Рубрики раздела события

Лента

Следить за новостями

ТОП-9 городов Подмосковья, которые озолотятся на девелоперах

15 января 2013
Realestate.ru представляет рейтинг самых популярных у девелоперов городов Подмосковья. Результаты оказались весьма неожиданными: самые лучшие условия для девелоперов созданы в Видном, Одинцово и Мытищах, а меньше всего застройщиков ждут в подмосковных Котельниках. Так же ухудшились условия и в уже довольно застроенных городах: Балашихе, Красногорске и Химках. Новым игрокам имеет смысл обратить внимание на Пушкино, ибо по комфортности работы этот город оказался привлекательнее занимающих вполне достойные позиции Видного и Химок.

Realestate.ru представляет рейтинг самых популярных у девелоперов городов Подмосковья. Результаты оказались весьма неожиданными: самые лучшие условия для девелоперов созданы в Видном, Одинцово и Мытищах, а меньше всего застройщиков ждут в подмосковных Котельниках. Так же ухудшились условия и в уже довольно застроенных городах: Балашихе, Красногорске и Химках. Новым игрокам имеет смысл обратить внимание на Пушкино, ибо по комфортности работы этот город оказался привлекательнее занимающих вполне достойные позиции Видного и Химок.    

Учитывая, что основной доход администрациям принесут компании, занимающиеся возведением многоэтажного жилья, преобразующие городскую среду и увеличивающие население, Realestate.ru решил выяснить, какие города сейчас пользуются наибольшей популярностью у строителей, в каких им удобнее работать. Ведь именно эти населенные пункты в дальнейшем притянут новых игроков и обогатят городские администрации.  Т.е. прибыль достается не только застройщикам, возводящим свои объекты и продающим в них квартиры, перепадает и местным администрациям, причем немало. Даже если не вдаваться в вопросы коррупции, чиновники в перспективе получают немалые плюсы от нового строительства – современные инженерные сети, дороги, социальные и торгово-развлекательные объекты, а в дальнейшем – новые рабочие места, и, соответственно, увеличение налоговых поступлений. Поэтому создавая девелоперам хорошие условия для работы, администрации остаются в выигрыше.

Кто и что оценивал?

Составляя ТОП самых удобных для застройщиков городов Подмосковья, Realestate.ru, в первую очередь, ориентировался на данные тех компаний, которые там строят или собираются (т.е. имеют площадки под застройку). Предпочтения отдавалось девелоперам, реализующим свои проекты в нескольких районах области – ведь именно у них была возможность сравнить условия работы в каждом городе. Всего запросы от нашего издания были направлены в 25 компаний, возводящих в Московской области районы, микрорайоны и крупные жилые комплексы.

Требовалось оценить ситуацию в городе по следующим аспектам: транспортная доступность, состояние инженерных коммуникаций, насыщенность объектами социальной, бытовой и торгово-развлекательной инфраструктуры, адекватность городского руководства, сложность прохождения процесса согласований и даже расходы на взятки (в процентном соотношении от стоимости проекта). Realestate.ru предложил участникам рынка проставить баллы (от 0 до 10, где 0 – очень плохо, 10 – лучше не бывает) и дать свои комментарии по особо наболевшим вопросам.

Официально участвовать в исследовании согласилось 11 компаний (список см. в конце), топ-менеджеры и владельцы еще пяти оценили города по вышеуказанным параметрам на условиях анонимности. Опасения девелоперов можно понять. Один из них оценил коррупционную составляющую в городах своего присутствия в 10 % от стоимости всего проекта. Одно неосторожное слово - и она может еще возрасти. Единодушно девелоперы признали самым коррупционным Сергиев-Посад, хотя он и так не вошел бы в наш топ по параметру удаленности от МКАД. «В Сергиевом Посаде за последние 15 лет поменялось 8 глав. И каждый из пришедших к власти стремился быстро и эффективно отбить деньги, но делал это, чаще всего, неэффективно для города. Здесь нет нормальных инженерных сетей, нет котельных, огромные задолженности перед бюджетом и дороги в ужасном состоянии», - рассказал Андрей Биржин, управляющий партнер TEKTA GROUP. Показательно то, что в абсолюные лидеры вышел город, который набрал высший бал по адекватности местной администрации – это Видное.

