16 сентября 2014

Столичный рынок жилья спасут украинцы?

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА АВГУСТ 2014 ГОДА: ФСК «Лидер», SOHO Estate, «ИНКОМ-Недвижимость», Est-a-tet, IntermarkSavills, «Азбука Жилья», ГК «Миэль», «Мир квартир», «БЕСТ-Новострой», «НДВ-Недвижимость», «Метриум Групп», «ЛСР.Недвижимость», Knight Frank Russia & CIS, Must Have

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА АВГУСТ 2014 ГОДА: ФСК «Лидер», SOHO Estate, «ИНКОМ-Недвижимость», Est-a-tet, IntermarkSavills,  «Азбука Жилья», ГК «Миэль», «Мир квартир», «БЕСТ-Новострой», «НДВ-Недвижимость», «Метриум Групп», «ЛСР.Недвижимость», Knight Frank Russia & CIS, Must Have

Все больше экспертов говорят о растущей доле покупок столичного жилья – от эконома до элитки – украинскими гражданами. Вместе с тем, если еще в июле никто не сомневался, что в конце сентября – начале октября спрос подскочит вместе с деловой активностью, то признаки ухудшения российской экономики, которые обнаружились в августе, заставили некоторых предположить, что летняя стагнация затянется. На то есть несколько причин: грядущее  - почти неминуемое - увеличение ставок по ипотечным кредитам, а также дальнейший отток европейцев и американцев, которые составляли заметную долю на элитном рынке. Впрочем, все те же украинские граждане, которым нужно в чем-то спасать свои сбережения, могут спасти и деловой сезон московского жилищного рынка.

Если же обратиться к нашей традиционной сводной таблице цен за август, то там  ничего интересного не найдется: все те же колебания средних цен во всех сегментах вокруг одного процента.


Экономкласс

Первичный Рынок, Средняя Цена 1 Кв. М, Руб.

Динамика Цен За Месяц, %

Вторичный Рынок, Средняя Цена 1 Кв. М, Руб.

Динамика Цен За Месяц, %

ФСК «Лидер»

127 000

0,9%

-

-

«ИНКОМ-Недвижимость»

150 300

0,2%

169 700

0,7%

Est-a-tet

144 700

1,7%

-

-

«Азбука Жилья»

113 100

1,2%

175 600

0,6%

ГК «Миэль»

104 800

2,3%

174 170

0,5%

«Мир квартир»

133 800

-2,4%

147 414

0,6%

«БЕСТ-Новострой»

111 680

2%

-

-

«НДВ-Недвижимость»

145 933

0,4%

-

-

«Метриум Групп»

110 740

0,8%

                   -

-

«ЛСР.Недвижимость»

132 717

1,2%

-

-


Комфорт-Класс

Первичный Рынок, Средняя Цена 1 Кв. М, Руб.

Динамика Цен За Месяц, %

Вторичный Рынок, Средняя Цена 1 Кв. М, Руб.

Динамика Цен За Месяц, %

ФСК «Лидер»

178 000

-3,4%

-

-

«ИНКОМ-Недвижимость»

146 200

-1,5%

186 500

0,7%

Est-a-tet

144 800

1,8%

-

-

«Азбука Жилья»

147 900

1,9%

232 900

0,5%

ГК «Миэль»

 123 300

2,6%

219 060

0,46%

«Мир квартир»

183 396

0,8%

183 955

-0,2%

«БЕСТ-Новострой»

144 100

-2%

-

-

«НДВ-Недвижимость»

152 461

-1,6%

-

-

«Метриум Групп»

152 350

1,7%

-

-

«ЛСР.Недвижимость»

191 807 

1,9%

-

-


Бизнес-Класс

Первичный Рынок, Средняя Цена 1 Кв. М, Руб.

Динамика Цен За Месяц, %

Вторичный Рынок, Средняя Цена 1 Кв. М, Руб.

Динамика Цен За Месяц, %

«ИНКОМ-Недвижимость»

-

-

259 500

1,5%

Est-a-tet

238 900

0,9%

-

-

IntermarkSavills

272 800

0,4%

-

-

«Азбука Жилья»

250 600

2,9%

285 800

-0,2%

ГК «Миэль»

243 200

1,7%

273 000

0,25%

«БЕСТ-Новострой»

231 992

-6%

-

-

«Мир квартир»

271 575

5,7%

262 428

-3,8%

«НДВ-Недвижимость»

259 027

3,6%

-

-

«ЛСР.Недвижимость»

292 722 

2,9%

-

-

SOHO Estate

258 343 

0,3%

259 380

- 2%


Элит-Класс

Первичный Рынок, Средняя Цена 1 Кв. М, Руб.

