Рубрики раздела события

Лента

Следить за новостями

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ / Может ли обычный россиянин стать олигархом в глазах налоговых органов?

28 августа 2008
Чем грозит введение «рыночного» налога на недвижимость

Уже не в первый раз российские власти решают обложить налогом отечественных олигархов и земельных лендлордов. Инициатором новой схемы налогообложения недвижимости на сей раз выступил заместитель министра финансов РФ Сергей Шаталов. Как уже упоминалось, подобные попытки предпринимались властью и ранее. Например, в июне 2007 года фракция «Справедливая Россия» хотела внести в Госдуму законопроект о федеральном налоге на предметы роскоши. В частности в нем предлагалось облагать налогом от 1% до 5% в год жилые дома, квартиры, дачи и земельные участки стоимостью от 15 млн руб. (612 тыс. долл.). Информационный портал RealEstate.ru обращает внимание читателей на то, что сегодня столько стоит весьма средненькая квартира в московской новостройке, расположенной не в центральных районах столицы или хорошая 4-х комнатная квартира в ближнем Подмосковье. Попробуем разобраться, что же предлагают наши чиновники на этот раз: возможно ли воплотить эту идею в жизнь и не грозит ли обычным гражданам превратиться в этих самых обладателей «элитного» и «роскошного» жилья, за которое придется заплатить налог по «рыночной» ставке.

На сегодняшний день анонсированная версия законопроекта выглядит довольно туманно. Известно, что согласно новому проекту с 2011 года налог на недвижимость будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости объекта. По словам С.Шаталова, для введения подобного налога предстоит утвердить методику массовой оценки, позволяющую определять стоимость объектов недвижимости, приближенную к рыночной стоимости, а также сравнительно простую процедуру апелляций.

Для достижения поставленных задач, замечает юрист компании «Велес Лекс» Евгений Акимов, законодателям следует решить облагать ли налогом отдельно землю и отдельно здания, строения и сооружения на ней или облагать земельные участки и все, что на них расположено как единый комплекс. Если будет решено облагать налогом землю и строения как единый комплекс, то необходимо также будет предусмотреть критерии признания имущества единым комплексом. Необходимо будет составить полный перечень различных категорий недвижимого имущества, создать огромные базы данных, с которыми смогут работать как налоговые инспекции, так и федеральная регистрационная служба и иные государственные органы.

Также, по мнению Е.Акимова, в законодательном акте необходимо будет отразить, кто будет проводить оценку принадлежащего имущества - налоговые органы, используя специально разработанную программу, или привлекаемые государством независимые оценщики. «Не будет ли создана такая ситуация, что налоговые органы завысят стоимость недвижимости, а гражданин в суде, тратя время и деньги на независимого оценщика, должен будет доказывать неправоту налоговых инспекторов?! Возможно, государству целесообразнее будет привлекать независимых оценщиков для проведения такой работы, потому что каждый объект недвижимости индивидуален», - добавляет он.

При этом, по замыслу чиновника, новые ставки налога будут намного ниже действующих, поскольку правительство РФ не планирует увеличить совокупную налоговую нагрузку. В результате, по мнению С.Шаталова, должно произойти перераспределение налоговой нагрузки, поскольку налоги на элитное жилье могут существенно увеличиться.

Осталось только понять, где «элитное» жилье, а где все остальное. Следует отметить, что при нынешней стоимости квартир в крупнейших городах России разобраться в этом вопросе весьма непросто. Естественно, нужно будет проработать методику оценки недвижимости, считает Е.Акимов, в которой должны быть отражены категории недвижимого имущества. При этом следует учитывать, что разделение жилья на «эконом», «бизнес» и «элитное» жилье неофициально существует в Москве, Петербурге и еще нескольких городах России, на остальной же территории страны большинство населения даже не знают о существовании такого деления. Следовательно, нужно предусмотреть иные категории недвижимого имущества, основанные на ряде критериев. В любом случае, такие критерии должны  утверждаться муниципалитетами исходя из специфики конкретной местности. И, что немаловажно, определение стоимости жилья должно быть максимально понятно простым гражданам, не обладающим специальными знаниями. Допустим, покупая квартиру в определенном районе в типовом доме, человек должен понимать, какой налог он впоследствии будет за нее платить.

При этом обязательно должен быть соблюден баланс интересов государства и социально незащищенных слоев населения, заявляет ведущий консультант отдела консалтинга ООО «ФинЭкспертиза» Елена Корнетова, иначе может получиться так: бабушка весьма преклонных лет, проживающая в 3-х комнатной квартире, не в силах платить высокий налог, будет вынуждена сменить жилье. А теперь попробуем представить себе 80-ти летнего одинокого человека, которому придется решать проблему с переездом, перевозом и расстановкой мебели, а также ремонтом. «К тому же риск быть обманутым и остаться в итоге вообще без жилья здесь весьма велик. То есть государство, понуждая человека на сделку, будет подвергать его риску. Такого быть не должно», - считает Е.Корнетова.

Действительно, немаловажным моментом будет являться срок, в течение которого будут действительны результаты оценки стоимости недвижимости, полагает Е.Акимов. В методике необходимо будет предусмотреть и повышение цен на недвижимость, чтобы не получилось так, что одна категория жилья со временем переходила в другую. Важно, чтобы введение нового налога не повлияло на реализацию правительственных программ по развитию малоэтажного жилищного строительства. Сегодня оно является одним из способов решения жилищной проблемы в регионах. И от того, насколько выгодно будет содержать свой дом и небольшой участок земли, будет зависеть желание граждан  строить такой дом и жить в нем или стоять в очереди на квартиру от муниципалитета.

Если говорить о рынке жилья в целом то, по мнению Е.Корнетовой, введение налога на недвижимость, который будет исчисляться от рыночной, а не кадастровой стоимости, всколыхнет рынок вторичного жилья. Это, видимо, будет удобно для потенциальных покупателей жилья, так как количество предложений на рынке вырастет, но не на руку продавцам. Ведь продавать жилье они будут вынужденно, не в силах потянуть уплату высокого налога. А увеличение количества предложений на рынке может снизить цену на вторичное жилье.

В целом введение налога на недвижимость будет являться, безусловно, прогрессивным шагом, считает Е.Акимов. Сейчас граждане платят земельный налог и налог на имущество физических лиц (последний введен законом 9 декабря 1991 года, ФЗ №2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» - прим. ред.). Естественно, что закон в таком виде уже не отвечает реалиям сегодняшнего дня - налоговая база рассчитывается на основе оценки БТИ, хотя рыночная стоимость квартир намного выше. «Думаю, нашей стране по силам будет реализовать эту достаточно непростую задачу. Самое главное не торопиться с его введением. Данный вопрос требует очень тщательной проработки», - замечает Е.Акимов.

Артём БЛЮДЁНОВ

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова