Рубрики раздела события

Лента

Следить за новостями

Возьмет ли Высоту «Домников»?

14 октября 2011
Еще один БЦ класса «А» пустует. Так есть ли дефицит офисов в центре Москвы?

Еще один офисный объект класса «А» – башня «Домников» – пустует в условиях дефицита площадей. Поиски арендаторов уже начаты, однако ажиотажа вокруг этих премиум-площадей с панорамными видами в 3 км от Кремля нет. RealEstate.ru побывал на объекте и убедился во всем сам.

Слон сбежал

Три корпуса делового комплекса «Домников» класса «А» были сданы в эксплуатацию еще в 2009 году. В структурах, близких к собственнику, почти двухгодичную паузу объясняют кризисом и сменой хозяина. Как стало известно RealEstate.ru, в прошлом году ОПИН продал объект УК «РВМ Капитал», аффилированной с Российскими железными дорогами (РЖД). Согласно данным РБК, сумма сделки составила 2,9 млрд руб.

Два здания дочка РЖД использует под размещение своих структур и это обеспечивает заполняемость комплекса на 50%. А вот 28-этажная высотка осталась невостребованной. Общая площадь башни «Домников» составляет 31 тыс. кв. м, из них под аренду отдается 22 тыс. «квадратов». БЦ расположен на проспекте Академика Сахарова рядом с Комсомольской площадью (ул. Маши Порываевой, 34).

Планируется, что средний размер арендуемой площади составит 3 тыс. кв. м. В якорные арнедаторы управляющие надеются заполучить представительства банков, юридические и аудиторские компании.

Сначала предпринимались попытки продать объект или найти крупного арендатора уровня «Газпромбанка» - «слона», как это принято называть в узких кругах. Однако план потерпел фиаско и площади решили сдавать мелкой нарезкой.

«Это наименьшее из зол. В интересах наших пайщиков мы не можем вести переговоры годами»,- прокомментировал ситуацию RealEstate.ru Гавриил Королев, директор по управлению активами фондов недвижимости УК «РВМ Капитал».

Много воздуха для продавцов воздуха

Продавцы рассчитывают сыграть на видовой составляющей проекта. «Людям, которые продают воздух, нравится смотреть на этот воздух с высоты. Они любят пускать пыль в глаза, поэтому имиджевая составляющая для них необходима», - прокомментировал Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости S.A.Ricci.

Однако стоит заметить: крупные международные компании, судя по всему, в "Домников" не сядут. Его планировочные решения не заточены под любимый ими open space.

Поиски арендаторов начались с августа этого года. Площади сдаются без отделки, размер арендных ставок находится в диапазоне 750-1,2 тыс. долл за кв. м в год. Максимальные ставки на 22-27 этажах, где площади меньше, а виды лучше. Для сравнения: средние ставки на объекты внутри Садового кольца составляют 800 долл за кв. м в год. А самые дорогие «квадраты» обходятся в сумму в 1,3 тыс. долл. за кв. м. При этом перепад ставок на аналогичные проекты за «кольцом» доходит до 50%.

Согласно бизнес-планам, к концу 2012 года башня должна заполниться на 95%. Однако пока объект пустует, арендаторов  почти нет.

- Ходят, смотрят, но задерживаются мало, - такую фразу бросил охранник на входе в БЦ.

Так в чем причина?

Рынок наелся

Явных дефектов на объекте RealEstate.ru не заметил. Наоборот, он производит хорошее впечатление – вертолетная площадка, личные лифты для руководителей, панорамные виды на всю Москву… Формат объекта – офисная высотка, который в столице распространения не получил, - тоже вызывает интерес.

«Если б аренда здесь стоила столько, сколько на МКАДе, желающих было бы миллион. Все-таки цена отсекает определенный перечень арендаторов», - размышляет Алексей Богданов.

Впрочем, цены - только внутренние факторы для данного объекта. Есть еще и внешние. Доля вакантных офисных площадей в центре Москвы действитльно мала - не более 10%, по оценке экспертов. Однако нужно ли больше рынку? Судя по этому и другому объекту едва ли. «Рынок «съедает» ровно столько, сколько ему нужно, площади прибавляются и убавляются по мере ввода новых объектов. Возможно, он уж «наелся», поэтому аренда идет вяло», - рассказал RealEstate.ru один из продавцов офисных площадей на условиях анонимности.

СПРАВКА

Рынок высотных офисных зданий

В Москве 17 офисных высоток. Объем рынка на конец  3-го квартала 2011 года составляет 730 тыс. кв. м. Большая часть «квадратов» принадлежит ММДЦ «Москва-Сити». За три квартала 2011 года в Москве не появилось ни одного высотного офисного здания. Объем свободных площадей - около 150 тыс. кв м.

Из семи строящихся небоскребов четыре находятся в «Москва-Сити» (Комплекс Федерация): Башня Восток, Imperia Tower, Меркурий Сити, а также многофункциональный комплекс на участке 16а. Две офисные высотки расположены на  северо-западе  - SkyLight и Оружейный бизнес-центр. Еще одна на западе – «Миракс Плаза». Объем строящихся офисных площадей в высотных зданиях, которые должны будут выйти на рынок до 2014 года включительно, составляет около 745 тыс. кв. м. Из них 418 тыс. кв. м будут введены в эксплуатацию в первой половине 2012 года.

Источник: Jones Lang LaSalle, Russia & CIS

Наталья Денисова

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:
Почему пустует офис на Садовом?

 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова