Рубрики раздела события

Лента

Следить за новостями

Столичная вторичка экономкласса выросла почти на 7 %?

15 апреля 2013
СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА МАРТ: Knight Frank, Contact Real Estate, IntermarkSavills, «Инком-Недвижимость», «Миэль-Недвижимость», «Пересвет-Недвижимость», «НДВ-Недвижимость», Welhom, Chesterton

Большинство экспертов сходится во мнении, что за последние месяцы практически во всех сегментах московского рынка жилья наметилась глубокая стагнация. Правда, компания «Пересвет-Недвижимость» уверяет, что на вторичном рынке в экономклассе зафиксрован рекордный рост – до 6,8 %, впрочем, все остальные опрошенные участники рынка не подтверждают эти данные, показывая месячную разницу в ценах от 0 до 2%

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА  МАРТ: Knight Frank, Contact Real Estate, IntermarkSavills, «Инком-Недвижимость», «Миэль-Недвижимость», «Пересвет-Недвижимость», «НДВ-Недвижимость», Welhom, Chesterton

Большинство экспертов сходится во мнении, что за последние месяцы практически во всех сегментах московского рынка жилья наметилась глубокая стагнация. Это вызвано не только стабилизацией макроэкономической ситуации, но и тем, что при росте предложения спрос остается на прежнем уровне.

При этом продавцы не готовы серьезно снижать цены на свои объекты. Более того, новые проекты в самом дорогом топовом сегменте появляются уже с достаточно завышенными по отношению к остальному рынку ценниками — это приводит к тому, что цена квадратного метра в сегменте элитной недвижимости продолжает расти. При этом самое доступное жилье изменяется  в цене в рамках статистической погрешности.

Правда, у такой ситуации есть исключение: компания «Пересвет-Недвижимость» уверяет, что на вторичном рынке в экономклассе зафиксрован рекордный рост - на 6,8 %, впрочем, все остальные опрошенные участники рынка не подтверждают эти данные, показывая месячную разницу в ценах от 0 до 2%.

Экономкласс

Первичный Рынок, Средняя Цена Квадратного Метра

Вторичный Рынок, Средняя Цена Квадратного Метра

Изменение К Предыдущему Месяцу

«Инком-Недвижимость»

--

159,2, тыс.

+1,1 % (вторичка)

«Пересвет-Недвижимость»

--

181,8 тыс. руб.

+6,8 % (вторичка)

«НДВ-Недвижимость»

 137,4 тыс. руб.

--

+1 % (первичка)

 

Бизнес-Класс

Первичный Рынок, Средняя Цена Квадратного Метра

Вторичный Рынок, Средняя Цена Квадратного Метра

Изменение К Предыдущему Месяцу

«Миэль-Недвижимость»

260,1 тыс. руб.

--

0 (первичка)

«Пересвет-Недвижимость»

--

259,2 тыс. руб.

+1,3 % (вторичка)

IntermarkSavills

$7 320 (225 тыс. руб.)

--

0 (первичка)

НДВ-Недвижимость

225,8 тыс. руб.

--

0 (первичка)

 


Элит-Класс

Первичный Рынок, Средняя Цена Квадратного Метра

Вторичный Рынок, Средняя Цена Квадратного Метра

Изменение К Предыдущему Месяцу

Knight Frank

$24 765 (760 тыс. руб.)

--

+0,8 % (первичка)

Пересвет-недвижимость

--

570,8 тыс. руб.

0 (вторичка)

Contact Real Estate

$17 349 (531 тыс. руб.)

$21 200 (650 тыс. руб.)

+1,8 % (первичка)
0 (вторичка)

IntermarkSavills

$19 660 (603 тыс. руб.)

--

+2,1 % (первичка)

Chesterton

$20 720 (635 тыс. руб.)

--

+0,6 % (первичка)

Welhome

$21 400 (656 тыс. руб.)

--

0 (первичка)


Источник: данные компаний, составлено RealEstate.ru

Как мы считали

Средняя температура по больнице, а в нашем случае, средняя стоимость квадратного метра, пусть и ограниченная городом Москвой и классом (эконом, бизнес и элитка), всегда была показателем крайне приблизительным и малоинформативным для каждого конкретного случая. Тем не менее, изменение этого показателя позволяет наглядно проследить тенденцию, а именно, куда двигались цены. Например, за месяц. Мы намеренно взяли замеры нескольких компаний, чтобы получить более объективную картинку.

По традиции участники рынка выделяют три основных сегмента на рынке жилья: эконом-класс, бизнес-класс и элитную недвижимость. Некоторые компании используют собственную классификацию и в своих расчетах оперируют такими терминами, как «эконом минус», «эконом плюс», «комфорт-класс», «премиум-класс» и т.д.
Несмотря на то, что единой общепринятой классификации жилья в России не существует, мы решили взять за основу именно три этих сегмента, отказавшись от более дробного деления. Там, где можно подыскать аналоги, мы пытались их найти, отождествляя эконом-класс либо с самыми дешевыми домами, либо с панельными и блочными домами. Однако все равно львиная часть участников рынка осталась за пределами таблицы только потому, что их методика расчета по тем или иным причинам не совпадает с нашей. Эти данные можно найти в тексте ниже. Если компания не рассчитывает стоимость жилья на первичном и вторичном рынке раздельно, мы объединяли ее данные в одной графе.

