Столичный рынок жилья спасут украинцы?
СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА АВГУСТ 2014 ГОДА: ФСК «Лидер», SOHO Estate, «ИНКОМ-Недвижимость», Est-a-tet, IntermarkSavills, «Азбука Жилья», ГК «Миэль», «Мир квартир», «БЕСТ-Новострой», «НДВ-Недвижимость», «Метриум Групп», «ЛСР.Недвижимость», Knight Frank Russia & CIS, Must Have
СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА АВГУСТ 2014 ГОДА: ФСК «Лидер», SOHO Estate, «ИНКОМ-Недвижимость», Est-a-tet, IntermarkSavills, «Азбука Жилья», ГК «Миэль», «Мир квартир», «БЕСТ-Новострой», «НДВ-Недвижимость», «Метриум Групп», «ЛСР.Недвижимость», Knight Frank Russia & CIS, Must Have
Все больше экспертов говорят о растущей доле покупок столичного жилья – от эконома до элитки – украинскими гражданами. Вместе с тем, если еще в июле никто не сомневался, что в конце сентября – начале октября спрос подскочит вместе с деловой активностью, то признаки ухудшения российской экономики, которые обнаружились в августе, заставили некоторых предположить, что летняя стагнация затянется. На то есть несколько причин: грядущее - почти неминуемое - увеличение ставок по ипотечным кредитам, а также дальнейший отток европейцев и американцев, которые составляли заметную долю на элитном рынке. Впрочем, все те же украинские граждане, которым нужно в чем-то спасать свои сбережения, могут спасти и деловой сезон московского жилищного рынка.
Если же обратиться к нашей традиционной сводной таблице цен за август, то там ничего интересного не найдется: все те же колебания средних цен во всех сегментах вокруг одного процента.
Экономкласс | Первичный Рынок, Средняя Цена 1 Кв. М, Руб. | Динамика Цен За Месяц, % | Вторичный Рынок, Средняя Цена 1 Кв. М, Руб. | Динамика Цен За Месяц, % |
ФСК «Лидер» | 127 000 | 0,9% | - | - |
«ИНКОМ-Недвижимость» | 150 300 | 0,2% | 169 700 | 0,7% |
Est-a-tet | 144 700 | 1,7% | - | - |
«Азбука Жилья» | 113 100 | 1,2% | 175 600 | 0,6% |
ГК «Миэль» | 104 800 | 2,3% | 174 170 | 0,5% |
«Мир квартир» | 133 800 | -2,4% | 147 414 | 0,6% |
«БЕСТ-Новострой» | 111 680 | 2% | - | - |
«НДВ-Недвижимость» | 145 933 | 0,4% | - | - |
«Метриум Групп» | 110 740 | 0,8% | - | - |
«ЛСР.Недвижимость» | 132 717 | 1,2% | - | - |
Комфорт-Класс | Первичный Рынок, Средняя Цена 1 Кв. М, Руб. | Динамика Цен За Месяц, % | Вторичный Рынок, Средняя Цена 1 Кв. М, Руб. | Динамика Цен За Месяц, % |
ФСК «Лидер» | 178 000 | -3,4% | - | - |
«ИНКОМ-Недвижимость» | 146 200 | -1,5% | 186 500 | 0,7% |
Est-a-tet | 144 800 | 1,8% | - | - |
«Азбука Жилья» | 147 900 | 1,9% | 232 900 | 0,5% |
ГК «Миэль» | 123 300 | 2,6% | 219 060 | 0,46% |
«Мир квартир» | 183 396 | 0,8% | 183 955 | -0,2% |
«БЕСТ-Новострой» | 144 100 | -2% | - | - |
«НДВ-Недвижимость» | 152 461 | -1,6% | - | - |
«Метриум Групп» | 152 350 | 1,7% | - | - |
«ЛСР.Недвижимость» | 191 807 | 1,9% | - | - |
Бизнес-Класс | Первичный Рынок, Средняя Цена 1 Кв. М, Руб. | Динамика Цен За Месяц, % | Вторичный Рынок, Средняя Цена 1 Кв. М, Руб. | Динамика Цен За Месяц, % |
«ИНКОМ-Недвижимость» | - | - | 259 500 | 1,5% |
Est-a-tet | 238 900 | 0,9% | - | - |
IntermarkSavills | 272 800 | 0,4% | - | - |
«Азбука Жилья» | 250 600 | 2,9% | 285 800 | -0,2% |
ГК «Миэль» | 243 200 | 1,7% | 273 000 | 0,25% |
«БЕСТ-Новострой» | 231 992 | -6% | - | - |
«Мир квартир» | 271 575 | 5,7% | 262 428 | -3,8% |
«НДВ-Недвижимость» | 259 027 | 3,6% | - | - |
«ЛСР.Недвижимость» | 292 722 | 2,9% | - | - |
SOHO Estate | 258 343 | 0,3% | 259 380 | - 2% |
Элит-Класс | Первичный Рынок, Средняя Цена 1 Кв. М, Руб. | Динамика Цен За Месяц, % | Вторичный Рынок, Средняя Цена 1 Кв. М, Руб. | Динамика Цен За Месяц, % |
SOHO Estate | 803 062 | 0,3% | 775 805 | 0,1% |
Est-a-tet | 685 736 | 2,8% | - | - |
IntermarkSavills | 707600 | 5,2% | - | - |
