26 августа 2013

Участки без подряда: спад или пик популярности?

На днях эксперты компании «ГУД ВУД» заявили, что «хорошие времена для поселков без подряда в 30-километровой зоне от МКАД закончились». Мнения опрошенных Realestate.ru экспертов разделились по этому поводу: половина участников рынка подтвердили эту тенденцию, а другая половина настаивает на обратом. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

На днях эксперты компании «ГУД ВУД» заявили, что «хорошие времена для поселков без подряда в 30-километровой зоне от МКАД закончились». Мнения опрошенных Realestate.ru экспертов разделились по этому поводу: половина участников рынка подтвердили эту тенденцию, а другая половина настаивает на обратом. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

СКАЗАНО

Эксперты компании «ГУД ВУД»:

• Несмотря на то, что на сегмент участков без подряда (УБП) по-прежнему приходится большая часть сделок на загородном рынке, популярность данного продукта за 2012-2013 гг., значительно снизилась. С начала года заметно сократилось и предложение наиболее ликвидных участков без подряда, расположенных в 20-30-километровой зоне от МКАД.

• В 20-30-километровой зоне в последние годы количество поселков с подрядом растет в среднем на 8-10% ежегодно; соответственно, такими же темпами сокращается количество поселков, в которых предлагаются участки без подряда.

«Участки в 20-30-километровой зоне активно осваиваются девелоперами загородных проектов самого разного формата, Дело в том, что в 30-километровой зоне сейчас активно развиваются именно проекты комплексной застройки, ориентированные на покупателя, который ищет доступную альтернативу городской квартире, – заявил учредитель компании «ГУД ВУД» Александр Дубовенко. – Для частного покупателя на таком расстоянии от МКАД почти не осталось хороших участков, в т. ч., и в составе организованных поселков».

Предложение без подряда на таком расстоянии от МКАД сегодня сосредоточено, в основном, в элитных поселках Киевского и Новорижского направлений. Более демократичное предложение сместилось в следующую зону удаленности от города.

По данным компании, постепенно снижается и популярность самого формата участков без подряда. В посткризисные годы это был, по сути, единственный доступный продукт, который покупался в т. ч. и с неопределенными целями. Сегодня формат участков без подряда постепенно утрачивает доверие таких покупателей.

Причиной тому – невыполнение обещаний по коммуникациям в ряде проектов, сомнительная экономия на строительстве дома: растягивая процесс во времени, как правило, в конечном счете, покупатель все равно тратит больше, чем при покупке участка с подрядом. В перспективе подобное предложение уйдет из среднего сегмента и сосредоточится либо в высокобюджетных проектах с хорошей инфраструктурой, либо в сегментах эконом- и суперэконом, на значительном расстоянии от МКАД.

ПРОВЕРЕНО

Популярность УБП падает

Часть экспертов рынка согласились с тем, что популярность УБП падает, но каждый привел свои цифры и обоснования этого процесса.

В частности, замгенерального директора ООО «Столичная земля» Михаил Строилов заявил, что цены на рынке по сравнению с прошлым годом, на участки без подряда снизились на 2-3%. «При этом, падает и популярность такого продукта», – говорит эксперт. Гендиректор компании «Пробизнес-Девелопмент» Дмитрий Ковальчук практически полностью повторил слова Александра Дубовенко о том, что доля участков без подряда в 30-километровой зоне постепенно сокращается и связано это с тем, то в ближайшем Подмосковье активно развиваются проекты комплексной застройки. Директор по маркетингу и продажам управляющей компании «Экодолье» Ольга Кисарина согласилась с этим мнением.

Руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс» Алексей Иванов согласился со своими коллегами, заявив, что в перспективе доля проектов с участками без подряда в ближнем Подмосковье будет сокращаться, так как в этой зоне крайне востребованы многоэтажные проекты. Однако эксперт отметил, что, несмотря на то, что некоторая часть спроса переориентировалась из сегмента участков без подряда, именно этот формат остается самым популярным у покупателей в данный момент.

В то же время управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов посмотрел на ситуацию с другой стороны: со стороны предложения от застройщиков: «УБП – это самый доступный продукт для покупателя, который требует минимальных затрат от застройщика, но в то же время и дает ему наименьшую прибыль. Поэтому, как только у девелоперов появилась возможность продавать более «наполненные» продукты с большей прибылью – дома, таунхаусы, малоэтажные кварталы, – они ею воспользовались. И естественно, что в первую очередь это коснулось наиболее интересного и востребованного расстояния от Москвы – тридцатикилометрового пояса». По данным компании «МИЭЛЬ», с 2012 по 2013 год количество проектов с УБП сократилось на 8-9%.

Руководитель аналитического центра Корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов был более сдержан в своих оценках происходящего. «Говорить о масштабном и резком снижении популярности участков за последний год я бы не стал, хотя тенденция присутствует: доля формата в общем предложении осталась на прежнем уровне, продажи упали на 5 пунктов, – пояснил эксперт. – В целом на загородном рынке продолжается процесс переориентации на малоэтажное жилье. Особенно сильно это заметно, если обратиться к статистике трехлетней давности. Так, по итогам II квартала 2010 года доля участков без подряда в предложении составила 62%, в продажах – 61%. По итогам II квартала 2013 года доля УБП в экспозиции упала до 54%,а в спросе – до 48% от общего объема предложения на первичном рынке Подмосковья».

