ЖИЛЬЕ / Ограничение реализации 15% квартир в новостройках означает лишь перенос сроков регистрации сделок с этими квартирами

Московские власти «позаботились» о дольщиках

Не страшное распоряжение

Вчера мэр Москвы выпустил распоряжение (№1120-РП), согласно которому 15% жилья в доме, построенном инвесторами по контракту с городом, бизнесмены должны будут отправлять в «резерв нереализованной жилой площади» до полного завершения строительства жилого дома. Решение носит выраженный популистский характер, ибо распоряжение закрепляет сложившийся в деловой практике порядок реализации жилплощади. Вероятная цель резервирования - сохранение доли свободных квартир для потенциально подвергаемых обману дольщиков. Но от двойной продажи квартиры в недостроенном доме распоряжение не защитит.

Распоряжений, таких как вчерашнее (от 22 июня 2006г. «О  дополнительных  мерах  по защите прав граждан,  принимающих  долевое участие в финансировании  жилищного  строительства на территории города Москвы», №1120-РП), будет еще много. Закон №214-ФЗ, для краткости называемый законом  о долевом строительстве, предполагает исход из недр исполнительной власти множества подзаконных актов.  Возможности эти расширены новой редакциейизакона, окончательное утверждение которой не за горами (одобрена депутатами во 2-м чтении), и в соответствии с которой забота о дольщиках будет уже полностью на плечах местных администраций. Для В Москве ждать не стали.

«Изюм» в распоряжении, подписанном исполняющим обязанности мэра Владимиром Ресиным заключен в цифре 15%. Столичному комитету по организации и проведению конкурсов и  аукционов распоряжением предписано предусматривать лотовой документацией и иными документами «ограничение на реализацию жилой площади до полного завершения строительства жилого дома  с обязательством инвестора формировать резерв нереализованной жилой площади в размере 15%  от  общей площади жилого дома».

В переводе на язык налогоплательщиков это означает, что, как сказал порталу RealEstate.ru Виталий Можаровский из юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры»,  «деньги за эти 15% квартир застройщики и инвесторы могут взимать и до окончания стройки, а регистрировать право собственности на первичных собственников, покупателей будут после факта госприемки».

То есть договоры долевого участия на 85% квартир того или иного проекта будут регистрироваться в управлении Росрегистрации по Москве, а по остальным 15%  квартир проекта сделки будут совершаться, «скорее всего, так же, как они заключаются сейчас, т.е. по предварительным договорам или по договорам резервирования, которые регистрации по закону не подлежат», уточнил юрист.

Тогда возникает вопрос, для чего, собственно, надо создавать резерв из 15% квартир, которые будут практически уже распределены между покупателями? Уточнять в мэрии суть решения в пятницу вечером было невозможно, поэтому ответим словами распоряжения: «в целях  регулирования  отношений,  связанных  с привлечением средств граждан для участия в долевом строительстве …» - стало быть, для защиты дольщика от "злого" застройщика.

Партнер компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» сравнил действенность этого подзаконного акта с методом, которым Федеральная налоговая служба собирается сегодня бороться с фирмами-однодневками - увеличить срок регистрации всех фирм, что ударит по добросовестным участникам рынка, но только не по фирмам-однодневкам, потому что регистрационный процесс представляет из себя непрерывный поток документов, которые надо обрабатывать.

И второе возможное последствие распоряжения: потеря небольшой части госпошлины, которую сейчас может взимать федеральная Росрегистрация за информацию о зарегистрированных договорах соинвестирования с указанием квартир. Согласно распоряжению мэра, теперь эта информация будет публиковаться на сайте департамента жилищной политики и  жилищного  фонда города Москвы в специальном разделе.

Застройщики не лишатся сна из-за распоряжения мэра. Дело в том, что у любого грамотного застройщика процентов 15-20 квартир в проекте, как правило, остаются нереализованными на стадии госприемки. «У нас квартиры выбираются равномерно на всех стадиях создания и реализации проекта», - сказал порталу руководитель отдела продаж компании «Баркли» Александр Кравченко. Этот факт он объясняет ценовой политикой - мол, любому застройщику не с руки делиться своей прибылью со спекулянтами. Застраховаться от операций с так называемым гражданином-инвестором полностью нельзя – все равно будут такие покупатели, которые зарабатывают на перепродаже квартир. Однако, у грамотного застройщика, считает А.Кравченко, доля таких покупателей уменьшается, поскольку застройщик старается держать планку цен ближе к рыночному уровню на всех этапах реализации.

В общем, столичные власти в который раз проявили заботу об избирателях, покупающих квартиры на первичном рынке Москвы, и продемонстрировали лояльность федеральному законодательству в лице 214-го закона. Каков закон, таков и подзаконный акт. Какими бы угрожающими последствиями для застройщиков не обернулось та или иная попытка регулировки их бизнеса, как сказал представитель одной из компаний, «застройщики всегда будут подстраиваться под ситуацию для защиты себя от рисков, перекладывая ответственность за них на плечи покупателя, ибо объект находится в распоряжении у застройщика, а покупателю остается выбирать из того, что предлагается: либо более рисковые проекты, либо менее рисковые, но за несколько большие деньги…».

Владислав Долгов