«Мир квартир» | 627 232 | -2% | 644 225 | 3,5% |
Knight Frank Russia & CIS | 688 044 | -0,11% | 782 290 | 0,9% |
«БЕСТ-Новострой» | 713 550 | 3% | - | - |
Must Have | 796 700 | 0,1% | 870 100 | 0 |
СВОДНЫЕ ДАННЫЕ
Средняя Цена* | Первичный Рынок, Средняя Цена 1 Кв. М, Руб. | Динамика Цен За Месяц | Вторичный Рынок, Средняя Цена 1 Кв. М, Руб. | Динамика Цен За Месяц |
Экономкласс | 127 477 | 0,8% | 166 721 | 0,6% |
Комфорт-класс | 156 431 | 0,2% | 205 603 | 0,4% |
Бизнес-класс | 258 352 | 1,4% | 268 022 | - 0,85% |
Элит-класс | 717 418 | 1,3 % | 768 105 | 1,1% |
Как мы считали
Средняя температура по больнице, а в нашем случае, средняя стоимость квадратного метра, пусть и ограниченная городом Москвой и классом (эконом, комфорт, бизнес- и элитка), всегда была показателем крайне приблизительным и малоинформативным для каждого конкретного случая.
Тем не менее, изменение этого показателя позволяет наглядно проследить тенденцию, а именно, куда двигались цены. Например, за месяц. Мы намеренно взяли замеры нескольких компаний, чтобы получить более объективную картинку.
Участники рынка выделяют четыре основных сегмента на рынке жилья: экономкласс, комфорт-класс, бизнес-класс и элитную недвижимость. Некоторые компании используют собственную классификацию и в своих расчетах оперируют такими терминами, как «эконом минус», «эконом плюс», «премиум-класс» и т.д.
Несмотря на то, что единой общепринятой классификации жилья в России не существует, мы решили взять за основу именно эти четыре сегмента, отказавшись от более дробного деления. Там, где можно подыскать аналоги, мы пытались их найти, отождествляя экономкласс либо с самыми дешевыми домами, либо с панельными и блочными домами. Однако все равно львиная доля участников рынка осталась за пределами таблицы только потому, что их методика расчета по тем или иным причинам не совпадает с нашей.
*Среднюю цену и динамику ее к предыдущему месяцу (пятая таблица) мы выводим как среднее арифметическое из всех данных компаний в классе. Эти подсчеты могут не коррелировать со средними ценами из текста в предыдущем месяце, поскольку, к сожалению, постоянно меняется число и состав компаний, предоставляющих цифры.
ТРЕНДЫ
Эконом- и комфорт-класс
Большинство спикеров сошлось на том, что спрос в августе был вполне сносным, хотя многие ждали ухудшения из-за повышений ставок по ипотеке.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», заметил также незначительную прибавку в ценах за счет держащегося спроса на самые доступные по цене квартиры и снижение средних показателей за счет выхода новых объемов по стартовым ценам.
Однако если в июле он смело говорил об ожиданиях оживления рынка в конце сентября – начале октября, то теперь он в этом начал сомневаться: «Осенью заметные изменения в ценах маловероятны, а в связи с закрытием для наших банков каналов европейского и американского кредитования может быть урезано число новых, планируемых ранее к выходу проектов. Если в прежние годы осень могла дать до 3-5% ценового прироста, то сейчас эти показатели вряд ли выйдут за рамки 1-2%».
О том же, только на вторичном рынке говорит Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «В августе на московском вторичном рынке жилья сохранялась сравнительно низкая покупательская активность, характерная для летнего периода, но в этом году усугубившаяся отложенной реакцией рынка на резкий рост спроса в начале года. Мы не ждали традиционного всплеска интереса покупателей в конце месяца, с наступлением сезона деловой активности, и первые недели сентября подтверждают прогнозы – на рынке жилья продолжается «бабье лето». По-прежнему самыми востребованными объектами являются квартиры низкого ценового диапазона, а ключевым фактором спроса на рынке остается цена».