ТРЕНДЫ
Экономкласс – странный скачок вторички?

На рынке доступного жилья никаких существенных изменений, по мнению экспертов, за последнее время не произошло. Так, как отмечает заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ – Недвижимость» Ольга Новикова, в некоторых проектах вышли на рынок новые корпуса, но связанное с этим возможное усредненное падение цен было нивелировано продажей квартир в уже построенных домах. При этом корректировке подверглись только цены, номинированные в долларах, так как увеличился курс американской валюты.

Впрочем, как отмечает заместитель генерального директора по маркетингу «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова, средняя цена кв.м. в панельных домах эконом класса на вторичном рынке выросла за месяц на 6,8 %, а в монолитных — всего на 1,3%, то есть самый значительный рост цены предложения в марте наблюдался в панельных домах эконом-класса.

В чем причина такого феномена, в компании не объясняют, однако данные других игроков такие результаты не подтверждают. По данным «Инком-Недвижимость», цены на жилье выросли по итогам марта всего лишь на уровне инфляции, и данные по разным типам квартир эконом-классе не особенно отличаются. Так, самое дешевое жилье подорожало примерно на 1,1%, а квартиры чуть более высокого ценового уровня — на 2,2%. При этом, как отмечают в компании, самое дешевое предложение можно найти в ЮАО, где выставлена на продажу однокомнатная квартира площадью 39 кв. м и стоимостью 3,95 млн руб. на Булатниковской улице.

Бизнес и элита – сильная конкуренция затормозила цены

«Конкуренция, с которой в настоящий момент приходится сталкиваться застройщикам несравнима, например, с мартом прошлого года. На тот момент в первичной реализации находилось порядка 3 тыс. квартир и апартаментов. В марте текущего года - 5,2 тыс. объектов, то есть на 70 % больше», - говорит управляющий Партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин. В свою очередь на рынке элитной недвижимости, по его словам, сложилась похожая ситуация. На рынке появились новые интересные предложения в Хамовника, Арбате и Патриарших прудах, что "подталкивало" среднерыночную цену вверх.

По словам Ольги Новиковой, стоимость кв. м в новостройках бизнес-класса изменилась в пределах статистической погрешности. По данным управляющего партнера Contact Real Estate Дениса Попова, по итогам марта на первичном рынке ЦАО средневзвешенная цена квадратного метра выросла на 1,8% по сравнению с данными февраля, а с начала года элитные новостройки привили в цене 3%.

При этом в марте на уровень напрямую повлиял выход новых проектов, например, в марте 2012 г. на рынок вышел жилой комплекс «Булгаков» по адресу: Б. Козихинский пер., д. 25. Врочем, хотя новый проект расположен в районе Патриарших прудов, по-прежнему самым дорогим районом является Остоженка. В свою очередь не вторичном рынке никаких изменений не произошло вовсе, отмечает Денис Попов.

В свою очередь, по данным партнера компании Chesterton Екатерины Тейн, за март элитные новостройки подорожали примерно на 0,6%, а с начала года -на 1,9%. При этом если пересчитать в годовом выражении, то рост также будет незначительным — всего 1,5%. «Столь умеренные общие показатели роста по всему элитному сегменту связаны с двумя факторами – во-первых, во многих элитных проектах продажи уже завершаются и цены в них стабильны. Во-вторых, за последние полгода на рынок вышло 5-6 новых проектов, 3 из них – в первом квартале 2013 года. Так как некоторые из них находятся на начальных этапах строительства, то рост цен по одним проектам был сбалансирован низкими ценами по новым проектам», - говорит Екатерина Тейн.

Впрочем, по ее словам, внутри элитного сегмента уровень цен и динамика на разных объектах существенно отличается. Например, самые доступные новостройки на рынке элитной недвижимости прибавили 17 %, а самый топовый сегмент премиальных клубных домов, наоборот, в цене почти не растет.

В свою очередь, по данным руководителя службы проектного консалтинга и аналитики Welhome Татьяны Шаровой, текущий год начался весьма динамично, такой активизации на рынке элитной недвижимости ведущие игроки не ожидали и не прогнозировали. «Так, в течение I квартала 2013 г. среднерыночный рост цен на рынке недвижимости Москвы продолжился и составил по элитным проектам, в рамках которых на продажу предлагаются квартиры, порядка 7 %. Это связано как с выходом новых проектов, так и с повышением стадии готовности в уже реализующихся комплексах», - говорит эксперт.

Аналитики компании Knight Frank также отмечают, что существенного изменения уровня цен не произошло: средняя цена за март 2013 г. выросла всего на 0,8%, а изменение за год составило -0,9%.

Прогнозы на будущее

Большинство опрошенных RealEstate.Ru экспертов предрекают всем сегментам рост на уровне инфляции, однако от конкретных прогнозов предусмотрительно воздерживаются. В частности, на изменение цен в будущем наверняка будет оказывать влияние появление на рынке новых проектов, при этом в частных беседах представители девелоперских и риэлторских компаний признаются, что рынок впал в глубокую стагнацию и пока мало что способно усилить спрос.

Алексей Лоссан

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова