01 ноября 2012

Столичный эконом переходит в кофморт-класс?

По данным компании «НДВ-Недвижимость», средняя стоимость первичного жилья в сегментах эконом- и комфорт-класса практически сравнялась. Действительно, застройщики стараются «подтянуть» экономкласс выше, постепенно приближая его к комфорту, но произойдет ли слияние этих классов – вопрос спорный. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО.

По данным компании «НДВ-Недвижимость», средняя стоимость первичного жилья в сегментах эконом- и комфорт-класса практически сравнялась. Действительно, застройщики стараются «подтянуть» экономкласс выше, постепенно приближая его к комфорту, но произойдет ли слияние этих классов – вопрос спорный. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО.

СКАЗАНО

 

Компания «НДВ-Недвижмость»:

• Средняя стоимость первичного жилья в сегментах эконом- и комфорт-класса практически сравнялась. В Москве новостройки экономкласса в среднем можно приобрести по цене 135 тыс. рублей за квадратный метр, объекты комфорт-класса – за 140,55 тыс. рублей за квадратный метр. То есть разница составляет 5,55 тыс. рублей.

• В сегменте «эконом» около половины предложения составляют новостройки, которые прошли процедуру сдачи ГК. Их стоимость составляет 154 913 рублей за 1 кв. м.  Здесь средняя стоимость квадратного метра равна 160 820 рублей за «квадрат». Разница получается всего 5,9 тыс. рублей.

В связи с этим возникает вопрос, не грозит ли комфорт-классу слияние с экономом в ближайшем будущем?

 

ПРОВЕРЕНО

Действительно, цены в комфорт-классе и экономе довольно близки друг другу, если говорить о цене на 1 кв. м. Но в сумме стоимость конкретных квартир разнится чуть больше, хотя тоже незначительна: те же, скажем, 40 кв. м в экономе обойдутся в 154 913 Х 40 = 6,2 млн рублей, а в «комфорте» 160 820 Х 4 = 6,4 млн рублей.

Эксперты рынка недвижимости в принципе согласны, что цены в экономклассе близки к ценам в комфорт-классе, но все же называют иные цифры. Одни считают, что слияние этим двум классам не грозит, скорее уже «комфорт» дотянется до бизнес-класса, чем эконом до «комфорта», другие говорят о том, что в стране нет в принципе четкой классификации жилья, так что не может быть и речи ни о каком слиянии в принципе.

«Комфорт-класс дороже «эконома» на 10 – 30 %»

Так, коммерческий директор УК «Русская Усадьба» Дмитрий Цветков отметил, что изначально термин «комфорт-класс» начал применяться застройщиками, считавшими обидным ярлык «эконом» для своих проектов. Хотя некоторая разница между ними уже все-таки вырисовывается. Он также согласился с утверждением, что цены в указанных классах почти сравнялись, но из-за меньшей общей площади квартир экономкласса они в общей сложности все-таки процентов на 25-30 дешевле.

В тоже время руководитель отдела продаж компании «СтройМенеджмент» Кирилл Кузьмин выразил сомнения в том, что комфорт-класс и эконом- могут слиться воедино. «Комфорт-класс выделили из эконома буквально несколько лет назад, чтобы предоставить лучшие условия по приемлемым ценам, не доводя до ценовой категории бизнес-класса, – пояснил он. – На практике же различия минимальны, но все же ощутимы. Во-первых, жилье комфорт-класса всегда располагается в районах с лучшей экологической обстановкой, красивыми видами и развитой социальной инфраструктурой. Во-вторых, используются более современные и дорогие технологии. В-третьих, разный объем жилплощади: чаще всего в «комфорте» и потолки повыше, и кухня с ванной – больше. Плюс подземная парковка и жилье комфорт-класса сметается сразу, как только появляется предложение». По оценкам эксперта, в равных условиях комфорт-класс дороже эконома на 10-15%, и «этот разрыв будет сохраняться».

Директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш также согласен с разницей в цене в 10-15%, а руководитель службы проектного консалтинга и аналитики Welhome Татьяна Шарова оценила разницу только в 5-10 %.

В свою очередь вице-президент, директор департамента жилой недвижимости «Галс-Девелопмент» Леонид Капров отметил, что на первый взгляд может показаться, что по ценам эти сегменты практически сравнялись. «Средняя стоимость квадратного метра в новостройке экономкласса – 132 тыс. рублей, «комфорта» – 145 тыс.. Однако это объясняется неоднородностью предложения: большая часть объектов в экономе приходится на уже построенные и сданные дома, в то время как предложение комфорт-класса представляет собой строящиеся объекты. Отсюда и такая небольшая разница в цене».

«Это всего лишь разновидность эконома»

Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая отметила, что комфорт-класс является всего лишь разновидностью жилья экономкласса, а выделился в отдельный сегмент он только за счет повышения на рынке жилья уровня конкуренции. «Фактически, комфорт-класс является верхним ценовым сегментом жилья экономкласса», – отметила эксперт, оценив разницу в цене примерно в 10-15%.

«Участники рынка спекулируют на размытости стандартов»

«Действительно, может возникнуть ощущение, что сегодня все сложнее провести четкую грань между классами комфорт- и эконом-, как в ценовом аспекте, так и с точки зрения характеристик жилья, – пояснила Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН». – Однако, это не совсем так. На рынке до сих пор отсутствуют единые принципы классификации массового жилья. Девелоперы дезориентируют рынок, присваивая проектам несоответствующий качеству статус. Причем, если 2-3 года назад все стремились преподнести жилье экономкласса как «комфорт», то сегодня часто можно наблюдать обратный процесс: в описаниях, релизах и буклетах намеренно занижают класс проектов, чтобы привлечь наиболее широкую на сегодня целевую аудиторию – ипотечников».

Рынок современного жилья, что бы ни говорили, строго делится на классы «эконом», «бизнес» и «элит». Когда покупателю анонсируют проект комфорт-класса в Москве, он должен понимать, что по набору характеристик это – экономкласс, претендующий на «повышение» лишь в силу расположения».

Эксперты компании «Авгур Эстейт» также считают, что не существует четкой общепринятой грани между эконом- и комфорт-классами. «Нет четкого однообразного перечня классовых отличий, – пояснили представители компании. – Сейчас уместнее и актуальнее говорить о тенденции индивидуальности для любого проекта: качество и технология строительства, дополнительные услуги, опции комфорта, сервис. И именно этот качественный комплекс преимуществ сейчас отличает проекты друг от друга».

Качественно иного мнения придерживаются «пионеры» в сегменте комфорт-класса – ГК «Пионер», реализующая проекты комфорт-класса в столице. Директор по маркетингу и развитию группы компаний Дмитрий Отяковский отметил, что подчас происходит слияние даже комфорт- и бизнес класса, а бизнес-класс, в свою очередь, сливается с элитным сегментом. «На рынке недвижимости в нашей стране нет общепринятой утвержденной сегментации, – пояснил он. – Можно встретить сегменты эконом, бизнес, элит, сюда же вписывается комфорт, кто-то называет его стандарт-классом, также есть сегмент премиум и лакшери. И по большому счету каждый игрок рынка вкладывает свое определение в это многообразие понятий, которые в определенных моментах, конечно, пересекаются. Но однозначной трактовки параметров классов и сегментов нет. Поэтому один и тот же проект может быть отнесен одними участниками рынка к экономклассу, другими к комфорт-классу. Сам застройщик может позиционировать свой объект как элитный, а эксперты относят его к чистому бизнес-классу».

«Столичный «эконом» подтягивается к «комфорту»»

В тоже время генеральный директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш уверен, что тенденции к слиянию комфорт- и экономкласса имеются. «Действительно в последнее время границы между ними постепенно сливаются, поскольку в борьбе за покупателя застройщики постоянно повышают качество предложения «экономного» сегмента, – пояснил специалист. – Но при этом на рынок выходит формат «супер-эконом», который сильно отличается в цене и, скорее всего, займет место «эконома». Особенно сильно эта тенденция проявляется в подмосковных городах, так как в столице ценовая разница сегментов зачастую нивелируется удаленностью от центра».

«Эконом-класс уходит из Москвы и уходит в муниципальное жилье»

Заместитель Директора по продажам и маркетингу ЗАО «Желдорипотека» Антон Любин считает, что формат комфорт-класса – это межнишевый рыночный формат, но единые стандарты для каждого формата на российском рынке пока так и не устоялись. «Слияния понятий «экономкласс» и «комфорт-класс», скорее всего, не произойдет, более вероятна ситуация, когда со временем произойдет переосмысление наполнения данных форматов, и тогда экономкласс будет ассоциироваться исключительно с муниципальным жильем и отойдет от рынка, а его место займет комфорт-класс», – пояснил Антон Любин.

Эксперты ФСК «Лидер» привели свои данные по ценам в сегментах «эконом» и «комфторт»: «Если говорить о Москве в пределах МКАД, то здесь стоимость квадратного метра в экономклассе составляет сегодня 120-150 тыс. рублей за кв. м, а в комфорт-классе эта цифра находится в районе 130-170 тыс. рублей за кв.м», – пояснил советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов, отметив, что на рынке наблюдается тенденция по общему повышению качества жилья массового сегмента, так что явного эконома, в виде панельных домов на рынок выходит все меньше и меньше.  

ВЫВОД

Судя по всему, столице не грозит слияние эконом- и комфорт-классов, несмотря на небольшую разницу в ценах. Но зато наблюдается явное вымывание экономкласса с московского рынка и постепенное замещение его комфорт-классом за счет высоких требований конечных потребителей.

Мария Лукина

Следите за новостями