19 ноября 2008

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ / Хотят ли застройщики работать в рамках 214-ФЗ?

Московским застройщикам мало отмены НДС

Практика показывает, что в рамках 214-ФЗ работают не более 10-20% строителей жилья. Сегодня чиновники решили изменить эту ситуацию и внести в действующий закон поправки, которые с одной стороны устраняют препятствия к заключению договоров долевого участия (освобождение законопослушных девелоперов от уплаты НДС), а с другой стороны распространят действие 214-ФЗ на все сделки с привлечением средств граждан, включая предварительные договоры. Издательство RealEstate.ru решило выяснить, что думают по этому поводу крупные застройщики московского региона.

Сначала было «Слово», и этим словом для строителей стал 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», вступивший в силу еще 1 апреля 2005 года. Этот закон установил существенные требования к застройщику, привлекающему деньги физических лиц, и способы обеспечения обязательств по договору именно со стороны застройщика. Таким образом, для граждан, заключающих договор долевого участия, риски их денежных вложений становились минимальными*, а для застройщика процесс получения средств от простых граждан сделался более сложным и экономически менее выгодным. «Поэтому доля незаключенных договоров долевого участия в строительстве от необходимого числа в 2006 году составила 84%», – говорится в пояснительной записке** к проекту «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях защиты прав участников долевого строительства».

Другими словами, в рамках 214-ФЗ работают только 10-20% застройщиков. Остальные участники рынка привлекают деньги физических лиц другими методами (например, через договор соинвестирования или предварительной купли-продажи – прим. ред.). Инициаторы поправок считают, что в настоящее время использование договоров участия в долевом строительстве в значительной степени сдерживается из-за необходимости уплаты застройщиком налога на добавленную стоимость (НДС). При этом если застройщик применяет «обходную схему» и привлекает средства граждан на стадии строительства не по договору долевого участия (например, при помощи продажи векселя с возможностью погашения приобретения квартиры), то у него не возникает необходимость уплаты НДС. Ведь сделка оформляется как продажа готового жилья, которая в соответствии с подпунктом 22 пункта 3 статьи 149 Налогового Кодекса РФ освобождена от НДС. В то время как прибыль законопослушного застройщика, получаемая в результате строительства и реализации жилья по договорам долевого участия, оказывается под двойным налогообложением: НДС и налога на прибыль, что в итоге составляет 42% с полученного финансового результата.

Проект закона предлагает освободить от обложения НДС услуг застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с 214-ФЗ. Вместе с тем законопроект уточняет предмет регулирования Федерального закона с тем, чтобы в него попадали все сделки с привлечением средств граждан, включая предварительные договоры. Одновременно устанавливается административная ответственность в виде штрафа за привлечение денежных средств каждого гражданина в порядке, не предусмотренным ФЗ. На должностных лиц в размере 25 – 50 тыс. руб.; на юридических лиц от 500 тыс. руб. до 1 млн руб.

Казалось бы, власти в кои-то веки пошли девелоперам навстречу. Чиновники не просто настаивают на соблюдении действующего законодательства, но и устраняют препятствия к заключению договоров долевого участия. Однако крупные застройщики московского региона не спешат разделить радости «слуг народа», в отличие от ряда региональных застройщиков, уже работающих по 214-ФЗ. Следует сразу отметить, что регионы менее разбалованы и более заинтересованы в инвестициях, чем крупные города. Да и девелопмент в столицах всегда отличается от девелопмента в регионах. По мнению президента Национальной ассоциации девелопмента и генерального директора корпорации «Главстрой» Артура Маркаряна, для того чтобы нормально работать по 214-ФЗ, строительная площадка должна быть либо в собственности либо в долгосрочной аренде, а эти поправки к 214-ФЗ попросту не дадут многим людям купить квартиры в новостройках. Сегодня московская земля покупается на аукционе, а после покупки начинается «проверка компании на плавкость», отмечает А. Маркарян. «Четких сроков согласования властями девелоперских проектов на выигранных в рамках аукциона участках нет. Нет и материальной ответственности для города и чиновников. Например, у нас был проект здания высотой 150 метров. Потом власти решили сократить его высоту до 100 метров. При этом работы над проектом уже велись. В частности, для его реализации нашими силами было перенесено одно административное здание. То есть условия существенно изменились, а четкого алгоритма действий, для того чтобы вернуть вложенные в проект средства, нет. Сегодня все это отдано на муниципальный уровень. Каждый трактует и понимает закон как угодно. Доходило до того, что главным арбитром в спорах выступала прокуратура», - рассказывает А.Маркарян.

Получается, что столичный девелопер не может ручаться за то, в какие сроки и что именно будет построено на его строительном участке. При этом 214-ФЗ предусматривает штрафные санкции, и даже возможность отказа от купленных квартир в «просроченных» объектах или объектах в которых есть отклонения от проектной декларации, замечает генеральный директор «ДС Риэлти» Тимур Баткин. По его мнению, законы следует применять к сформировавшемуся рынку, а не к правилам общечеловеческой логики. Для того чтобы сегодня выйти на столичную стройплощадку (в обход 214-ФЗ – прим. ред.) требуется 2 года, а для того чтобы сделать это по 214-ФЗ потребуется 5 лет (время, которое потребуется на то чтобы получить всю необходимую документацию и получить право привлечь деньги физического лица – прим. ред.). Все это время застройщику придется нести издержки за содержание строительной площадки. Это те расходы, которые впоследствии лягут на плечи покупателей.

Это уже не говоря про то, что этот закон стимулирует массовое строительство именно панельного жилья по всей стране, замечает Т. Баткин. Дело в том, что этот тип домов намного проще согласовывать. К тому же, нет такого сильного риска отойти от проектной декларации и получить отказ от купленной ранее квартиры вместе с судебным иском. «Что такое «отойти от проектной декларации», мы узнаем лишь в суде», считает Т. Баткин (на практике основанием для иска вполне может послужить не тот цвет дома или изменение планировки нежилых помещений – прим. ред.). Но за все это строительные компании, работающие по 214-ФЗ, могут очень дорого заплатить.

Однако со своими деньгами у застройщиков сейчас туго. К тому же реализовать на собственные средства любое массовое строительство сегодня практически невозможно. По мнению председателя совета директоров компании «МИЭЛЬ» Григория Куликова, около 70% инвестиций в жилищное строительство идет от физических лиц. При этом для компаний, работающих по 214-ФЗ, это может оказаться единственным вариантом привлечь деньги. Сегодня, по словам Г.Куликова, наблюдается заморозка программ проектного финансирования. Банки денег не дают. Так что через пару лет москвичей ожидает дефицит на первичном рынке жилья и рост цен на квадратный метр. Единственной альтернативой остается госзаказ, но его на всех не хватит и это не совсем рыночный способ реализации квартир. Поэтому покупатель квартир из частного сектора остается для девелоперов весьма интересным.

Но вот взять с него деньги в рамках 214-ФЗ очень и очень сложно. Тут и соответствующие документы надо подготовить и с городом обо всем договориться, и сроки строительства соблюсти и еще материальную ответственность перед покупателем в случае чего быть готовым понести. В общем, непривычная для застройщиков ситуация. Поэтому девелоперам гораздо интереснее создавать и вести списки «надежных компаний», а не брать на себя обязательства по вопросам, над которыми они не властны (например, сроки строительства - прим.ред.). И их можно понять, но можно понять и законодателей, которым по должности положено печься о безопасности и защите прав простых граждан. Вот только этих самых граждан понимать некому. Они будут и дальше за все это платить. Ведь жить то где-то надо.

Артём БЛЮДЁНОВ 

Следите за новостями