«Банковскому кредитованию мы предпочитаем собственные средства и частные инвестиции»

Почему девелоперы все чаще избегают строить на заемные средства? Насколько российский покупатель готов к такому продукту, как апартаменты? Растет ли спрос на этот формат? И что нового можно предложить в его рамках? Об этом и о многом другом в интервью RealEstate.Ru рассказала директор департамента элитной недвижимости Capital Group Ирина Рогачева.

Инвестиции

- Недавно Вы представили новый проект небоскреба OKO, состоящий из офисной и жилой части. И это, насколько я пониманию, уникальный случай в Москве, когда гигантский многофункциональный комплекс строится без банковского финансирования. Чем вызвана необходимость строить на деньги соинвесторов и почему вы неожиданно решили не привлекать кредитные средства?

- Это не необходимость, это внутреннее решение компании, потому что у нас достаточно собственных средств, чтобы вести строительство и начать продажи. По сути, таков метод работы компании: мы довольно рано начинаем реализацию, и покупатель может вместе с нами заработать, поскольку по мере строительства он также получает дивиденды. Такая форма работы выгодна всем. Наверное, поэтому у нас много постоянных клиентов, тех, кто в свое время решил инвестировать в наши проекты и теперь растет вместе с нами. Когда-то они приходили к нам на недорогие проекты, а теперь уже делают инвестиции покрупнее. Например, сегодня в ОКО мы видим очень много наших покупателей из «Города Столиц». Это очень хороший показатель, когда покупатели возвращаются.

- Какова примерно доля таких постоянных клиентов в общем потоке, и это все-таки физические лица или среди них есть какие-то крупные компании?

- Из общего количества  порядка 15-20% покупателей наши постоянные клиенты. Если говорить о юрлицах, то достаточно много компаний, которые уже реализовали свои потребности в «Городе Столиц». И еще есть очень много компаний, которые хотели бы находится в комфортной концентрированной бизнес-среде, которой является Деловой центр «Москва-Сити». Потенциал у нашего нового проекта в этом смысле очень высокий.

- Фактически вы предлагаете новый проект по принципу длительной рассрочки. Такая модель активно используется в США и Европе, но у нас это все-таки не очень распространено. Думаете, такой формат работы с клиентом станет популярным?

- Мы это предложили ради усиления инвестиционной составляющей для наших покупателей. Сегодня в Москве мало кто строит, в том числе из-за ограничений, связанных с застройкой центра. Поэтому девелоперы, получившие возможность реализовать новый проект в ЦАО, выставляют сразу стоимость по финальной цене продукта, что не оставляет для инвестиций никакого задела. Кроме того, можно купить квартиру в готовых проектах, но заработать на них также сложно. Поэтому мы предлагаем рынку продукт, привлекающий инвесторов. Кто-то покупает апартаменты у нас для личного пользования, кто-то хочет сдавать в аренду. И для таких апартаментов очень легко найти арендатора, потому что продукт в принципе понятен. Помимо получения рентного дохода, инвестор выиграет еще и от роста самих апартаментов в цене.

- О каком росте идет речь? Сколько стоит в проекте ОКО квадратный метр жилья сейчас? Какую динамику вы прогнозируете по мере готовности? О какой доходности можно говорить?

- Даже по консервативным прогнозам рост стоимости квадратного метра в ОКО по мере строительной готовности и с учетом инфляции составит 10-12 % в год. А на момент окончания строительства и ввода проекта  в эксплуатацию единовременный прирост цены может составить от  15 %.  Таким образом, инвестор, вошедший в проект сегодня, получает долгосрочную беспроцентную рассрочку с поэтапным погашением равными платежами.  В итоге, уже через 3 года показатель доходности составит до 20 % годовых, что сравнимо с прибылью от успешного бизнеса и в два раза превышает доходность по рублевым вкладам. В конце лета реализация апартаментов в нашем проекте ОКО началась с $7 тыс. за кв. м, при этом на сегодняшний день цена повысилась на 2,5% и составила $7200.

Инфраструктура

- Для чего Вы решили привлечь международного гостиничного оператора в качестве управляющей компании? Есть ли в этом реальная необходимость?

- Когда в компании стала разрабатываться концепция и идеология проекта ОКО, мы решили развивать новый формат, которого еще не было на рынке. У нас была идея включить в состав комплекса отель, и мы вели переговоры с разными гостиничными операторами. Изначально мы были ориентированы на  иностранного оператора, который еще не был представлен потребителю в России. Когда мы узнали, что можно привлечь Morgans Hotel Group, то поняли, что это именно то, о чем мы мечтали. Лично мне очень нравится отель Delano, принадлежащий этой компании в Майами. Отель Delano в России будет третьим отелем этой сети в мире. Особенностью гостиниц данного оператора является то, что это не бренд, который переносится из страны в страну, у каждого отеля этой сети свой дизайн, то есть речь идет о полностью уникальном продукте.

- Насколько российский покупатель, по Вашему мнению, готов к формату апартаментов, к тому, что это как бы жилье, но не совсем?

- Данный формат никого ничем уже не удивляет. Это устоявшийся запрос от клиентов: иметь в месте проживания еще много дополнительных составляющих, набор каких-то удобных сервисов. Один звонок на ресепшн - и все проблемы решаются. Я считаю, что в том, что этот формат стал так востребован, есть большая заслуга Capital Group, фактически идею создания апартаментов в формате «города в городе» мы реализовали первые. В настоящий момент в ММДЦ «Москва-Сити» реализуется несколько таких комплексов, но мы были первыми, кто это построил, ввел в эксплуатацию и «оживил» идею в «Городе Столиц». В итоге апартаменты стали комплексным форматом, который позволяет жителям полностью управлять своим временем. Более того, любой владелец или арендатор апартаментов может позвать партнеров по бизнесу в гости — для этих целей как раз предусмотрена гостиница. В комплексе также функционирует отличная парковка, на нее удобно приезжать. Жители могут использовать переговорные, конференц-зал, рестораны — получается, что это реально очень удобный формат для активной жизни.

- Но ведь жилье по умолчанию является зоной приватности. Насколько формат апартаментов может это обеспечить? Все-таки апартаменты — это нежилой формат, может ли сосед, например, открыть по собственному умолчанию в своих апартаментах офис, скажем, дизайн-студию или архитектурное бюро?

- Нет, это невозможно, потому что есть существенные ограничения: апартаменты по всем документам — это нежилые помещения гостиничного типа, но назначение у них жилое. Именно поэтому в паспорте БТИ предусмотрены все зоны исключительно жилой специфики: кухня, жилая комната изолированная и т.д.

Более того, чтобы у жильцов не возникало желания как-то обойти этот запрет, мы строим как раз многофункциональные комплексы, где соседствуют офисная и жилая составляющие. Эти части расположены рядом, но хорошо зонированы, отделены друг от друга: мы обязательно делаем несколько входов  только в «Городе Столиц» 2 жилых лобби с собственными входами, 2 офисных, также с собственными входами, и 2 входа в ритейл-зону, разные лифтовые группы и пр.

Пересечься жильцам апартаментной части и сотрудникам офисного комплекса возможно лишь в общих зонах, например, в спорт-клубе, ресторанах или в торговой галерее. Пересечение невозможно даже в паркинге, где для арендаторов и жителей предусмотрены разные въезды и выезды. Правда психология наших собственников дает иногда о себе знать, нарушители всегда есть, но мы объясняем людям, что так делать нельзя.

Если клиент хочет сдать свои апартаменты в аренду, мы ему помогаем и контролируем весь процесс. В «Городе Столиц» функционирует собственный отдел по сдаче в аренду апартаментов. Поэтому такого вопроса, как использование формата не по назначению, обычно не стоит. Все-таки офисы — это совсем другой не менее высокотехнологичный продукт.

- Многих смущает то, что в апартаментах нельзя прописаться. Как Вам кажется, можно ли считать такую ситуацию очередным проявлением косности нашего законодательства?

- Да, это особенность регулирования нашего рынка. Тут учитываются, например, нормы по инсоляции, уровень обеспечения социальной инфраструктурой, например, школами и детскими садами. Понятно, что «Москва-Сити» просто не отвечает всем этим параметрам. Но при этом наличие жилой составляющей здесь совершенно необходимо. Это позволяет нам предлагать комплексный продукт клиентам. Например, владелец покупает одновременно офисные помещения и жилые в одном здании. У нас таких примеров очень много. Представители крупных иностранных компаний часто делают пакетные приобретения, например, в «Городе Столиц» свыше 3000 кв. м офисных помещений были куплены вместе с этажом апартаментов, где теперь проживают семьи топ-менеджеров данной компании.

- То есть это прямо настоящее пакетное предложение, и вы предлагаете таким клиентам какие-то специальные скидки?

- Нет, это все-таки не какой-то сформированный заранее продукт, посыл обычно исходит от покупателя. Он приходит к нам со своей задачей, и с учетом того, что комплекс многофункциональный, мы почти всегда эту задачу помогаем решить. В ОКО, например, именно этот метод мы используем, когда предлагаем клиентам войти в проект на стадии начала реализации, то есть стать соинвесторами. И потенциальные покупатели это понимают.

- Ощущаете ли Вы конкуренцию с проектами элитной застройки в центре Москвы? Последнее время появилось много новых проектов в районе Хамовники, стоит ли перед покупателем выбор купить квартиру, скажем, в «Садовых кварталах» или апартаменты в «Москва-Сити»?

- Сейчас такой конкуренции нет – слишком разные форматы. Хотя некая общность аудиторий присутствует, хотя бы потому, что у нас тоже есть среди покупателей семьи с детьми.

Беседовал Алексей Лоссан