Динамика Цен За Месяц, %

Вторичный Рынок, Средняя Цена 1 Кв. М, Руб.

Динамика Цен За Месяц, %

SOHO Estate

803 062

0,3%

775 805

0,1%

Est-a-tet

685 736

2,8%

-

-

IntermarkSavills

707600

5,2%

-

-

«Мир квартир»

627 232

-2%

644 225

3,5%

Knight Frank Russia & CIS

688 044

-0,11%

782 290

0,9%

«БЕСТ-Новострой»

713  550

3%

-

-

Must Have

796 700

0,1%

870 100

0

 

СВОДНЫЕ ДАННЫЕ


 Средняя Цена*

Первичный Рынок, Средняя Цена 1 Кв. М, Руб.

Динамика Цен За Месяц

Вторичный Рынок, Средняя Цена 1 Кв. М, Руб.

Динамика Цен За Месяц

Экономкласс

127 477

0,8%

166 721

0,6%

Комфорт-класс

156 431

0,2%

205 603

0,4%

Бизнес-класс

258 352

1,4%

268 022

- 0,85%

Элит-класс

717 418

1,3 %

768 105

1,1%


Как мы считали 

Средняя температура по больнице, а в нашем случае, средняя стоимость квадратного метра, пусть и ограниченная городом Москвой и классом (эконом, комфорт, бизнес- и элитка), всегда была показателем крайне приблизительным и малоинформативным для каждого конкретного случая.

Тем не менее, изменение этого показателя позволяет наглядно проследить тенденцию, а именно, куда двигались цены. Например, за месяц. Мы намеренно взяли замеры нескольких компаний, чтобы получить более объективную картинку.

Участники рынка выделяют четыре основных сегмента на рынке жилья: экономкласс, комфорт-класс, бизнес-класс и элитную недвижимость. Некоторые компании используют собственную классификацию и в своих расчетах оперируют такими терминами, как «эконом минус», «эконом плюс», «премиум-класс» и т.д.

Несмотря на то, что единой общепринятой классификации жилья в России не существует, мы решили взять за основу именно эти четыре сегмента, отказавшись от более дробного деления. Там, где можно подыскать аналоги, мы пытались их найти, отождествляя экономкласс либо с самыми дешевыми домами, либо с панельными и блочными домами. Однако все равно львиная доля участников рынка осталась за пределами таблицы только потому, что их методика расчета по тем или иным причинам не совпадает с нашей.

*Среднюю цену и динамику ее к предыдущему месяцу (пятая таблица) мы выводим как среднее арифметическое из всех данных компаний в классе. Эти подсчеты могут не коррелировать со средними ценами из текста в предыдущем месяце, поскольку, к сожалению, постоянно меняется число и состав компаний, предоставляющих цифры.   

ТРЕНДЫ

Эконом- и комфорт-класс

Большинство спикеров сошлось на том, что спрос в августе был вполне сносным, хотя многие ждали ухудшения из-за повышений ставок по ипотеке.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», заметил также незначительную прибавку в ценах за счет держащегося спроса на самые доступные по цене квартиры и снижение средних показателей за счет выхода новых объемов по стартовым ценам.

Однако если в июле он смело говорил об ожиданиях оживления рынка в конце сентября – начале октября, то теперь он в этом начал сомневаться: «Осенью заметные изменения в ценах маловероятны, а в связи с закрытием для наших банков каналов европейского и американского кредитования может быть урезано число новых, планируемых ранее к выходу проектов. Если в прежние годы осень могла дать до 3-5% ценового прироста, то сейчас эти показатели вряд ли выйдут за рамки 1-2%».

О том же, только на вторичном рынке говорит Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «В августе на московском вторичном рынке жилья сохранялась сравнительно низкая покупательская активность, характерная для летнего периода, но в этом году усугубившаяся отложенной реакцией рынка на резкий рост спроса в начале года. Мы не ждали традиционного всплеска интереса покупателей в конце месяца, с наступлением сезона деловой активности, и первые недели сентября подтверждают прогнозы – на рынке жилья продолжается «бабье лето». По-прежнему самыми востребованными объектами являются квартиры низкого ценового диапазона, а ключевым фактором спроса на рынке остается цена».

