Центр Петербурга будет застраиваться офисами точечно

С 2010 года рынок офисной недвижимости Петербурга постепенно начал восстанавливаться, но при этом претерпев существенные изменения: теперь основные игроки на нем - ТЭК и банковский сектор, но иностранные инвесторы приостановили свою экспансию, офисные площади нарезают все более мелко, все чаще их трансформируют в апартаменты, срок окупаемости проектов вырос до 10 лет, но доля вакантных площадей несмотря ни на что, снижается. Об этом  инее только в интервью с директором по развитию VMB Trust Валерием Хламкиным.

Ставки и форматы

- Валерий Евгеньевич, как вы оцениваете существующее на рынке соотношение спроса и предложения? 

- Сегодня доля вакантных площадей снижается во всех сегментах офисного рынка.  Активно заполняются арендаторами новые объекты, заполнение действующих бизнес-центров практически достигло докризисного уровня. Это связано с увеличением спроса на офисные помещения со стороны компаний, нуждающихся в расширении, но не имеющих такой возможности из-за отсутствия свободных площадей на  объектах, в которых они арендуют площади в настоящее время. Также активно заняты поиском помещений предприятия топливно-энергетического комплекса, что инициировано переводом головного офиса «Газпром- Нефти» в Санкт-Петербург.

- Как вы оцениваете ставки аренды на офисные площади? Какие тенденции можно выделить? Какие помещения пользуются спросом?

- По классу А разброс ставок  от 1000 до 1300 руб. за кв. метр. В классе В - от 700 до 1000. По-прежнему (как и в конце прошлого года) можно наблюдать картину, когда стоимость аренды  в удачно расположенных бизнес-центрах класса В, сопоставима со стоимостью аренды в  бизнес-центрах класса А, локация которых менее удачна. На протяжении года мы наблюдаем плавный рост арендных ставок на уровне инфляции. Хотя на ряде объектов ставки в течение года не менялись. Конечно, все зависит от соотношения цена/качество, но одно можно уверенно сказать -  каждый офис находит своего арендатора.  В дефиците  на данный момент - небольшие офисы – 20 - 30  кв. м, которые арендуются предприятиями малого бизнеса.    
 
- Можно ли говорить о том, что рынок офисной недвижимости преодолел кризисные явления? И какие прогнозы на будущее?

Если говорить о кризисных явлениях - увеличении доли вакантных площадей и снижении арендных ставок, то эти факторы действительно отсутствуют. С другой стороны, арендные ставки далеки от докризисных. И сейчас участники рынка готовятся ко второй возможной волне кризиса. Предугадать будет ли он или нет – очень сложно, но для  подстраховки  арендодатели пересматривают договоры с арендаторами.

В первую очередь, они стараются увеличить сроки уведомлений о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке, хотя бы до 2 месяцев. В таком случае, если арендатор хочет досрочно расторгнуть отношения с арендодателем, он, во-первых, должен известить об этом заранее, а, во-вторых, если срок достаточный, то арендодатель может как-то повлиять на эту ситуацию, например, вступить переговоры с арендатором, предложив ему более интересные коммерческие условия или установить какие-то бонусы. Кроме того,  если арендатор все-таки решит покинуть объект, то у арендодателя  будет время найти нового клиента.

- Существует ли тенденция переделки офисов в апартаменты из-за низкого спроса?

- Да, реконцепции подверглись практически все крупные проекты офисной недвижимости. Общий метраж офисов уменьшается, где возможно проект разбивается на несколько очередей. Офисы заменяют на жилье или торговые помещения.

География и масштабы

- Какие крупные проекты строительства бизнес-центров Вы могли отметить? Какие районы в городе сейчас привлекательны для девелоперов? И в каких сегментах выгоднее работать?

- Можно отметить проекты «Санкт-Петербург Плаза», ряд офисных объектов в зоне Пулково, «Невскую ратушу», бизнес-центр «Вант». Перспективными для развития являются набережные - Петроградская, Выборгская, Синопская и Арсенальная.  Мы прогнозируем активизацию строительства на периферии в районах рядом с метро и с хорошей доступностью к КАДу.

 Проблема в том, что в центре города все сложнее находить места для строительства каких-либо объектов, в том числе  коммерческих, ведь для крупного бизнес-центра необходима парковка, которую получается делать только подземной, что серьезно  удорожает строительство,  поэтому в историческом центре возможно появление «точечных» проектов.

Гораздо более привлекательным выглядит освоение так называемого «серого пояса», окружающего исторический центр. Впрочем, центр Санкт-Петербурга  будет и в перспективе востребован, всегда останутся компании, которым очень важно находится в центре с точки зрения престижа. Сейчас очень распространена практика создания бэкофисов, которые размещаются на окраинах, где существенно ниже арендные ставки, плюс хорошая транспортная доступность. Типичным примером является бизнес-центр «Вант», который имеет вместительную парковку, находится рядом метро и КАД, поэтому и заполняется очень хорошо, и не случайно там находятся бэкофисы нескольких компаний, представительские офисы которых расположены в центре. Что касается новых проектов – они нуждаются в тщательной проработке, так как минимальные сроки окупаемости объектов выросли до десяти лет.

Инвесторы не идут…

- Как обстоят дела с привлечением кредитов? Существует ли интерес к рынку Петербурга у западных инвесторов? Какие проекты кредитуют российские инвесторы?

- Ряд проектов реализуется западно-европейскими инвесторами, а также азиатским инвесторами. Но все эти проекты начаты давно, до кризиса 2008 года. Приход новых инвесторов сейчас носит единичный характер, и прогнозировать этот процесс сложно. С российской стороны инвесторами выступают структуры топливно-энергетического и банковского секторов с государственным участием. Сейчас средние сроки окупаемости проекта составляют порядка 10 лет, что не устраивает ни девелоперов, ни банкиров, неохотно идущих на кредитование таких проектов. В результате частные девелоперы не могут себе позволить реализовывать крупные проекты, требующие значительных кредитных ресурсов. 

- Какую политику должно проводить государство, чтобы рынок недвижимости развивался более активными темпами?

- От государства хочется четкой и понятной политики, четких правил игры, которые позволят планировать бизнесу свою деятельность на перспективу.  Кроме того,  требует решения транспортная проблема – мы испытываем острый дефицит хороших дорог и станций метро. 

Артем Худяков

СПРАВКА

VMB TRUST - группа компаний, предоставляющая полный комплекс услуг на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга и России.  С 1998 года основными направлениями деятельности VMB TRUST являются управление, девелопмент, консалтинг, инвестиционные проекты, брокеридж, а также эксплуатация объектов недвижимости.

Компания является девелопером  следующих объектов в Петербурге: МФК  на ул. Смоленская, д.18-20, бизнес-центр  на Светлановском пр., д.2), многофункциональный комплекс "МАЯК" (Московский пр., д.89-91), IT-парк на базе СПб Государственного Университета Телекоммуникаций им. Бонч-Бруевича (пр. Большевиков, д.22).

Объекты в Петербурге, которые находятся в управлении:  Административное здание ОАО "МТС" (Малая Монетная, д.2, лит. М, Л, К), бизнес-центр Dominat (ул. Магнитогорская, д. 30-32), бизнес-центр VANT (пр. Обуховской Обороны, д. 120), бизнес-центр "Гвардейский" (пер. Доломановский, д. 70Д), бизнес-центр "АРСЕНАЛЬНАЯ, 62", бизнес-центр «Грейс» ( Б. Сампсониевский пр., д. 42), офисный дом "Большой пр., д.18", торговый центр «Галерея 1814» (пл. Стачек, д. 7).