это в свою очередь может в очередной раз отразится на стоимости квадратного метра в сторону ее увеличения.
Старший вице-президент по правовым вопросам бизнес-сегмента "Международные услуги по строительству" концерна ЮИТ Александр Арсеньев:
Из поправок в раздел II Гражданского кодекса нельзя сделать однозначный вывод о том, что будет прекращена практика краткосрочной аренды земельного участка застройщиком. Поправки в раздел II Гражданского кодекса вводят новые институты, а именно право постоянного владения и пользования, и право застройки, но не отменяют институт аренды. На сегодняшний день Земельным кодексом предусмотрена передача государственной и муниципальной земли только в аренду и собственность. Отсутствуют достаточные основания для того, чтобы сделать вывод о том, что эта практика изменится с введением института права застройки, поскольку институт аренды в достаточной мере обеспечивает интересы государства и застройщиков.
Кроме того, если бы практика и была изменена, само по себе это не окажет существенного стратегического влияния на практику жилищного строительства в Москве, поскольку суть правоотношений и правового регулирования останется той же.
Изменение практики в краткосрочной перспективе может повлиять на сроки строительства, поскольку игрокам строительного рынка понадобится время на адаптацию к новым правилам. В долгосрочной же перспективе это не должно оказать влияния на сроки согласований.
Президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин:
В поправках в раздел II Гражданского кодекса, которые сейчас активно обсуждаются профессиональным сообществом строителей, я как девелопер не вижу ничего принципиально революционного. Да, могут измениться сроки реализации проекта: раньше строительная компания приобретала участок в краткосрочную аренду и обязалась за это время построить на нем дом, то теперь она будет получать его в постоянное владение и пользование по праву застройки, которое будет длиться от 50 до 100 лет. Но правообладатель по факту остается тем же! Вместе с тем, на мой взгляд, подобная практика – предоставление права застройки на столь длительный срок – может быть пагубной для девелоперов, которые, получая землю на долгое время – не будут спешить застраивать территорию. Наоборот, они будут рассматривать варианты последующей продажи участка по новой, более привлекательной для себя цене, что неминуемо приведет к затягиванию сдачи объектов ГК. Краткосрочная же аренда мобилизует застройщика, заставляет стараться соблюсти сроки и свести к минимуму все штрафные санкции.
Беседовала Юлия ПЕТРОВА
