Блиц-Крик – выпуск № 6: о пробках, классификации жилья, земельном беспределе в Подмоскоье...

Уважаемые коллеги, читатели и участники рынка недвижимости! В ноябрьском выпуске «Блиц-крика» читайте новые и интересные «наболелки»: зачем девелоперы выдают свои старые поселки за новые проекты, какой транспорт нужен жителям Москвы, чтобы пробок стало меньше, когда же аналитики и журналисты начнут пользоваться единой методикойклассификации жилья

На сегодняшний день представителей риэлторских кругов беспокоит их низкий статус. Безусловно, истории про жадных и недобросовестных риэлторов имеют под собой довольно веские основания, и в то же время мешают профессионалам работать, а покупателям не дают спокойно покупать и продавать недвижимость. В сегодняшнем «Блиц-Крике» - крик души московских риэлоров.

В своем стремлении «продать!» маркетологи зашли так далеко, что изобрели массу различных и малопонятных классов жилья: эконом-плюс, бизнес-плюс, разве что до элиты-минус еще не додумались. Тем временем РГР (Российская Гильдия риэлторов) подготовила общую классификацию, но почему-то ею пользуются далеко не все участники рынка, что вгоняет в когнитивный диссонанс представителей СМИ и, как следствие, часто дезинформирует конечного потребителя.

Также читайте в новом выпуске: наставления для покупателей вторичного жилья, крик души московского аналитика – жительницы ЖК «Сосновый бор», а также соображения и негодования участников рынка по поводу общественного транспорта в Москве.

И уже по сложившейся традиции – пара булыжников в огород представителям средств массовой информации, то есть, нам с вами, дорогие коллеги.

ВНИМАНИЕ!

Дорогие друзья и коллеги, хотим поблагодарить вас всех за активное участие в этой неформатной рубрике, а также напомнить лишний раз о том, что сделана она не просто так. Любая из ваших «наболелок» может стать серьезной основой для интересной статьи и хорошим поводом для работы наших авторов. Не держите претензии в себе, расскажи о них нам, а мы, в свою очередь, постараемся донести ваше послание до его целевой аудитории. Не забывайте, silentium videtur confessio*

*(пер. с лат. - молчание равносильно признанию).

ПОДРОБНЕЕ ОБ ИДЕЕ «Блиц-КриКа», КАК И КУДА СЛАТЬ ВАШУ «НАБОЛЕЛКУ» В СЛЕДУЮЩИЙ ВЫПУСК

ЖУРНАЛИСТАМ

«Выучите классификацию новостроек!»

Геннадий Стерник, профессор кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Г. В. Плеханова:

- Пора бы вам знать, что уже 2 года существует «Единая методика классифицирования жилых домов-новостроек по потребительскому качеству (классу)», принятая РГР и Фондом РЖС для повсеместного использования в России. По этой методике выделяются не 3, а 4 класса: эконом-, комфорт-, бизнес- и элитный. Уверяю вас, что большинство аналитиков пользуются именно этой классификацией, и для них затруднительно перейти к 3 классам (надо пересчитывать). Кроме того, надо понимать, что те из ваших источников, кто пользуется иными классификациями (со сдвинутыми требованиями к границам характеристик класса), поневоле получают сдвинутые средние. Прежде, чем просить у них оценки средних по классам, добейтесь, чтобы они унифицировали требования к классам. Это и будет профессиональный анализ рынка.


Кстати, а вот и сама классификация в полном объеме.

«Не пугайте покупателей!»

Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»:

- Ощущение, что атмосфера искрится от скрытой паники, страха, какой-то покорной готовности к неизбежному. Каждый день мы слышим, читаем, видим прямые и косвенные предпосылки того, что впереди нас ждет обрыв, яма, из которой неизвестно как можно будет вернуться наверх. В панике рынок труда – некоторые крупные компании тихо сокращают персонал, не открывают новые позиции. Банковская сфера терпит удар за ударом – здесь сразу несколько громких историй, которые не могут пройти бесследно для экономики.