Что же касается коммуникаций, то в целом по ситуации в Московской области высказалось два участника рынка. Замгендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский подчеркнул, что застройщик больших жилых кварталов (от 100 тыс. кв. м), приходя в область, должен понимать, что никто таких резервов по коммуникациям, как по электрическим мощностям, так и по канализации и по подключениям к сетям водоснабжения, не создавал. «Рассчитывать на резервы могут лишь те, кто занимается в городах области точечной застройкой, остальным верить в то, что можно будет подключиться к существующим инженерным источникам – иллюзия. Приходя в любой подмосковный город, любой девелопер должен понимать, что все инженерные системы ему придется создавать с нуля», - пояснил он. С ним согласен и замгенерального директора компании «Эталон-Инвест» Алексей Уланов: «Если еще 10 лет назад застройщики при реализации проектов могли рассчитывать на присоединение к городским сетям, то в последние годы развитие коммунальной инфраструктуры часто становилось одним из пунктов инвестконтракта».

Из 24 городов, расположенных на удалении до 20 км от МКАД, в наш список попали больше половины (15 городов – именно в них строят свои объекты компании, согласившиеся принять участие в работе). Но для соблюдения объективности пришлось исключить город Реутов, оценки которому проставила только одна компания. Также «под нож» попали населенные пункты, включенные в новые границы столицы (г. Московский, Коммунарка и пос. Сосенское), и поселения, пока еще не получившие статус города (п.г.т. Нахабино), несмотря на то, что девелоперы выставили по ним свои оценки. Остальные города девелоперы, участвовавшие в опросе, увы, оставили без внимания.

Помимо этого, чтобы попасть в ТОП, городу потребовалось набрать баллы не менее, чем от трех компаний, в итоге в списке осталось девять населенных пунктов, а у Realestate.ru получился ТОП-9. Но, с точки зрения редакции, интерес для читателей могут представлять и города, которые оценили только два застройщика.

Например, Пушкино. Если бы этот город можно было поставить в ТОП-9, то он занял бы в нем почетное четвертое место. Например, коммуникации здесь девелоперы оценили выше всех остальных городов. «Особых сложностей не выявлено, но это скорее обусловлено невысокой плотностью населения и небольшим числом новых строящихся объектов», - отметил еще один участник опроса. Остальные параметры также на высоте, а сочетание прекрасной экологии и достаточно низкой стоимости недвижимости (цена квадрата - 78 345 руб) позволяют предположить, что в ближайшем будущем город привлечет новых застройщиков и покупателей.

Как осуществлялся подсчет баллов?

1. Сперва Realestate.ru подсчитал общее количество баллов, начисленных компаниями городу по каждому из параметров:

- транспортная доступность (автомобилем, ж/д транспортом, перспективы строительства метро – по каждому виду транспорта  -  отдельная оценка, всего по три балла от каждой компании);
- состояние и возможность подключения к инженерным коммуникациям (электрические мощности, вода, канализация – по каждому виду коммуникации - отдельная оценка, всего по три балла от каждой компании);
- насыщенность объектами торговой, бытовой и развлекательной инфраструктуры;
- насыщенность объектами социальной инфраструктуры;
- адекватность городского руководства.

2. Затем по каждому параметру Realestate.ru вычислял для этого города среднее арифметическое.

3. Далее выводился средний бал уже по всему городу, и по этой итоговой оценке он получал свое место в ТОП-9.

ТОП-9 ГОРОДОВ, НАИБОЛЕЕ УДОБНЫХ ДЛЯ ДЕВЕЛОПЕРОВ




Город

Количество компаний, принявших участие в оценке

Средний балл по транспортной  доступности (состоит из трех оценок по авто, жд и метро)

Средний балл по коммуникациям (состоит из трех оценок по воде, канализации, электричеству)

Средний балл по торгово-развлекательной и бытовой инфраструктуре

Средний балл по социальной инфраструктуре

Средний балл по адекватности чиновников

Общее число баллов по городу

Средний балл по всем параметрам

Видное

3

5,43

5,66

9,7

9,7

9

39,49

7,9

Мытищи

4

7,83

8,17

8,5

7,7

7

39,2

7,84

Одинцово

3

6,66

6

9,3

9,3

7,5

38,76

7,75

Железнодорожный

4

6,17

7,23

8,5

8,5

8,2

38,6

7,72

Химки

4

6

6,33

10

6,2

6

34,53

6,9

Красногорск

4

6,33

 4,4

10

4,5

7,3

32,53

6,5

Балашиха

5

4,87

6,4

7,4

6,8

5,2

30,67

6,13

Люберцы

3

6,2

5,2

5,3

5

8

29,73

5,9

Котельники

3

4,1

5,33

10

4

5,6

29,03

5,8


Источник: Realestate.ru

1 МЕСТО: Видное  - средний балл  - 7,9

Расстояние от МКАД: 5 км

Объем предложения новостроек: 42 169 кв. м**

Средняя цена кв. м в новостройках: 78 123 рублей **

Видное оценили три застройщика, которые – при прочих равных – отметили самую высокую адекватность местных чиновников.

