04 февраля 2014

Украина - Крым - Ялта. Цены на дне. Время покупать?

“Если выпало в империи родиться, надо жить в провинции, у моря”, - писал Бродский. Если вы согласны с классиком, и подумываете о том, чтобы купить себе недвижимость на берегу моря, то возможно, вам стоит задуматься не о Средиземноморье, о практически "родных" берегах Крыма?

“Если выпало в империи родиться, надо жить в провинции, у моря”,  - писал Бродский. Если вы согласны с классиком, и подумываете о том, чтобы купить себе недвижимость на берегу моря, то возможно, Вам стоит задуматься не о Средиземноморье, а о практически «родных» берегах Крыма?

Ответ специалистов на этот вопрос определенно положительный. Если вы покупаете квартиру для себя, для того чтобы отдыхать и наслаждаться жизнью, то возможность есть смысл присмотреться к рынку Украины, точнее – самой прекрасной её части – Южному берегу Крыма.  Сегодня к Украине приковано довольно много внимания - правда, совершенно по другому поводу. Ее обсуждают в связи с событиями в Киеве и с интеграцией с ЕС. А рынок недвижимости проходит, между тем, довольно интересную для покупателей фазу.

Если представить график роста цен в виде кривой, у которой есть взлеты и падения, то сейчас рынок недвижимости находится в своей оптимальной точке для покупателя - а именно, на дне. И «упал» он туда – не только из-за макроэкономических проблем, но и на ожиданиях дефолта по государственным долгам в 2014г. Но вскоре после начала «Майдана» проблема долгов Украины чудесным образом разрешилась росчерком пера Путина, выделившего правительству Януковича деньги на рефинансирование долгов сразу на несколько лет вперёд. Облигации украинских эмитентов резко взлетели в цене, гривна устояла, а вот недвижимость пока подорожать не успела, во всяком случае – курортная (не сезон).
Нужно ли ехать на побережье Чёрного моря и выбирать дома или квартиры? В долгосрочной перспективе покупки, сделанные «на дне» рынка могут быть очень выгодны. С двумя “но” - если вы знаете, какими причинами обусловлено падение цен и уверены, что за ним последует рост. И – если на рынке есть качественная и ликвидная недвижимость. С первым «но» в Украине в целом, похоже, сомнений всё меньше (особенно – если судить по хорошим киевским квартирам). А второе «но» в Крыму пока остается вопросом – земля уже дорожает, а готовую недвижимость купить не просто – мало что хорошего построено.

Снижение цен на недвижимость в Украине и дефицит хороших квартир (про отдельные особняки вообще лучше не говорить) – звенья одной цепи. Банковские ставки под 20%, т.е. дорогие “длинные деньги” привели к дефициту финансирования для застройщиков.. Этим объясняется снижение количества в вода жилья в  эксплуатацию.  Другая проблема - это дефицит доверия со стороны покупателей. Рынок, который еще несколько лет назад охотно кредитовал застройщиков деньгами, вкладывался в недострой и готов был ждать свои объекты годами, сегодня свернулся. Так как в Крыму было немало историй - а если точнее, то более 180(!),  связанных с тем, что застройщики не справились со своими обязательствами и заморозили строительство -  сегодня люди готовы платить только за готовое жилье.  Причем важно учитывать, что с недостроем столкнулись не только те, кто инвестировал в проекты подешевле, но и покупатели элитного жилья - например, так и не достроен лидер рейтингов 2010 года проект “Никитский дворец”.

В результате сегодня застройщики оказались в ситуации, когда чтобы продавать жилье его надо сначала построить.  Но на то, чтобы это сделать нужны деньги - которые  ни от банка, ни от покупателей застройщик получить не может. Замкнутый круг?

Для кого-то из застройщиков - да, а для кого-то - только возможность для развития. Кто-то накопил и преумножил репутацию за прошедшие годы, кто-то получает финансирование из-за рубежа, кто-то - имеет в своей основе российскую компанию или собственные средства из другого бизнеса. У таких застройщиков, как правило, нет проблем с финансами и, как следствие, они доводят задуманное до конца.  Например, в Крыму сейчас реализует свой проект One Baltic Investment Group, специализирующаяся на девелопменте и управлении недвижимостью в странах Европы, строительство их комплекса осуществляется за счет собственных средств.

Поэтому очень важно, если вы рассматриваете для себя покупку недвижимости на Южном берегу Крыма, проверить репутацию компании-застройщика и убедиться, что проблем со сроками (и качеством!) строительства ожидать не приходится. Интересно, кстати, что на сайтах объектов часто нет данных о застройщике - имеет смысл, получить их у риелтора и навести свои справки.

К сожалению, на сегодняшний день рынок демонстрирует скорее дефицит  хороших проектов класса люкс.  В категории “лучше чем 20 лет назад” Ливадии  и Южному берегу Крыма вообще долгое время было просто нечего предложить покупателю.  А жить иначе, чем привыкли, состоятельные россияне уже не хотят - и требуют и достойного качества отделки, и продуманной инфраструктуры и удобного расположения.

Выбирать пока приходится  из ограниченного числа предложений. Фактически сегодня тон рынку задают ткие комплексы как «Вилла Елена», где уже итак все продано, «Опера Прима», внешний вид которого еще предстоит определить отделке и проект уже упоминавшейся здесь  One Baltic Investment Group  - “Дипломат”. Особая гордость последнего проекта - собственный пляж, предназначенный для отдыха только жителей комплекса и их гостей. В основе концепции проекта, созданной известным архитектором из Флоренции Кристиано Бони, классический итальянский стиль дворцового ансамбля Ливадии, а инфраструктура учитывает все потребности будущих жителей - от  покупки продуктов в шаговой доступности до полотенец на пляже. Именно такие проекты и будут задавать тон рынку в будущем.

Покупатели, которые приходят в Крым сегодня, сравнивают его уже не с Крымом прошлого - где все, что чуть лучше глиняной мазанки уже хоромы - они сравнивают его с Болгарией, Черногорией и другими странами Европы, расположенными на том же побережье. И ожидания по качеству и жилья, и инфраструктуры, и окружения предъявляют соразмерные. Понятно, что Украина сегодня - это далеко еще не Европа, но вектор задан и движение осуществляется именно в этом направлении. Поэтому появляются новые качественные дороги, строятся интересные с архитектурной точки зрения дома и для каждого из жилых комплексов нового уровня создается полноценная инфраструктура. Таким образом, даже приезжая в Крым на несколько месяцев, вы оказываетесь в привычном социальном окружении, можете не отказывать себе в удовольствии получить профессиональный хороший массаж или постричься у дипломированного стилиста международного класса в местном салоне красоты.

Крым некоторым образом напоминает Монако, чья уникальность издавна определяется его географическим, климатическим и правовым положением. Этот полуостров тоже уникален и исторически притягивает к себе обеспеченные слои населения. С советских времен Крым ассоциируется у нас с международной здравницей, но и в 17-м и в 18-м веке сюда приезжали дворяне и даже императорские особы, чтобы отдохнуть на водах.  Иметь здесь недвижимость было престижно при наших прадедах, и будет престижно при наших правнуках -  возможно, что это подходящий выбор и для вас?

НА ПРАВАХ РЕКЛАМЫ

Следите за новостями