Проще говоря, налицо нагнетание нездоровой обстановки в обществе, в том числе – среди потенциальных покупателей жилья. Действительно, имеют место определенные предпосылки неблагоприятной экономической ситуации, однако, тот объем негатива и паники, который льется со страниц многих СМИ, не сопоставим с действительностью. Все чаще приходится слышать о том, читать на страницах уважаемых изданий, которые считают себя лоцманами в мире финансов и бизнеса, что жилье – далеко не самый ликвидный актив, да и вообще это уже не актив в нашей стране. Что с точки зрения инвестиции этот инструмент нельзя назвать действенным, что в России лучше пожизненно арендовать жилье, чем покупать его, тем более в ипотеку.

Но говоря об инвестиционных возможностях, такие эксперты забывают о факторе сохранения денег – в метрах их хранить гораздо надежнее, чем в любой валюте мира, ведь в среднесрочной перспективе недвижимость всегда обновляет свои собственные ценовые рекорды. Потенциальные покупатели еще вчера были готовы купить жилье для семьи, чтобы у детей было будущее, своя крыша над головой, а сегодня они начинают метаться между тремя соснами «подождем, вдруг цены упадут», «а доллар то растет!»; «а не лучше ли всю жизнь снимать?».

ДЕВЕЛОПЕРАМ

«Не хитрите и не путайте статистику»

Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»:

- На загородном рынке Подмосковья в 2013 году участились случаи вывода якобы новых проектов (и новость эта подхватывается многими компаниями, мониторящими рынок). Однако на поверку поселки оказываются хорошо забытыми и приправленными по-новому проектами, которые по разным причинам в свое время, что называется, «не пошли». Сменили название, сделали другой сайт, привлекли известного всему рынку fee-девелопера поселков экономкласса (впрочем, есть и другие примеры) – и новый продукт готов! Особенно «грешат» этим Новорижское и Волоколамское шоссе – столько переименований вы не найдете больше нигде. Господа аналитики, будьте бдительны при подсчете новых проектов – как минимум четверть новых поселков этого года таковыми не являются. Из этой проблемы логично следует другая – задвоение названий. Один поселок может иметь до четырех (!) имен. Самый простой способ – сверять генеральные планы, изучать доступные Интернет-ресурсы с целью выявления дублей. Господа девелоперы-землевладельцы, указывайте все существующие названия ваших поселков в скобочках, вы просто не представляете, насколько вы упростите жизнь аналитикам рынка!

ВЛАСТЯМ

«Остановите произвол!»

Елена Волкова, аналитик, жительница ЖК «Сосновый бор»:

- Наш дом в ЖК «Сосновый бор» (Люберецкий р-н) должен был пройти госкомиссию в IV кв. 2012 года. Ключи выдавали с января 2012 года, с обещанием пройти госприемку через 2 месяца. Сейчас застройщик (ООО «Риндайл») не желает оплачивать свои долги по коммуналке, собирать документы для прохождения госкомиссии, самоустранился от решения всех проблем по ЖК, пытается в судебном порядке признать договоры долевого участия со всеми собственниками недействительными. С ноября дом не обслуживается ни одной управляющей компанией, поскольку застройщик в одностороннем порядке расторгнул действовавший договор. При этом в доме постоянно проживают более 200 семей. Осталась надежда, что власти примут волевое решение и помогут в нашей ситуации.

«Чиновники – наш главный тормоз!»

Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс»:

- Нам необходимы новые пути усовершенствования взаимодействий и реформ – это очень важный момент, особенно, если речь идет о работе с чиновниками. С клиентами, журналистами и пиарщиками работа нас полностью устраивает. Клиенты – это наш электорат, люди, которые проголосовали за нас своими денежными средствами. А пиарщики, партнеры, журналисты – это наши союзники, помогающие в реализации цели. Любые разногласия с ними говорят, скорее, о неумении искать компромиссы и слышать друг друга. Поэтому чиновники – основной тормоз многих начинаний, в силу регламентов и специфики деятельности.

«Дайте нам комфортный общественный транспорт!»

Марта Савенко, корреспондент ИД «Коммерсантъ», координатор Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости:

- Сколько бы дорог мы не построили – все равно будет мало. Ведь население столицы растет в геометрической прогрессии. Конечно, мы вынуждены покупать машину себе, супруге, детям: ведь больше нам ездить не на чем. В метро страшная давка в час пик, наземных маршрутов катастрофически мало, на автолайн утром и вечером очередь как в советское время за колбасой.

И что в итоге? По улицам ездит огромное количество машин, в большинстве из которых сидит ОДИН человек и есть еще 4 пустых места! Если все время идти по пути строительства новых дорог для этих автомобилей, город превратится в сборище многоэтажных эстакад. Нам это надо?

Говорят, что русские или бывшие советские граждане, как угодно, хотят все сесть за руль, что-то типа «такой менталитет». Знаете что? Это такой выгодный чиновникам и автодилерам мем. Вы дайте людям нормальные автобусы – красивые, теплые, удобные, оснащенные по последнему слову техники, которые будут проезжать в 300 м от каждого дома, будут ходить по расписанию, а интервал составит максимум 6 минут – и посмотрите, как ситуация изменится.

Вот идет дискуссия о том, нужны или нет платные парковки. Да, я за то, чтобы ограничить в Москве, которая построена сужающимися к центру кольцами, въезд на личных авто в самые маленькие из них. Но что взамен авто? Битком набитое метро? Автобусы раз в полчаса?

В Европе, да и не только там, а например, в Колумбии тоже пошли по пути создания системы комфортного общественного транспорта, так почему бы и нам не сделать точно так же? Не нужно строить дополнительно железных дорог, не нужно прокладывать трамвайные рельсы, нужно только привести в порядок существующие дороги и пусть по ним ездят хорошие, красивые, удобные автобусы.

«Дайте нам четкую стратегию развития районов Подмосковья!»

Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость»:

- Отсутствие стратегии развития районов Подмосковья у глав муниципалитетов приводит к тому, что сроки выхода проектов очень затягиваются, необходимо проводить публичные слушания, хотя, по большому счету, в данном случае люди должны оценивать проекты уже в рамках общего развития региона, а не конкретного участка в районе. Нет общей картины, что приводит к нарушению облика, к неравномерному развитию районов. У властей нет достаточного опыта по развитию и управлению, и получается, что за эти ошибки платит девелопер и население. Хочу, чтобы эта работа выполнялась профессионалами, с учетом здравого смысла!

«Наведите порядок в землях Подмосковья!»

Максим Лещев, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент»:

- Большое количество земельных участков в Московской области находится сегодня в запущенном состоянии. К сожалению, ничего не изменилось, они по-прежнему принадлежат неэффективным собственникам, в том числе это могут быть федеральные государственные структуры, такие как Россельхозакадемия, Министерство обороны, Академия наук и т.д. На многих из этих территорий весьма гармонично вписались бы жилые комплексы, торговые центры, производственные предприятия, образовательные учреждения, рекреационные комплексы. Но, к сожалению, здесь стоят иные сооружения, которые существенно портят облик Московской области, и с этим ничего нельзя сделать в силу нашего законодательства. Нужно, чтобы наше правительство обратило пристальное внимание на земельные участки, актуальные для такого использования, и подошло к этому в режиме особой, четкой, правильной инициативы, а не с халатным отношением, следствием которого является разбазаривание государственных активов.

РИЭЛТОРАМ И ИХ КЛИЕНТАМ

«Покупатели, не хотите платить риэлторам, внимательней проверяйте документы!»