Транспортная доступность. Девелоперы транспортную доступность на автомобиле они оценили в 7 баллов, по железной дороге – в 9 - 10 баллов, а вот перспективы метро в Видном, увы, отсутствуют. Застройщики обращают внимание, что к городу можно подъехать по двум трассам, и уповают на строительство отдельного въезда из новых районов на трассу М-4, а также на новую дорогу «Видное-Бутово-Солнцево». Железнодорожная станция всего одна – «Расторгуево» - и расположена она по другую сторону трассы М-4 от городской застройки Видного, однако ее существование – большой плюс, который позволяет за 35 минут доехать до Павелецкого вокзала.

Коммуникации. В Видном ситуация с коммуникациями зависит от расположения нового района. Если одна компания испытывает проблемы с подключением электрических мощностей (4 балла, цитата: «Вопрос решили, но непросто»), то две других электричество не волнует (10 и 7 баллов). Зато ситуацию с водой и канализацию все застройщики оценивают на твердые 5 баллов. Отопление  - также несложный вопрос, с учетом недавней модернизации теплостанции. А вот все остальное «сами-сами-сами»: свой водозаборный узел,  свои скважины, и канализация тоже собственноручно построенная  (канализационные очистные сооружения и ливневая канализация). То есть в этих вопросах застройщики на город не рассчитывают.

Торгово-развлекательная и бытовая инфраструктура. По этому параметру застройщики оценили город в 9,7 баллов (от 9 до 10). Здесь несколько крупных торговых комплексов, один торгово-развлекательный центр «Курс», несколько рынков и ярмарок, рестораны, бары и кафе. С парикмахерскими, магазинами шаговой доступности также нет проблем.

Социальная инфраструктура. Аналогичная оценка – 9,7 баллов (от 9 до 10). В городе хорошая ситуация с детскими образовательными учреждениями, а во всех новых проектах предусмотрена собственная социальная инфраструктура.

Адекватность городского руководства. Оценка – 9 (от 8 до 10 баллов). Чиновников этого подмосковного города застройщики считают лучшими среди всех оцениваемых администраций городов - они набрали максимально возможный бал. При этом ни один из респондентов Realestate.ru не оценил сложность согласования проектов при превышении нормативов по этажности и плотности застройки, однако они отметили, что при смене категории и назначения земельного участка проблем не возникает (9 баллов).

2 МЕСТО: Мытищи  - средний балл  - 7,84

Расстояние от МКАД: от 0

Объем предложения новостроек: 42 742 кв. м. **

Средняя цена кв. м в новостройках: 86 057 рублей **

Мытищи оценили четыре компании, работающие в этом городе. Как видно, этот город наступает на пятки победителю.

Транспортная доступность. Примыкающий непосредственно к МКАД, он, по мнению застройщиков, стал самым доступным городом ближнего Подмосковья. Несмотря на пробки на Ярославском шоссе, транспортную доступность на автомобиле девелоперы оценили от 6 до 8 баллов, возможность добраться до города по железной дороге также высока (7 - 9 баллов). И максимальные оценки получили перспективы создания метро (8 - 9 баллов), так как уже ведутся работы по строительству новых станций в Мытищах, которые соединят город с Калужско-Рижской линией метрополитена.

Коммуникации. Оценка застройщиков – максимальная, больше баллов не набрал ни один подмосковный город. Девелоперы оценивают одинаково хорошо как наличие и запас электрических мощностей, так и возможность подключения к воде и канализации. 

Торгово-развлекательная и бытовая инфраструктура. Оценка очень высокая – 8,5 баллов. Здесь в достатке как магазинов и торговых центров, так и развлечений - кафе, рестораны и проч.

Социальная инфраструктура. «Социалку» девелоперы оценивают в 7,7 баллов, это далеко не самый максимум, есть в Подмосковье города с гораздо лучшими условиями. Однако общую картину этот параметр не портит.

Адекватность городского руководства. Средний балл, поставленный девелоперам чиновникам Мытищ – 7, однако оценки застройщиков разнятся от 5 до 9 баллов. При этом девелоперы высоко оценили возможность согласования проектов в случае превышения нормативов по плотности и высотности застройки, а также сложность смены категории и назначения земельного участка (средняя оценка – 8 баллов)***.