В тоже время эксперт заявил, что в настоящий момент в зоне 30-километровой удаленности от МКАД в продаже находится 108 поселков (6658 объектов), где предлагаются участки без подряда и 144 поселка (4172 объекта), где продаются либо участки с подрядом, либо готовые коттеджи. «Поэтому говорить о том, что участков без подряда в ближнем Подмосковье почти не осталось – неверно», – говорит эксперт, отмечая, тем не менее, что по сравнению с прошлым годом, количество объектов действительно сократилось на 14%. Одновременно, если рассматривать статистику 2010 года, окажется, что число участков без подряда, напротив, выросло почти на 22%.

В свою очередь генеральный директор ГК Kaskad Family Борис Цыркин отметил, что сами по себе проекты без подряда очень сильно видоизменились: появился ограниченный набор коммуникаций, удаленность проектов от МКАД существенно выросла, а площадь земельных участков – сократилась. «Именно поэтому такой продукт перестал существовать в чистом виде, – уверен Борис Цыркин. – Популярность не упала, доказательство этому – высокая динамика продаж в наших проектах на Каширке. Поменялось именно определение проектов без подряда».

Спрос на участки без подряда растет

Директор бизнес-направления «Недвижимость» Pro Consulting Global Limited Наталья Круглова заявила, что не видит признаков падения спроса на участки без подряда. «Наиболее популярный формат в массовом сегменте загородного жилья – участки без подряда и с коммуникациями. Дальше покупатель вправе сам определять, с какой скоростью он будет расставаться с иллюзиями о том, что его проект будет лучше и дешевле типового, – считает эксперт. – Но, в любом случае, он получает рассрочку платежей во времени, сам управляя сроками строительства, а значит, финансирования, своего проекта».

Аналогичной позиции придерживается и исполнительный директор девелоперской группы «Интегра» Дмитрий Гордов. «Мы не видим снижения интереса к участкам без подряда, более того, продолжаем ощущать некоторый отток спроса от участков с подрядом. И это вполне объяснимо. Основная причина, по которой большинство покупателей выбирают такой вид приобретения участка, никуда не пропала. Такой вид покупки – это получение беспроцентной рассрочки на строительство дома. Ведь подряд на строительство составляет около 2/3 от бюджета сделки в сегменте эконом- и бизнес-, на которые, в основном, нацелены эти предложения, – пояснил специалист. – В кризис и финансово нестабильное время такая тенденция усиливается – людям так удобно. И это совсем не обязательно приводит к «шанхаю» в поселке. Все зависит от умения управляющей кампании убеждать клиентов в преимуществах единой концепции застройки, чего обычно боятся компании-застройщики. Ну и никто не отменял правило – location, location, location. В правильном месте продать можно все что угодно и с подрядом и с готовыми домами».

Руководитель отдела маркетинга девелоперской компании «ДМИТРОВ-КА» София Смородина, отметила, что популярность участков без подряда в коттеджных поселках только растет. «Если говорить о цифрах, по нашей статистике, спрос на участки без подряда за первое полугодие 2013 года вырос ориентировочно на 10% по сравнению с тем же периодом 2012 года», – заявила специалист.

И, наконец, заместитель генерального директора Vesco Consulting Татьяна Алексеева привела следующие данные: в июле 2013 года в продаже на первичном загородном рынке Подмосковья находится 847 проектов, реализующих различные форматы домовладений; общий объем домовладений составляет более 79,3 тысяч единиц, наибольшее количество принадлежит сегменту земельных участков без обязательного подряда на строительство; полностью реализованных проектов насчитывается 642, они рассчитаны на 57 тыс. домовладений и занимают территорию почти в 11 тыс. гектар.

Динамика предложения домовладений различных форматов 2007-2013 гг.

Период

Всего в продаже

Коттеджи

Участки без подряда

Таунхаусы

Апартаменты

Шт.

%

Шт.

%

Шт.

%

Шт.

%

2007 г.

14 820

9 117

61,5%

2 183

14,7%

2 862

19,3%

658

4,4%

2008 г.

19 114

10 658

55,8%

3 693

19,3%

3 737

19,6%

1 026

5,4%

2009 г.

29 960

11 817

39,4%

13 273

44,3%

3 740

12,5%

1 130

3,8%

2010 г.

37 755

9 634

25,5%

22 213

58,8%

3 672

9,7%

2 236

5,9%

2011 г.

60 435

10 335

17,1%

43 393

71,8%

2 876

4,8%

3 831

6,3%

2012 г.

81 860

8 717

10,6%

53 229

65,0%

5 057

6,2%

14 857

18,1%

Июль 2013 г.

79 370

8 219

10,4%

54 426

70%

5 297

6,7%

10 264

12,9%

*Данные компании Vesco Consulting

ВЫВОД

Большинство экспертов, отмечающих падение популярности УБП, чаще говорили именно о снижении такого предложения, что вполне закономерно с посткризисным развитием комплексных форматов. Однако все они не отрицают по-прежнему высокий спрос на УБП. Сами же девелоперы таких поселков уверяют, что предложения бесподрядных участков стали более цивилизованными, а это в сочетании с хорошим местом обязательно приводит к высокому спросу. Изменение структуры предложения в 30-километровой зоне от МКАД в пользу участков с подрядом, естественным образом толкает участников рынка оттянуть часть бесподрядной аудитории на себя. И это вполне может получиться, но в более долгосрочной перспективе, которой, впрочем, может и не случиться из-за непростой экономической ситуации.

Мария Лукина

Следите за новостями