Анна Еничева, ведущий PR-менеджер АН «Азбука Жилья»:

- В последнее время к нам в агентство приходит большое количество клиентов, ставших жертвами мошеннических сделок на рынке жилья. Люди пытаются самостоятельно совершить сделку, экономя на риэлторских услугах, особенно это применительно к рынку вторичного жилья. Мы прекрасно понимаем, что не каждый готов платить процент от сделки представителю агентства, но тогда будьте предельно внимательны при проверке документов на приобретаемую недвижимость. Ведь продажа жилья по поддельным документам – излюбленная схема мошенничества. Различными механизмами пользуются и «черные риэлторы».

Единственный способ, которым можно защититься от подобного исхода – это максимум знаний в этой области, помощь знакомых специалистов: юристов, финансистов. Иначе лучше все-таки обратиться в профессиональное агентство до появления проблемы, в противном случае риск остаться и без денег, и без квартиры крайне высок. Помните: «Скупой платит дважды».

«Беды рынка: непрофессиональные частные маклеры, скрытые комиссии, запугивание клиентов»

Надежда Телеш, управляющий партнер АН Dream Realty:

- Нам не нравится, что нет у нас никаких правовых и законных способов влияния на частных маклеров. Участились случаи непрофессионализма именно со стороны частников. Наверное, потому, что большая часть из них одну-две сделки закрыли при агентствах, по верхам нахватались и ушли в свободное плавание в поисках больших денег. Непрофессионализм и безразличие во всем! Работали бы они в агентствах, можно было бы позвонить их руководителю и изменить ситуацию, а так управы, кроме угроз – заявить об их незаконной предпринимательской деятельности в МНС и ОБЭП не предъявишь. И то, это все работает, когда понимаешь, что сделку все равно не склеить.

Не нравится, что некоторые крупные агентства работают на скрытых комиссиях, тем самым ухудшая репутацию всех агентов по сделке. Перед клиентами приходится оправдываться за обман коллег, объяснять, что неполная стоимость в договоре связана с тем, что агентство хочет заработать, кроме официальной комиссии, дополнительные 200-900 тысяч рублей. Клиенты, конечно, верят твоим словам, но осадок и подозрения остаются. А собственники, продав квартиру, позже выясняют, что их квартиру продали дешевле рынка на 5-10%, и кроме комиссии агент заработал еще несколько сотен тысяч. И следствие из всего этого: низкая репутация риэлторского рынка. Поэтому риэлторов не любят.

Кроме того, большая часть агентов, воспитанных на агрессивных техниках продаж убеждают клиентов работать с ними путем устрашения и рассказов о мошенничестве на рынке недвижимости. Такие «пуганые» клиенты потом годами отходят от этой информации и раздумывают на тему – продавать квартиру или мучиться дальше, потому что продажа недвижимости – сплошная опасность потерять и квартиру и деньги. Такие клиенты потом приходят по рекомендации и первые недели работы приходится тратить время на установления доверия не столько к себе, сколько к рынку недвижимости.

«Мы – не герои криминальной хроники, мы профессионалы!»

Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED:

- У работы риэлтора в России есть один серьезный минус – незаслуженно заниженный статус профессии. Нас до сих пор нередко воспринимают чуть ли не как героев криминальной хроники 90-х, во всяком случае, недоверие со стороны клиентов встречается неоправданно часто, как и вопросы из серии «а что вы сделали для того, чтобы получить свою комиссию?».

Риэлтор сегодня – профессионал, обладающий широким набором компетенций, массой знаний и навыков, которые использует в своей работе. Хотелось бы и соответствующего отношения к своей деятельности. Само собой, за годы существования рынка недвижимости отношения между риэлтором и клиентом приняли цивилизованные очертания, но все-таки недоверия со стороны клиентов гораздо больше разумного уровня. Идеальный в этом отношении рынок – в Нью-Йорке, и московскому до такого уровня еще очень далеко.

Автор и ведущая рубрики Мария Лукина

Мнение редакции не всегда совпадает с мнениями спикеров