3 МЕСТО: Одинцово  - средний балл  - 7,75

Расстояние от МКАД: 6 км

Объем предложения новостроек: 80 521 кв. м**

Средняя цена кв. м в новостройках: 82 538 рублей **

Свои оценки городу выставили три компании, работающие в городе.

Транспортная доступность. Оценка доступности на автомобиле – 6-7 баллов. Девелоперы надеются на этакаду, строящуюся в Немчиновку от ул. Молодогрвардейцев и объездную платную дорогу, которая позволит разгрузить город от транзитного транспорта. Город спасает три железнодорожные станции («Баковка», «Отрадное» и «Одинцово», некоторые называют еще и четвертую, «Трехгорку»), которые позволяют на электричке добраться до центра столицы за 25 минут и добавляют Одинцову еще от 8 до 10 баллов от каждого застройщика.

Коммуникации. Мнения застройщиков о возможности подключения к существующим мощностям диаметрально противоположны. Если одни не видят проблем в принципе, и считают, что «лучше не бывает» (10 баллов по всем позициям), то другие оснащение своих объектов электричеством, водой и подключение к канализации оценивают практически по минимуму (2 балла). Особенно сложная ситуация с коммуникациями в новостройках в районе Трехгорки.

Торгово-развлекательная и бытовая инфраструктура. Общий балл – 9,3 (от 8 до 10). Застройщики уверенны, что здесь есть все, что нужно для жизни. Несмотря на отсутствие крупных торгово-развлекательных центров, в Одинцово достаточно объектов районного формата (площадью до 10 000 кв.м). Из развлекательных заведений можно отметить кинотеатры «Юность», «Киноград», ледовый дворец (детский центр хоккея и фигурного катания), волейбольный центр, боулинг и бильярд-клубы.

Социальная инфраструктура. И снова 9,3 балла (средний – от 8 до 10). В Одинцово четыре больницы, семь городских поликлиник, около 20 школ, около 30 детских садов, четыре колледжа и пять ВУЗов. Не хватает пока качественной инфраструктуры в районах новой застройки, но ситуация достаточно скоро изменится.

Адекватность городского руководства. 7,5 баллов (от 5 до 10 в среднем) получили чиновники Одинцово. Не последнюю роль, с точки зрения девелоперов, в успешном развитии городской инфраструктуры играет его глава Александр Гусев, который работает в этом городе с 1990 года. «За это время в городе построили  потрясающие детские сады и школы, зимние сады, университет, гостиницу для студентов и спортивный комплекс  на 13 тысяч кв.м. Все это сделано по последнему слову техники.  Это  город, где ты живешь, дышишь и получаешь удовольствие», - говорит Андрей Биржин, управляющий партнер TEKTA GROUP. Заметим, что ни один из застройщиков, работающих в Одинцово, не стал оценивать сложность согласования превышения этажности и объема застройки, а также смену категории и назначения земельных участков.

4 МЕСТО: Железнодорожный  -  средний балл  - 7,72

Расстояние от МКАД: 10 км

Объем предложения новостроек: 101 252 кв. м**

Средняя цена кв. м в новостройках: 68 019 рублей **

Железнодорожный оценили четыре компании, работающие в этом городе, и результат оказался для Realestate.ru полной неожиданностью. Не особо удачное расположение на непрестижном востоке, отдаленность от МКАД, казалось, поставит город в список аутсайдеров. Однако этого не произошло. 

Транспортная доступность. Возможность добраться до Железнодорожного на автомобиле застройщики оценили очень по-разному (от 3 до 7 баллов), несмотря на высокую загруженность двухполосного Новосовихинского шоссе, они отметили наличие объезда через Люберцы. Дорогу до которых, с точки зрения редакции, также нельзя назвать свободной. А вот наличие трех железнодорожных станций («Железнодорожная», «Черное» и «Кучино») явно стало для города плюсом (9-10 баллов, за 25 минут можно добраться до Курской). Ближайшая станция метро – Новокосино и, по словам девелоперов, у областных властей есть планы по строительству ветки «легкого» метро (от 0 до 6 баллов, в зависимости от доверчивости конкретного застройщика). Впрочем, планы эти с довольно неопределенными сроками… 

Коммуникации. Максимальные проблемы (5-6 баллов) возникают с подключением к электрическим мощностям. С водой и канализацией ситуация значительно лучше (большинство девелоперов оценили эти возможности в 9 баллов, и лишь один – в 5).  

Торгово-развлекательная и бытовая инфраструктура. Средняя оценка застройщиков  – 8,5 (от 8 до 10 баллов). Железнодорожный, с точки зрения девелоперов, вполне удобный город для проживания, в центре которого есть и современный торгово-развлекательный комплекс, и ТЦ в разных районах, достаточно обычных магазинов шаговой доступности, кафе, ресторанов и рынков.

