17 февраля 2010

Вышел ли из кризиса загородный рынок жилья московского региона?

Сегодня мнения участников рынка загородной недвижимости московского региона сильно разнятся. Некоторые из экспертов, опрошенные RealEstate.ru, считают, что худшее уже позади и склонны к оптимизму. Другие, наоборот, говорят о чрезвычайно низкой инвестиционной активности и существенном снижении числа сделок.

С момента начала кризиса осенью 2008 года прошло уже более года, и, рассматривая нынешнее состояние рынка загородной жилой недвижимости, можно говорить о том что, по сравнению с началом кризиса рынок несколько акклиматизировался в новых условиях игры. Первые кризисные тенденции в России начали ощущаться в сентябре 2008 года. Однако девелоперы и застройщики не спешили снижать цены. В четвертом квартале 2008 года рынок замер, все игроки рынка заняли выжидательные позиции. Этот период характеризовался практически полной стагнацией спроса. Потенциальные покупатели отложили планируемое ранее приобретение недвижимости на неопределенный срок.

Реальное влияние кризиса на поведение девелоперов, стало заметно лишь в первом квартале 2009 года, считает директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов, лишь с осознанием того, что кризис будет затяжным, застройщики начали снижать цены и искать индивидуальный подход к потенциальным покупателям. Однако снижать официально стоимость объектов в прайс-листах большинство девелоперов не торопилось, что было связано с их ожиданием весеннего оживления спроса. Стоит отметить, что весной 2009 года «лед тронулся», и спрос на объекты загородной жилой недвижимости стал постепенно возобновляться. Основными причинами этого стала реализация отложенного ранее спроса, снижение цен на объекты недвижимости, проведение девелоперами различных маркетинговых акций по привлечению потенциальных покупателей. Основной тенденцией лета 2009 года стало, во-первых, официальное снижение многими девелоперами стоимости объектов недвижимости в прайс-листах, а во-вторых, о предоставлении скидок стали говорить более открыто.

Участники рынка загородной недвижимости подводят итоги года в хорошем настроении, рассказывает руководитель департамента загородной недвижимости агентства элитной недвижимости WELHOME Жанна Лебедева, тенденция стабилизации, начавшаяся летом, продолжает главенствовать на рынке жилья. В последнем квартале 2009 года фиксируется плавная положительная динамика цен, а спрос на дома и участки класса De Luxe медленно, но уверенно растет. Наибольший интерес для покупателей, как и в начале осени, представляют коттеджи в уже построенных элитных поселках на Новорижском, Рублево-Успенском и Минском направлениях, участки земли без подряда с подведенными коммуникациями также пользуются популярностью.

По некоторым элитным проектам в последнее время было даже зафиксировано повышение стоимости на объекты загородной жилой недвижимости, выставленные на продажу, поддерживает коллегу Т. Сайфутдинов из Blackwood. Так в загородном поселке «Променад», расположенном на 12 км от МКАД по Киевскому направлению, было зафиксировано повышение стоимости на некоторые домовладения, которое составило в среднем 10%. Также о повышении цен в январе 2010 года в среднем на 10% заявила девелоперская компания «Villagio Estate». Повышение стоимости произойдет и в элитных поселках компании «Millennium Park» и «Monteville», которые расположены на Новорижском направлении.

«Хотя в целом, начало будущего года, скорее всего, не принесет значительных изменений по сравнению с ситуацией на рынке в ноябре и декабре 2009 года, - полагает Ж. Лебедева из WELHOME, - мы не ожидаем никакого ажиотажа или значительного роста цен. Вполне возможно, что весной 2010 года покупательский интерес, который сегодня несколько выше в сегменте городской элитной недвижимости, сместится за город, особенно в том случае, если макроэкономическая ситуация будет благоприятной, а на рынок постепенно вернутся проекты, замороженные во время кризиса».

Сейчас на загородном рыке уровень покупательской активности уменьшился по сравнению с докризисным периодом в разы, не разделяет оптимизма остальных спикеров управляющий партнёр консалтинговой компании Greenwich Group Иван Шульков. Коттедж, в отличие от городской квартиры, никогда не являлся предметом первой необходимости, и, как правило, выступал в качестве второго и даже третьего жилья, а от такой покупки в условиях неопределенности на рынке проще всего отказаться. Но это не основной фактор снижения спроса. Покупательский интерес упал в первую очередь в связи с рисками первичного рынка, а на загородом рынке, это порядка 80% всего предложения. Для сравнения, в городе соотношение первичного и вторичного рынков находится примерно в равных пропорциях.

Данная ситуация, продолжает И. Шульков из Greenwich Group, заставила застройщиков искать иные пути привлечения спроса. Например, во многих проектах в течение последнего года был изменен формат продаж: от домовладений (то есть участков с «привязанным» конкретным проектом) к участкам с подрядом и даже участкам без подряда в целях расширения продуктовой линейки. Фактически девелоперы на загородном рынке превратились в ленд–девелоперов. Данную меру нельзя назвать панацеей, но она некоторым образом улучшила ситуацию. Сейчас на рынке реализуется около 50 проектов с участками без подряда, в том числе «Клубничные поля», «Петровский парк», «Софьинский парк», «Лесная пристань», «Ульянки», «Сосновый», «Надеждино», «Димитровкие полянки». Это всё проекты, вышедшие на рынок в 2009 году в формате участков без подряда. В проектах, продававшихся до кризиса как домовладения, в период падения рынка оставшаяся часть участков также начала реализовываться без подряда. Например, «Павлово-2», «Папушево», «Опушкино», «Крючково-2», «Ривер Клаб».

Перед участниками рынка действительно встает отдельный вопрос: какие изменения претерпит концепция поселка, и насколько сильно она будет отличаться от первоначальной идеи, заложенной в нее до начала кризиса, заявляет Т. Сайфутдинов из Blackwood. И здесь важно отметить, что повсеместное увлечение девелоперов продажей участков без подряда в сегодняшних условиях позволяет привлечь столь необходимые финансовые средства. Однако использовать эту «золотую жилу» надо осмыслено, особенно если речь идет о больших участках. Так чтобы и участки без подряда были привлекательны, и на оставшихся землях по окончании кризиса можно было реализовать качественный проект. В настоящий же момент рынок находится в состоянии относительного равновесия, поэтому в начале 2010 года в случае отсутствия новых потрясений на мировых финансовых рынках, колебание цен на загородную жилую недвижимость будет минимальным. Ценовая коррекция в сторону понижения будет иметь место только в случаях неликвидных предложений. В целом, рыночная ситуация, сложившаяся на данном этапе, позволяет прогнозировать постепенный выход загородной недвижимости на положительную динамику роста.

Относительно ценовой ситуации на загородном рынке, по результатам последней актуализации базы Greenwich Group, говорит И. Шульков, наблюдаются разнонаправленные корректировки цен, как в сторону повышения (порядка половины объема предложения), так и в сторону понижения. Это действительно может говорить о нестабильном равновесии, возникшем на рынке. Однако словом «стабилизация» эту ситуацию назвать было бы некорректно. Потому что нестабильны и непрогнозируемы финансовый и сырьевой рынки, которые оказывают непосредственное влияние на рынок недвижимости. Мерилом стабильности загородного рынка жилья является инвестиционная активность, а на данный момент она чрезвычайно низка. За последние полгода на рынок вышли единицы проектов. В этой связи прогнозы, вполне возможные в докризисный период в рамках тренда, сейчас делать крайне затруднительно именно по причине возросшей неопределенности, связанной с внешнеэкономической ситуацией.

Артём БЛЮДЁНОВ

 

Следите за новостями