В ноябре столичный рынок наводнился дешевой «вторичкой»

Прошедший месяц показал, что дефицит дешевого жилья в Москве оказался временным. Первичный и вторичный рынки значительно пополнились новым предложением – так, что средний уровень цен на новостройки упал. А в сегменте бизнес-класса застройщики наоборот подняли цены. Иную картину демонстрирует рынок элитной недвижимости, практически замерший на месте: здесь колебание цен происходит в рамках статистической погрешности.

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА АВГУСТ: Chesterton, Contact Real Estate, IntermarkSavills, «Инком-Недвижимость», «Миэль-Недвижимость», «НДВ-Недвижимость»

В ноябре, как ранее писал RealEstate.ru, количество сделок выросло практически во всех сегментах. Прошедший месяц также показал, что дефицит дешевого жилья в Москве оказался временным. Первичный и вторичный рынки значительно пополнились новым предложением – так, что средний уровень цен на новостройки упал. А в сегменте бизнес-класса застройщики наоборот подняли цены. Иную картину демонстрирует рынок элитной недвижимости, практически замерший на месте: здесь колебание цен происходит в рамках статистической погрешности.

Эконом: рост предложения на 10 %

По данным «Миэль», в ноябре 2012 года цены снизились на первичном рынке эконом-класса (минус 3 % к октябрьским ценам), в том числе, в связи с выходом в продажу новых жилых проектов и корпусов в районе Некрасовка, в которых стоимость кв. м начинается от 89 тыс. руб. Этот тренд подтверждает и замгенерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании "НДВ - Недвижимость" Ольга Новикова.

При этом на вторичном рынке, по данным «Инком», ситуация обратная (плюс 1,5%), так как предложение увеличилось за счет выхода на рынок дешевых объектов стоимостью до 5 млн рублей. А как известно, стоимость кв. м в небольших по площади  квартирах выше.

Руководитель аналитического центра компании Дмитрий Таганов отметил рост предложений в блочных домах, который по итогам последнего осеннего месяца составил 10 %. Кроме того, на это указывает и увеличившееся количество квартир, продающихся в относительно недорогих столичных округах, например, в ЮВАО число квартир выросло на 7,9% по сравнению с показателем прошлого месяца.

Бизнес-класс поднимает цены

На первичном рынке бизнес-класса некоторые застройщики решили поднять цены (в некоторых случаях дошло до 5 %), и это сказалось на общей картине. «По нашей оценке, это связано с уменьшением количества строительных площадок на территории Москвы, - особенно под точечную застройку, в обжитых районах с хорошей транспортной доступностью, где чаще всего располагаются объекты бизнес-класса», - отмечают в компании «Миэль».

На вторичном рынке, по данным Kalinka Real Estate Consulting Group, никаких существенных изменений не произошло, а снижение, как и повышение цен носило единичный характер, и было связано с желанием владельца срочно, до Нового года, продать квартиру. Например, в ноябре на рынок вышла квартира с отделкой в доме с подземным паркингом на улице Гиляровского. Рыночная стоимость такой квартиры составляет около $10 тыс. за квадратный метр, но из-за срочности собственник готов был уступить ее за $7,6 тыс. за квадратный метр.

По данным управляющего партнера IntermarkSavills Дмитрия Халина, на рынок жилья бизнес-класса оказывал влияние повышенный спрос: октябрь-ноябрь выделяются более высоким уровнем спроса, чем конец лета-начало осени из-за отложенного спроса. «Многие купленные квартиры и апартаменты бизнес-класса были первоначально забронированы еще в сентябре, и, зная это, застройщики не разогревали рынок», - объясняет он.

«Элитка» в ожидании новогодних скидок

На элитном рынке недвижимости никаких значимых изменений не произошло. По словам партнера компании Chesterton Екатерины Тейн, цены на рынке практически не изменились как по итогам месяца, так и по итогам целого года. «Прирост за месяц - менее половины процента, что можно считать статистически незначимым. Рост цен за второе полугодие составил 2,67%, а изменение с начала года — 5,5%, это достаточно мало, фактически ниже инфляции», - говорит эксперт.

Впрочем, некоторые застройщики начали предновогодние акции, но снижение цен на квартиры пока слишком незначительно. По словам управляющего партнера Contact Real Estate Дениса Попова, положительной тенденцией на первичном рынке элитной недвижимости можно назвать высокий спрос в жилых комплексах на стадии «нулевой цикл».

«За весь год в домах на данной стадии было сосредоточено 15% от всех сделок. Интерес к таким объектам был вызван привлекательными ценами, «белой» исходно-разрешительной документацией на строительство и надежностью застройщиков», - говорит эксперт.

Как мы считали

Средняя температура по больнице, а в нашем случае, средняя стоимость квадратного метра, пусть и ограниченная городом Москвой  и классом (эконом, бизнес и элитка), всегда была показателем крайне приблизительным и малоинформативным для каждого конкретного случая.
Тем не менее, изменение этого показателя позволяет наглядно проследить тенденцию, а именно, куда двигались цены. Например, за месяц. Мы намеренно взяли замеры нескольких компаний, чтобы получить более объективную картинку.

По традиции участники рынка выделяют три основных сегмента на рынке жилья: эконом-класс, бизнес-класс и элитную недвижимость. Некоторые компании используют собственную классификацию и в своих расчетах оперируют такими терминами, как «эконом минус», «эконом плюс», «комфорт-класс», «премиум-класс» и т.д.

Несмотря на то, что единой общепринятой классификации жилья в России не существует, мы решили взять за основу именно три этих сегмента, отказавшись от более дробного деления. Там, где можно подыскать аналоги, мы пытались их найти, отождествляя эконом-класс либо с самыми дешевыми домами, либо с панельными и блочными домами. Однако все равно львиная часть участников рынка осталась за пределами таблицы только потому, что их методика расчета по тем или иным причинам не совпадает с нашей. Эти данные можно найти в тексте ниже. Если компания не рассчитывает стоимость жилья на первичном и вторичном рынке раздельно, мы объединяли ее данные в одной графе.

Алексей Лоссан