Социальная инфраструктура. Средний балл – также 8,5 (от 8 до 10), но многое зависит и от расположения новостройки. Если одни девелоперы считают, что с «социалкой» здесь проблем нет, то другие ощущают дефицит детских образовательных учреждений. Впрочем, они уверенны, что этот вопрос будет решен. «Сейчас практически в каждом крупном строительном проекте на территории города в обязательном порядке есть школа и один-два детских сада. В частности у нас в «Центральном» недавно была введена новая школа на 825 мест. Поэтому есть вероятность, что в ближайшем будущем ситуация изменится в лучшую сторону», - говорит генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость» Наталья Козлова. 

Адекватность городского руководства. 8,2 балла – честное второе место заняли чиновники Железнодорожного среди всех городов, попавших в экспертизу (оценки – от 7 до 10 баллов, второе место после Видного). Требования  администрации, по словам девелоперов, стандартны, и, в основном, касаются необходимости возводить социальную инфраструктуру. Возможность превысить нормативы по этажности и плотности застройки участники рынка также оценивают неоднозначно. Половина девелоперов не видит в этом особых проблем (9 баллов), а другие считают, что сделать это не так-то просто (5 баллов). Аналогичным образом голоса девелоперов распределились и по смене категории и назначению земельных участков. Если одни делают это спокойно (9 баллов), то вторая половина считает такое действие маловероятным (3 балла). 

5 МЕСТО: Химки  -  средний балл  - 6,9

Расстояние от МКАД: от 0 км

Объем предложения новостроек: 116 065 кв. м**

Средняя цена кв. м в новостройках: 77 053 рублей **

В оценке подмосковных Химок приняли участие четыре застройщика, это один из трех городов Подмосковья, набравший максимальное количество баллов по насыщенности объектами торгово-развлекательной инфраструктуры.

Транспортная доступность. Оценка по этому параметру явно невысокая. Девелоперы, строящие в городе, не лукавят, ведь из-за высокого трафика в аэропорт Шереметьево, большого потока транзитного транспорта на Санкт-Петербург и дорожных работ последние годы на автомобиле в Химки добраться непросто (от 4 до 7 баллов). Аналогичные оценки застройщики дают и по возможности доехать до города на электричке (от 4 до 7 баллов), несмотря на наличие нескольких станций, одна из которых расположена на левом берегу Москва-реки. Они надеются, что в недалеком будущем ситуация улучшится (ведь должны же дорожные работы когда-то завершиться?!!), будет открыт первый участок платной дороги до северной столицы, который разгрузит Ленинградку, но особые планы они возлагают на строительство метро (которое запланировано пустить до 2020 года).

Коммуникации. Проще всего здесь с подключением к водопроводу (7-10 баллов), чуть хуже положение с электричеством (6-7 баллов) и самые большие проблемы могут быть вызваны желанием застройщика присоединить свой объект к канализации (4-5 баллов). 

Торгово-развлекательная и бытовая инфраструктура. С торгово-развлекательной частью в Химках все прекрасно, респонденты Realestate.ru оценили город на 10 баллов – лучше не бывает. Более того, торговыми центрами в Химках по традиции пользуются многие москвичи, ведь первая ИКЕЯ открылась именно здесь в 2000 году, еще через пару лет появилась «МЕГА», работает мебельный центр «Гранд», масса торговых центров помельче, салоны автомобильных дилеров и проч. Не говоря о магазинчиках, рынках, кафе и прочих заведениях. «Город, где можно спокойно встретить старость, не сильно удаляясь от собственного дома», - отметил один из девелоперов.

Социальная инфраструктура. По этому параметру Химки набрали 6,2 баллов. Застройщики оценили инфраструктуру города от 5 до 9 баллов. «Химки всегда были одним из самых интересных городов для девелоперов, а объемы строительства коммерческого жилья здесь одни из самых высоких в области», - отмечает Евгений Штраух, генеральный директор компании Galaxy Group. Возможно, именно с этим и связано отставание города по «социалке»: власти Химок не сразу сообразили «нагружать» девелоперов школами и детскими садиками. Впрочем, один из участников опроса, поставивший 9 баллов, уверен, что «дефицита объектов социальной инфраструктуры в городе нет».