Меж тем, Юлиан Гутман, директор Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, заметил, что «одной из тенденций последнего времени, стал тот факт, что среди покупателей квартир в новостройках появилось немало жителей Украины, причем как из восточных, так и из других областей. Также следует отметить, что около 70% покупателей сегодня приобретают квартиры с использованием ипотеки, а, значит, от позиций банков, выдающих ипотечный кредит, в известной степени будет зависеть рост спроса до конца 2014 года», - пояснил он.
Тем самым мы видим две разнонаправленные тенденции, которые могут продержать рынок какое-то время в балансе: с одной стороны, спрос может упасть у россиян, испугавшихся ужесточения условий по ипотеке, с другой стороны, усиливается спрос со стороны граждан Украины, спасающих свои сбережения в столичных метрах. Важно при этом, чтобы условия кредитования не заставили девелоперов заморозить свои проекты – в этом случае рынок будет меняться совершенно непредсказуемо.
Бизнес-класс
В этом сегменте и на первичном рынке спикеры назвали рынок скучным, по итогам всего лета: новинок было мало, а количество сделок почти то же, что и прошлым летом. Однако, как заметил Анатолий Довгань, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills, застройщики готовятся к осеннему оживлению рынка.
Павел Луценко, гендиректор портала «Мир Квартир», отметил наступление сезона деловой активности на вторичном рынке в сентябре. А замгендиректора по работе с ключевыми клиентами SOHO Estate Наталия Голованова, считает, что все хорошее в сегменте уже раскупили: «В бизнес-сегменте отмечено небольшое падение цен на рынке вторичной недвижимости за счет вымывания адекватных по цене и сравнительно недорогих квартир».
Элитное жилье
В отделе исследований Knight Frank оптимистичны: «Покупательскую активность можно охарактеризовать как высокую, количество просмотров и продаж остаются стабильно высокими и находятся на уровне аналогичного периода прошлого года. Что касается динамики цен на элитную недвижимость, она практически отсутствует, ситуацию можно характеризовать как стабильную».
Анатолий Довгань из IntermarkSavills радуется меньше: «По сравнению с прошлым летом количество первичных сделок в проектах премиум-класса в июне-августе 2014 года сократилось более чем на 20%. Помимо политических событий снижение активности покупателей связано с сокращением выбора – новинок с интересными ценами в последние месяцы практически не было».
Елизавета Некрасова, гендиректор бюро элитной недвижимости Must Have, согласна с Анатолием Довганем: «В августе объем сделок был примерно на 15% ниже, чем весной. Часть покупателей предпочли дожидаться начала сентября, традиционного периода роста покупательской активности и цен. В то же время продавцы, заинтересованные в продаже, с готовностью шли на торг и соглашались снизить цену на 5-10% от первоначально заявленной стоимости».
Павел Луценко из «Мира Квартир» надеется, что элитная вторичка все же отыграет цены вниз: «Возможно, продавцы, которые вскоре увидят, что спрос на их недвижимость выше не стал, немного опустят цены. А может быть, сентябрьское оживление поможет им, и цены удержатся на этом уровне».
Елизавета Некрасова заметила, что структура спроса продолжает меняться в соответствии с летними трендами: «Cреди европейских и американских покупателей может снизиться количество финансовых специалистов, в том числе по работе со Сбербанком, ВТБ, Внешэкономбанком и Россельхозбанком. Может сократиться объем покупателей, занятых в сфере ВПК, а также из промышленной сферы по производству высокотехнологичного оборудования для нефте-газовой сферы».
По ее мнению, спрос могут поддержать покупатели из Центробанка, занятые в разработке национальной системы платежных карт – этот вопрос стал более чем актуален после того, системы VISA и MasterCard заблокировали операции по карточкам банков, попавших под первый пакет санкций. Также может вырасти количество покупателей из крупных агрохолдингов, таких как «Русагро», «Кубань», «УГМК-Агро», и др., которые от введения санкций только выиграли. Спрос могут поддержать топ-менеджеры из сферы ВПК – после разрыва отношений в военно-технической сфере с Украиной было решено закупать комплектующие в российском НПО «Сатурн».
«Может снова вырасти количество покупателей из Украины – первый заметный рост наблюдался примерно за полгода до марта 2014. Ряд аналитических центров и международных экспертов прогнозируют, что в Украине может наступить дефолт, последствия которого могут быть хуже, чем в Греции. В украинскую недвижимость вкладывать средства рискованно, количество замороженных объектов там стремительно растет. Поэтому вполне понятно стремление украинских покупателей сохранить об обесценивания средства в гораздо более надежной российской недвижимости», - резюмировала гендиректор Must Have.
Ольга Александрова