04 октября 2012

За сколько лет сдача квартиры в аренду окупит ее стоимость?

По данным компании «Миэль-Аренда» «однушка» экономкласса окупится почти за 15 лет, другие спикеры настаивают на 8 годах. Впрочем, все сошлись на том, что квартирный рантье может получать от 4 до 7 % годовых в эконом- и комфорт-классе. Да, это меньше доходности банковского вклада, но некоторые считают, что надежнее. Хотя есть мнение, что «раздутый пузырь» цен и арендных ставок на столичное жилье может скоро лопнуть. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО.

По данным компании «Миэль-Аренда» «однушка» экономкласса окупится почти за 15 лет, другие спикеры настаивают на 8 годах. Впрочем, все сошлись на том, что  квартирный рантье может получать от 4 до 7 % годовых в эконом- и комфорт-классе. Да, это меньше доходности банковского вклада, но некоторые считают, что надежнее. Хотя есть мнение, что «раздутый пузырь» цен и арендных ставок на столичное жилье может скоро лопнуть. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО.

СКАЗАНО
Эксперты компании «Миэль-Аренда»:

• самый востребованный продукт на рынке аренды в столице – это экономкласс. Поэтому нет ничего удивительного в том, что многие владельцы «лишнего» жилья используют этот инструмент для приумножения своего капитала.

• при покупке квартиры экономкласса с последующей сдачей ее в аренду можно рассчитывать на доходность от 4 до 7% годовых в эконом- и комфорт-классе;

• процент доходности напрямую зависит от вложенных в жилье средств. Срок их окупаемости составит порядка 18 лет. При низких процентах и высоком сроке окупаемости инвестирование в квартиру все же может быть наиболее надежным средством сохранения капитала.

Специалисты компании «Миэль-Аренда» провели расчет доходности в самых востребованных сегментах эконом- и комфорт-класса. Они сразу взяли «белую схему» сдачи жилья в аренду. То есть официально по договору и с уплатой подоходного налога физлица, а именно НДФЛ, который составляет 13 %.

Упрощенная формула для расчета годовой доходности от покупки инвестиционной квартиры (без учета коммунальных платежей и налога на имущество) такова: месячная стоимость найма Х 12 месяцев – 13% НДФЛ) Х 100 / (стоимость покупки + стоимость дополнительных вложений).

 К дополнительным вложениям в данном случае эксперты компании отнесли ремонт, покупку мебели и бытовой техники. От себя добавим, что новый налог на недвижимость, который обещают ввсести в ближайшие годы, может стать существенной дополнительной тратой. Например, если без учета возможных понижающих коэффициентов, то по новым расчетам налог на «двушку» экономкласса площадью 60 кв. м может составить около 8,6 тыс. рублей в год (подробнее об этом см. здесь).

Далее аналитики из «Миэль-Аренда» приводят следующие примеры:

1. Двухкомнатную квартиру возле м. «Водный стадион» (15 мин. до метро) можно приобрести за 6,7 млн рублей. Ремонта она не требует, но требует минимальной бытовой техники: холодильник и стиральную машину за 25 тыс. руб., кухню за 40 тыс. руб. с плитой, а также мебель за 150 тыс. руб. В сумме затраты составят 6,915 млн руб. Согласно средней стоимости аренды двухкомнатного жилья экономкласса в столице, сдать ее можно за 45 тыс. руб. в месяц.

(45 000 Х 12 – 70 200) Х 100 / 6 915 000 = 6,8% годовых. Почти 7 % годовых — это максимальная доходность, на которую можно рассчитывать при сдаче жилья в аренду с минимальными вложениями. Естественно, без них не обойтись, т.к. закупить для будущих жильцов что-то все равно придется.

2. Во втором варианте вложения в ремонт будут выше, но выше будет и стоимость аренды квартиры. Двухкомнатная квартира в пешей доступности от м. «Калужская» стоит 12,2 млн рублей. Плюс холодильник и стиральная машина за 60 тыс. руб., кухню с плитой за 75 тыс. руб., и на 250 тыс. руб. – мебель. Итого: 12,585 млн руб. Стоимость аренды такой квартиры, расположенной у метро, составляет сегодня 55 тыс. руб. в месяц.

(55 000 Х 12 – 85 800) Х 100 / 12 585 000 = 4,56%. Как видно, процент доходности в зависимости от увеличенной суммы вложений здесь ниже.

• Согласно данным компании «Миэль-Аренда», срок окупаемости первой квартиры составляет 14,7 лет, а второй – 21,9 года. Таким образом, средний срок окупаемости инвестиций при сдаче квартиры в аренду составит порядка 18 лет. Несомненно, приведенные подсчеты очень приблизительны, ведь они не учитывают взносы по коммунальным платежам, налог на имущество, возможные дополнительные расходы, время простоя квартиры и прочее. Однако для понимания общей ситуации с процентом доходности на рынке аренды они верны.

«Конечно, доходы по банковским депозитам в некоторых банках сейчас выше. При этом стоит понимать, что инвестирование в недвижимость является для вкладчика иным видом сохранения средств. Это вложение в имущество, которое не может быть утеряно из-за банкротства банка, оно не исчезнет из-за экономических потрясений. Также стоит учитывать, что недвижимость в нынешних рыночных условиях не обесценивается, а, наоборот, растет в цене, так что при необходимости ее можно будет продать и получить в виде дохода ценовую разницу», – говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда».

ПРОВЕРЕНО

Эксперты рынка недвижимости, в общем, согласны с расчетами, но не все уверены в том, что недвижимость – надежный способ сохранения капитала.

Руководитель Аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов пояснил, что максимальный процент прибыли можно получить при следующей схеме: купить квартиру, скажем, «однушку» в САО, что является наиболее ликвидным объектом, затем сдавать жилье в аренду до полной окупаемости вложений, и потом его продать. «На данный момент однокомнатная квартира в САО стоит 5 млн рублей, – пояснил эксперт. – Сдавая ее по среднерыночной для данного округа стоимости – 30 тыс. рублей в месяц – срок окупаемости вложений составит почти 14 лет. Через 14 лет стоимость такой квартиры будет составлять уже ориентировочно 9 млн рублей. Таким образом, прибыль при данной схеме составит порядка 13%, что сопоставимо с доходностью обычного банковского вклада». Правда, он уточнил, что владельцу придется 1 раз в год выплачивать налоги: на имущество в размере 0,1-0,3% от инвентаризационной стоимости БТИ (до введения нового налога на недвижимость, который может быть больше – прим. ред.) и  6 - 13% с получаемой прибыли.

Руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина так же отметила, что покупка жилья с целью сдачи в аренду целесообразна, если необходимо просто вложить средства в недвижимость для их сбережения.

«Особую категорию арендодателей составляют ипотечные «заемщики», которые заставляют одну квартиру работать на другую. Иначе говоря, за счет сдачи жилья в аренду погашается часть ипотечных платежей, к тому же этот инструмент гарантирует спокойствие заемщику в случае возникновения неурядиц на работе. А сдавать квартиру можно любую: как имеющуюся, так и приобретенную с помощью кредитных средств (по согласованию с банком)». Но по мнению Светланы Бириной, имея дело с покупкой квартирой ради аренды, важно помнить, что инвестиции окупятся через очень продолжительное время, так что для получения быстрого заработка целесообразнее инвестировать в новостройки.

Генеральный директор АН DOKI Сергей Шевченко подтвердил размеры капитализации, но «ускорил» процесс окупаемости жилья: «При инвестициях во вторичное жилье при нормальном уровне инфляции капитализация составляет 5-7% в год. За период с 1 января по 3 октября 2012 года столичный квадратный метр подорожал на 4,8% (в рублях). Если прибавить к этому доходы от аренды на уровне 3 - 5% в год, например, однокомнатная квартира в панельном доме у метро стоимостью 5 млн рублей сдается в месяц за 30 тыс. рублей. Таким образом, годовой доход от аренды составляет 360 тыс. рублей, а за вычетом НДФЛ получается 313,2 тыс. руб. или 6,2%. Таким образом, квартира приносит в год 11-13%, а, значит, выкупит себя за 9 лет».

В свою очередь генеральный директор Аудиторской компании «Смаль и партнеры» Светлана Лилипутина отметила, что размеры налогообложения зависят от статуса арендодателя. «В общем случае (физлицо) это 13% от сумм арендной платы плюс налог на имущество (на сегодня незначителен, но планируется введение налога на недвижимость, и в этом случае суммы налога будут намного увеличены), – пояснила эксперт. – Если же физическое лицо является индивидуальным предпринимателем (ИП), то оно уплачивает налог по УСН (упрощенная система налогообложения) в размере 6%, если физлицо перешло на упрощенную систему налогообложения, выбрав в качестве объекта налогобожения доходы, плюс фиксированные платежи в ПФР (пенсионный фонд) и ФОМС (фонд обязательного медстрахования) в размере на сегодня 17208,25 руб. в год (актуально для 2012 года)».

По словам Сергея Шевченко, оптимизировать налогообложение можно именно с помощью создания ИП. «Тогда на УСН нужно будет платить 6% с аренды. То есть годовой доход от аренды за вычетом налогов составит 338400 руб. или 6,8% годовых. Квартира суммарно будет приносить в год 12-14%, а, значит, выкупит себя за 8 лет».

ВЫВОД

В общем, цифры достаточно оптимистичные, согласитесь, вложить средства в недвижимость, которая при удачном стечении обстоятельств окупит себя за 8 лет, и в дальнейшем будет приносить доход – не самое плохое решение. Однако не все эксперты придерживаются оптимистичных прогнозом. «Я не считаю, что приобретение недвижимости является самым надежным средством сохранения капитала, – заявила Светлана Лилипутина. – Если только Вы не решили приобрести недвижимость за рубежом, да и то не везде. Заметьте, во всем мире кризис, цены на недвижимость падают. А у нас растет? Это абсолютно неестественный процесс. Завышено все: от сумм арендной платы до собственно стоимости недвижимости. Рано или поздно эта пирамида рухнет и погребет под собой все ваши накопления разом».

Учитывая потрясения, которые периодически переживает Россия, и такой вариант развития сценария не исключен. Но в этом случае стоит понимать, что рухнут не только цены на жилье, но и вся финансовая структура, так что, как говорил Марк Твен: «покупайте землю, это единственный товар, который больше не производят».

Мария Лукина

Следите за новостями