Адекватность городского руководства. Чиновники Химок набрали 6 баллов (от 5 до 8), и, скорее всего, дело тут в политических скандалах, на которые в последние годы был богат этот город. Защита Химкинского леса, выборы мэра, общее недовольство граждан и их увеличившаяся активность привели к тому, что пришедший на пост губернатора области Сергей Шойгу собрался в принципе запретить в Химках точечную застройку. Город стал первым, проекты которого чиновники областной архитектуры проверили на соответствие новым нормативам по этажности и плотности застройки. Обнаружили немало нарушений, и несколько проектов даже рекомендовали «порезать». Но скоропостижный уход губернатора-реформатора позволяет девелоперам надеяться, что все останется по-прежнему.  Во всяком случае, сложность согласования проектов при превышении нормативов они оценили в среднем на 8,6 баллов (один даже на 10), а возможность смены категории и назначения земельного участка – на 8 баллов. 

6 МЕСТО: Красногорск – средний балл  - 6,5

Расстояние от МКАД: от 3 км

Объем предложения новостроек: 190 119 кв. м**

Средняя цена кв. м в новостройках: 90315 рублей **

По оценкам четырех девелоперов Красногорск вышел на шестое место в ТОП-9.

Транспортная доступность. Менее всего радует застройщиков возможность добраться в Красногорск на автомобиле (5 баллов). В часы пик загруженность Волоколамского шоссе высокая, особенно в районе светофора у горнолыжного комплекса «Снеж.ком». «В планах властей реконструкция Волоколамского шоссе, его расширение, что делает перспективы более радужными», - отмечает один из девелоперов. Три железнодорожных станции («Павшино», «Красногорская» и «Опалиха») позволяют жителям доехать до центра Москвы за 35 минут, и это спасает город. По мнению редакции, оценки девелоперов перспектив развития метро несколько завышены (до 8 баллов). Дело в том, что  на территории Красногорского района есть станция метро «Мякинино». Но пользоваться ею жителям Красногорска неудобно, так как она находится на другом берегу Москва-реки, а моста, увы, нет. Так что приходится пользоваться станциями метро «Митино» и «Тушинская», до которых жители добираются на автобусах и маршрутках.

Коммуникации. Особой разницы между электричеством, водой и канализацией девелоперы не заметили – проблемы возникают по всем направлениям. «Коммуникационные возможности для реализации крупных проектов в городе отсутствуют», - отметил один из застройщиков. «Если еще 10 лет назад застройщики при реализации проектов могли рассчитывать на присоединение к городским сетям, то в последние годы развитие коммунальной инфраструктуры часто становилось одним из пунктов инвестконтракта», - говорит заместитель генерального директора компании «Эталон-Инвест» Алексей Уланов. По его словам, в жилом микрорайоне «Изумрудные холмы» (Красногорский район) компания построила собственную котельную на 78 МВт и проложила более 2 км тепловых магистральных сетей; электрическую сетевую компанию в составе 2 РТП, 18 ТП и 9 км питающей и распределительной сети на 20 кВ. Помимо этого, проложили кольцевые магистральные сети водопровода, сети хозяйственно-бытовой канализации и закрытую сеть ливневой канализации с локальными очистными сооружениями и др.

Торгово-развлекательная и бытовая инфраструктура. Красногорск – один из самых развитых городов Подмосковья, и по этому параметру получил от девелоперов заслуженные 10 баллов. Здесь возведено несколько торговых центров районного формата, также есть крупные объекты: ТРЦ «Июнь» и ТРЦ «Парк», на границе Москвы и Красногорского района располагаются ТЦ «Крокус Сити Молл», одноименный концертный зал и выставочный центр. Из уникальных объектов – всесезонный горнолыжный комплекс «Снеж.ком», гольф-клуб Le Meridien Moscow Country Club, музей-усадьба «Архангельское» и музей техники Вадима Задорожного.
 
Социальная инфраструктура. А вот с «социалкой» в городе не все гладко, оценка застройщиков – 4,5 баллов. Хотя если быть объективными, то в районе 36 школ, 44 детских сада, четыре представительства ВУЗов (включая МГТУ им. Баумана и Академию народного хозяйства), а так же четыре колледжа (в том числе Красногорский государственный колледж и Международный колледж сервиса). По медицинской части тоже, на первый взгляд неплохо (пять поликлиник, шесть больниц, филиал госпиталя им. Бурденко, роддом, станция скорой помощи, а также множество коммерческих медицинских учреждений). Но те, кто оценили городскую инфраструктуру в 2-3 балла, говорят о том, что развивается она довольно хаотично. «Вроде все строится, а машины стоят в бесконечных пробках, и «социалки» практически что нет», - сокрушается один из застройщиков. И тут, похоже, социальная инфраструктура не успевает за жилищным строительством.