Меж тем, Юлиан Гутман, директор Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, заметил, что «одной из тенденций последнего времени, стал тот факт, что среди покупателей квартир в новостройках появилось немало жителей Украины, причем как из восточных, так и из других областей. Также следует отметить, что около 70% покупателей сегодня приобретают квартиры с использованием ипотеки, а, значит, от позиций банков, выдающих ипотечный кредит, в известной степени будет зависеть рост спроса до конца 2014 года», - пояснил он.

Тем самым мы видим две разнонаправленные тенденции, которые могут продержать рынок какое-то время в балансе: с одной стороны, спрос может упасть у россиян, испугавшихся ужесточения условий по ипотеке, с другой стороны, усиливается спрос со стороны граждан Украины, спасающих свои сбережения в столичных метрах. Важно при этом, чтобы условия кредитования не заставили девелоперов заморозить свои проекты – в этом случае рынок будет меняться совершенно непредсказуемо.

Бизнес-класс

В этом сегменте и на первичном рынке спикеры назвали рынок скучным, по итогам всего лета: новинок было мало, а количество сделок почти то же, что и прошлым летом. Однако, как заметил Анатолий Довгань, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills, застройщики готовятся к осеннему оживлению рынка.

Павел Луценко, гендиректор портала «Мир Квартир», отметил наступление сезона деловой активности на вторичном рынке в сентябре. А  замгендиректора по работе с ключевыми клиентами SOHO Estate Наталия Голованова, считает, что все хорошее в сегменте уже раскупили: «В бизнес-сегменте отмечено небольшое падение цен на рынке вторичной недвижимости за счет вымывания адекватных по цене и сравнительно недорогих квартир».

Элитное жилье

В отделе исследований Knight Frank оптимистичны: «Покупательскую активность можно охарактеризовать как высокую, количество просмотров и продаж остаются стабильно высокими и находятся на уровне аналогичного периода прошлого года. Что касается динамики цен на элитную недвижимость, она практически отсутствует, ситуацию можно характеризовать как стабильную».

Анатолий Довгань из IntermarkSavills радуется меньше: «По сравнению с прошлым летом количество первичных сделок в проектах премиум-класса в июне-августе 2014 года сократилось более чем на 20%. Помимо политических событий снижение активности покупателей связано с сокращением выбора – новинок с интересными ценами в последние месяцы практически не было».

Елизавета Некрасова, гендиректор бюро элитной недвижимости Must Have, согласна с Анатолием Довганем: «В августе объем сделок был примерно на 15% ниже, чем весной. Часть покупателей предпочли дожидаться начала сентября, традиционного периода роста покупательской активности и цен. В то же время продавцы, заинтересованные в продаже, с готовностью шли на торг и соглашались снизить цену на 5-10%  от первоначально заявленной стоимости».

Павел Луценко из «Мира Квартир» надеется, что элитная вторичка все же отыграет цены вниз: «Возможно, продавцы, которые вскоре увидят, что спрос на их недвижимость выше не стал, немного опустят цены. А может быть, сентябрьское оживление поможет им, и цены удержатся на этом уровне».

Елизавета Некрасова заметила, что структура спроса продолжает меняться в соответствии с летними трендами: «Cреди европейских и американских покупателей  может снизиться количество финансовых специалистов, в том числе по работе  со Сбербанком, ВТБ, Внешэкономбанком и Россельхозбанком. Может сократиться объем покупателей, занятых в сфере ВПК, а также из промышленной сферы по производству высокотехнологичного оборудования для нефте-газовой сферы». 
По ее мнению, спрос могут поддержать покупатели из Центробанка, занятые в разработке национальной системы платежных карт – этот вопрос стал более чем актуален после того, системы VISA и MasterCard заблокировали операции по карточкам банков, попавших под первый пакет санкций. Также может вырасти количество покупателей из крупных агрохолдингов, таких как «Русагро», «Кубань», «УГМК-Агро», и др., которые от введения санкций только выиграли. Спрос могут поддержать топ-менеджеры из сферы ВПК – после разрыва отношений в военно-технической сфере с Украиной было решено закупать комплектующие в российском НПО «Сатурн».

«Может снова вырасти количество покупателей из Украины – первый заметный рост наблюдался примерно за полгода до марта 2014. Ряд аналитических центров и международных экспертов прогнозируют, что в Украине может наступить дефолт, последствия которого могут быть хуже, чем в Греции. В украинскую недвижимость вкладывать средства рискованно, количество замороженных объектов там стремительно растет. Поэтому вполне понятно стремление украинских покупателей сохранить об обесценивания средства в гораздо более надежной российской недвижимости», - резюмировала гендиректор Must Have.

Ольга Александрова 

 

Следите за новостями