«96 дел - в судах, в 36 случаях принято решение о сносе»

Долевое строительство – тема настолько сложная и болезненная, что не всегда понятно, с чего начинать решать проблему. Министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган считает, что нужны в первую очередь четкие правила и контроль за их соблюдением. За год это удалось сделать в Подмосковье, и рынок сильно «побелел», а новых проблемных объектов не появляется.

ЗАЧЕМ НУЖЕН СПИСОК НЕДОБРОСОВЕСТНЫХ ЗАСТРОЙЩИКОВ?

 – Александр, расскажите, что удалось сделать за тот год, что вы занимаетесь проблемами обманутых дольщиков в Подмосковье?

–  За год решены вопросы трети обманутых дольщиков Подмосковья, это шесть тысяч человек. Усилен контроль в области долевого строительства, до 90% выросла доля застройщиков, привлекающих средства дольщиков по договорам долевого участия. Но самое главное – за этот год созданы правила, в рамках которых дольщик может чувствовать себя защищенным.

С 1 января заработает общество взаимного страхования ответственности застройщиков, будет введен новый порядок регистрации договоров, когда без страховки застройщик не сможет зарегистрировать договор долевого участия в Росреестре и взять деньги у дольщика. Однако дольщик тоже должен будет соблюдать определенные правила игры.

Основное условие – покупать жилье только в рамках законодательства: по договорам долевого участия или вступив в ЖСК, но теперь ЖСК не может выступать инвестором. Остальные схемы незаконны, мы штрафуем застройщика, а человеку, который подписал преддоговор или, например, договор займа, придется решать все вопросы только в судебном порядке.

– Теперь в Подмосковье можно проверить, прежде чем покупать квартиру, не внесен ли застройщик в список проблемных. Это тоже итоги года вашей работы. Расскажите, насколько часто этот список обновляется, могут ли застройщики выйти из него?

– Список проблемных застройщиков обновляется ежемесячно. В этом реестре есть и компании-банкроты, и компании, у которых уже есть обманутые дольщики. Но попадание в список не обязательно означает, что компания под угрозой банкротства. У нее могут в течение нескольких отчетных периодов не соответствовать требованиям нормативы финансовой устойчивости, например.

– Зачем тогда такой список нужен?

– Во-первых, мы предупреждаем гражданина, что компания уже полгода подает отрицательный баланс. Будьте осторожны, говорим мы гражданам. А компания должна быть заинтересована скорректировать свою финансовую отчетность, чтобы выйти из этого списка. Отмечу, что застройщики к отчетности часто небрежно относятся.

– Почему?

– Застройщик под каждый объект организует новое ООО, оно нулевое, с минимальным уставным фондом. Когда проект закончится, он его ликвидирует. Он ставит бухгалтера, часто  левого. Но если эта компания привлекает деньги граждан на стройку, она обязана подавать  отчеты в комитет как контролирующий орган Московской области. Мы их внимательно проверяем, каждую цифру. И если по отчету видно, что компания приняла у людей  800 млн рублей, а у нее на балансе даже незавершенки не отмечено, то это минусовый баланс  - 800 млн рублей. И мы сразу включаем такую компанию  в реестр проблемных застройщиков, потому что по документам получается, что деньги привлечены, а ничего не построено. А когда застройщик оказывается в списке,  продажи падают. Поэтому многие стараются как можно быстрее исправить нарушение, чтобы их исключили из реестра. За полгода функционирования реестра 19 застройщиков были из него исключены.

– У вас на сайте  размещен также перечень проблемных объектов. Правильно ли я понимаю, что в объекты из этого списка Комитет не рекомендует вкладывать деньги, даже если там все продается по ДДУ? И такой вопрос – будете ли защищать граждан, которые вложились в объект, который  оказался в списке проблемных объектов?

–  У нас на контроле 78 проблемных объектов. Там уже нарушены права граждан. Несмотря на это мы видим, что на некоторые из них люди по-прежнему несут деньги, уж очень «сладкие цены» там обещают застройщики. И все эти люди – потенциально обманутые дольщики. За 40% потенциальной прибыли ряд «инвесторов» готов подождать, потому что верят, что государство объект не бросит и достроит, пусть через несколько лет. Мы говорим – аккуратно, здесь могут обмануть. И тут граждане должны сами решить, будут они рисковать и выходить за рамки тех правил, что им предлагает государство.

СТРАСТИ ПО ОКВИЛЮ

 - Давайте поговорим про ряд конкретных объектов. К примеру, есть ряд объектов малоэтажного строительства на землях ИЖС – ОКВИЛЬ. Покупатели нам пишут, что они оказались в ситуации, что  застройщика начинают банкротить, а это означает, что им грозит и  потеря и квартиры, и заплаченных денег. Их не регистрируют в уже построенных домах в Оквиле, и что делать?

– Это строительство многоквартирных домов на землях ИЖС, фактически налицо  мошеннические действия со стороны застройщика.

– Но там было разрешение на строительство домов той площади, что и построили. А вроде бы закон не особо различает, живет там одна семья или несколько.

– Вот именно, что разрешение было выдано на частный дом, на дом для одной семьи, индивидуальный. Что, застройщик не понимал, что он строит многоквартирный, а не индивидуальный дом? Там 4-5-этажные дома, это даже не малоэтажка.

– Там была продажа  долей в доме. Закон вроде такое не запрещает, продают же часто то четверть дома, то половину, особенно при разделе имущества, законом это не запрещено.

– Да,  можно продавать долю в индивидуальном доме, но не доли в многоквартирных домах. Застройщик там продавал «долю-тире-квартиру» в якобы индивидуальном доме, а это уже мошеннические действия.

– Людям что делать в такой ситуации?

– Им  надо обращаться в МВД и прокуратуру, требовать расторжения сделок и возврата денег. Или накладывать арест на объект незавершенного строительства и на участок,  забирать их себе, создавать ЖСК, и достраивать.

– Вот как раз нам пишут, что ЖСК создать нельзя, потому что часть квартир принадлежит банку, а часть – застройщику, и они в ЖСК войти не могут. К тому же для ЖСК надо большинство голосов. Все-таки людям что делать? Или все эти объекты неизбежно снесут?

– Снос – это крайняя мера. Во всех районах уже созданы межведомственные комиссии, которые решают, что делать с такими объектами. Если экспертиза показывает, что объект опасен для проживания, если невозможно подключить коммуникации или очень много жалоб соседей, то комиссия может подать в суд на снос. А если строительство велось в соответствии со строительными нормами, дом безопасен, на публичных слушаниях соседи поддержали сохранение дома, техусловия есть, то принимается решение о приведении дома в соответствии с законом.

СНОСИТЬ НЕЛЬЗЯ ДОСТРАИВАТЬ

 – За год сколько домов привели в соответствие?

– На сегодняшний день полностью приведено в соответствие четыре объекта, еще по 40  объектам ведется работа. В целом, мы мониторим ситуацию, список незаконно построенных объектов размещен на нашем сайте.  Мы говорим гражданам – там покупать небезопасно.

– Что сейчас с такими объектами на землях ИЖС? Где-то планируются  сносы?

– По данным муниципальных образований, 96 дел находится в судах, в  36 случаях принято решение о сносе. Но везде ситуации разные. Приведу в пример два дома с разными судьбами, хотя оба стоят рядышком. Речь идет о Сходне. По одному судом принято решение о сносе. В другом жители объединились в ЖСК, провели строительно-техническую экспертизу объекта, подтвердившую соответствие дома требованиям техрегламентов, расширили дорогу, провели канализацию и электричество. После этого уже стало возможным изменение вида разрешенного использования земельного участка и оформление разрешения на ввод в эксплуатацию.

– Жители все сделали за свой счет?

– Совместно с застройщиком. Там прокуратура подавала в суд, теперь прокуратура вместе с администрацией готовят отзыв исполнительного листа. А вот рядом, на Горького, 4,  стоит каркас дома, застройщик привлек средства граждан, и просто испарился, ничего приводить в соответствие не собирается. Таких сажать надо.

– Смотрите сами: застройщик собрал деньги с людей, не выполнил свои обязательства, просрочил сдачу объекта на 2-3 года, не рассчитал свои риски, у компании минусовой баланс. Надо ли в такой ситуации продолжать «плодить» обманутых дольщиков? Бизнесмен должен думать, как выполнить свои обязательства, а не затаскивать новых людей.

– В Госдуму в пакете инициатив по защите покупателей новостроек, внесен законопроект, вызвавший волнения среди бизнеса, – о запрете рекламы новостроек без разрешения на строительство. Может, это уже лишнее?

– Нельзя вводить граждан в заблуждение, рекламировать то, на что нет даже разрешительной документации. Планируется, что штраф за такую рекламу составит до миллиона рублей – за один плакат, за одно объявление. Застройщики должны выходить на рынок подготовленными, чтобы потом не шантажировать местные власти, что они продали уже много квартир, пусть им дают разрешение на строительство, иначе люди станут обманутыми дольщиками.

– Есть еще новое правило, на которое многие сетуют – в Подмосковье введен целевой взнос на строительство школ и детсадов.  Инвесторы говорят, что власть перекладывает на них свои обязательства и тем самым перекрывает им весь кислород…

– Сейчас порядок такой: Правительство Московской области создало Градсовет и рассматривает каждый инвестконтракт. Там изучается и экономика проекта. Кстати, проект не выносится на градсовет, пока не достигнут консенсус между всеми сторонами.

Если в Зарайске или Талдоме цена за кв. метр новостройки – 37 тысяч, а себестоимость строительства – 35 тысяч рублей, то бюджет должен брать на себя основную нагрузку по инфраструктуре. При этом цена продажи в Химках или Одинцово 100-110 тысяч рублей при себестоимости 35 тысяч рублей. Если у застройщика получается «три конца» прибыли, то логично сказать: стройте здесь по всем правилам, с инфраструктурой, развязками, детскими садами, школами, озеленением. А если не хотите, идите в Талдом, там мы вам поможем с инфраструктурой.

Валентина Серова