Адекватность городского руководства.  Чиновники Красногорска набрали 7,3 балла (их деятельность девелоперы оценили очень по-разному, от 3 до 10 баллов). Один из респондентов отметил, что и здесь «глава города давно на своем месте, но у него другой подход». Впрочем, в подробности этого подхода застройщик вдаваться не стал. Сложность согласования при превышении нормативов по этажности и плотности, а также смене категории и назначения участков, по словам двух участников, оценивших Красногорск по этим параметрам, 5 баллов. 

7 МЕСТО: Балашиха  -  средний балл  - 6,13

Расстояние от МКАД: от 6,5 км

Объем предложения новостроек: 291 085 кв. м**

Средняя цена кв. м в новостройках: 67 721 рублей **

Самый большой город ТОП-9 по масштабам нового строительства и наиболее дешевый по цене квадрата оценило пять застройщиков (максимальное число компаний). Впрочем, это не вывело Балашиху в лидеры.

Транспортная доступность. Возможность доехать сюда на автомобиле девелоперы оценили от 1 до 5 баллов. Про перспективы расширения существующих путей никто из участников рынка даже не заикался. Железнодорожные станции, с их точки зрения, ситуацию тоже не спасают, ибо в границах города их всего две, «но они неудобно расположены и не захватывают многие районы». Впрочем, в действительности на городской территории находится шесть остановочных пунктов железной дороги (платф. Горенки и ст. «Балашиха» — на ветке от г. Реутов, а также четыре платформы на главном ходу линии «Москва – Нижний Новгород»). Есть планы по строительству линии скоростного трамвая, который планируется запустить в 2014 году. «Если эти планы будут реализованы, то транспортная доступность города значительно улучшится и до станции метро «Шоссе Энтузиастов» жители Балашихи смогут добираться за 30 минут без пересадок», - отмечает один из строителей.

Коммуникации. Часть экспертов ставит высокие оценки (8 баллов) по всем коммуникациям, часть – не дает больше 4 баллов, при этом указывает на особые сложности при подключении к системам водоснабжения (3 балла). 

Торгово-развлекательная и бытовая инфраструктура. Застройщики оценивают инфраструктуру Балашихи в 7,4 балла (от 7 до 8, и здесь они на редкость единодушны). В городе есть крупные торгово-развлекательные центры (ТРЦ «ГАЛИОН», «Светофор», «Вертикаль» и др.), открыты небольшие супермаркеты и магазины, но в новых районах пока наблюдается дефицит качественных объектов торговли и развлечений. 

Социальная инфраструктура. Средняя оценка чуть ниже – 6,8 баллов. В целом город обеспечен объектами социальной инфраструктуры (школы, детские сады, больницы, поликлиники), однако застройщики не скрывают и минусов. «В силу расположения некоторые новостройки и районы города удалены от центра, и жители могут добраться до многих объектов лишь на автомобиле или общественным транспортом», - отмечает один из участников опроса.

Адекватность городского руководства. 5,2 балла заработали чиновники Балашихи, и, похоже, обстановку в городе девелоперы не считают особенно комфортной. Заметим лишь, что все пять застройщиков отказались отвечать на вопросы о сложности согласования проектов в случае превышения нормативов по этажности и плотности застройки, а также смену категории и назначения земельных участков.

8 МЕСТО: Люберцы  -  средний балл  - 5,9

Расстояние от МКАД: от 2 км

Объем предложения новостроек: 55 202 кв. м**

Средняя цена кв. м в новостройках: 86724 рублей **

Непрестижные, но близкие к столице Люберцы оценили три компании.

Транспортная доступность. Если вероятность доехать до города в обозримые сроки в час пик девелоперы оценивают невысоко (4-6 баллов), и перспектив для нормализации автомобильного сообщения с Москвой не видят, то железнодорожное сообщение серьезно улучшает ситуцию по транспортной доступности города (8 баллов). Надежда у тех, кто строит в Люберцах только на легкое метро, которое планируется запустить в 2014-2016 годах.

Коммуникации. Из городов ТОП-9 хуже положение только в Красногорске. При этом два застройщика считают, что чуть легче подключиться к электрическим мощностям (6 баллов), чем к воде и канализации (5 баллов), а один, наоборот, испытывает явные проблемы по первой графе (электричество – 3 балла).

Торгово-развлекательная и бытовая инфраструктура. По общему мнению девелоперов, в городе наблюдается дефицит качественных объектов (средний балл – 5,3). Из известных ТЦ – «Светофор» и «Фламинго», а остальные крупные объекты расположены в соседних Котельниках, что, конечно, недалеко, однако общую картину по городу портит.

Социальная инфраструктура. Дефицит заметен и в этом направлении (средний бал – 5). В городе ощущается явная нехватка как детских образовательных учреждений, так и хороших поликлиник и больниц (одной детской и двух взрослых на этот большой и густонаселенный город с прилегающими поселениями явно недостаточно).

Адекватность городского руководства. Чиновники Люберец – как ни странно – набрали достаточно высокий балл (общий 8, от 7 до 9). Лучше к девелоперам относятся администрации только в Видном и Железнодорожном. Режим согласований в Люберцах – максимально благоприятный (8 баллов), однако даже хорошее отношение чиновников не спасает положение города в ТОП-9. Слишком очевидны минусы, подкрепленные не самой хорошей экологией юго-востока (близость нефтеперерабатывающего завода в Капотне и ТЭЦ в Дзержинске).

9 МЕСТО: Котельники  -  средний балл  - 5,8

Расстояние от МКАД: от 0 км

Объем предложения новостроек: нет данных

Средняя цена кв. м в новостройках: нет данных

Этот небольшой подмосковный городок оценило три застройщика. Следует отметить, что новое строительство в Котельниках ведется не очень интенсивно. Плюсы города – прекрасная торгово-развлекательная инфраструктура и строительство метро.

Транспортная доступность. Достаточно близкое расположение города к МКАД и перспективы появления метро уже в следующем году позволили неплохо оценить транспортную доступность Котельников. Но отсутствие возможности добраться до столицы на железнодорожном транспорте и сложная ситуция на Новорязанском шоссе нивелировали радостные новости о строительстве ст. метро «Котельники». Перегруженный на юго-востоке торговыми центрами МКАД делает въезд в город через объездные пути практически невозможным (до ближайшей станции метро в час пик дорога может занять до 2 часов). 

Коммуникации. Проблема, по мнению одного из девелоперов, в том, что в середине 2000-х годов, когда основные игроки получили или приобрели свои участки, администрация города не представляла себе «масштабов бедствия», т.е. нового строительства, резервов на эти проекты не оказалось, и застройщикам пришлось пуститься в «самостоятельное плавание».

Торгово-развлекательная и бытовая инфраструктура. В Котельниках – идеальная ситуация с торговлей и развлечениями. В шаговой доступности – «МЕГА Белая Дача», гипермаркет REAL и строительная «Косторама», оптовый Selgros Cash & Carry и даже «маленькая Италия» - «Outlet Village Белая Дача», к этому прилагается рынок, небольшие магазины, парикмахерские, хлебопекарни и т.д. Так что застройщики поставили Котельникам 10 баллов по этому критерию совершенно заслуженно.

Социальная инфраструктура. А вот «социалки» в городе практически нет. Дефицит детских образовательных учреждений ощущается сильнее с каждым введенным в эксплуатацию домом. Две поликлиники оставляют желать лучшего, да и находятся в отдаленном районе города, еще одна, современная, только возводится, и решать свои проблемы жители вынуждены самостоятельно – либо за деньги в столице, либо в ближайших Люберцах, инфраструктура которых тоже далека от совершенства.

Адекватность городского руководства. Средний балл, начисленный застройщиками чиновникам Котельников – 5,6 (от 3 до 9). Следует отметить, что проблемы с администрацией испытывают те девелоперы, которые получили участки под застройку без обозначенной доли города. «Чиновников можно понять, ведь город тоже должен соблюсти свой интерес. Если ты сам адекватен и способен на компромисс, то любой вопрос можно решить», - отметил в комментарии один из местных строителей.    

Компании, принявшие участие в исследовании: ГК «ПИК», ГК «МИЦ», «ЛСР. Недвижимость – Москва», коммандитное товарищество «ДСК-1 и Компания», ГК «СУ-155», MR Group, «TEKTA GROUP», «Эталон-Инвест», Galaxy Group, Финансово-строительная корпорация «Лидер», ОАО «Главмосстрой-недвижимость». Из риэлторов на уточняющие вопросы Realestate.ru согласились ответить специалисты «НДВ-Недвижимость».

** среднюю стоимость кв. м в новостройках Подмосковья и объем предложения оценили эксперты «Домус Финанс» (данные по состоянию на ноябрь) 

*** Сложность согласования проектов в случае превышения нормативов по плотности и высотности застройки, а также смены категории и назначения земельного участка оценили не все застройщики, поэтому в общую оценку городов этот параметр не вошел.

Наталья Бессонова

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова