«Собянинского пула застройщиков» не существует

В минувшее воскресенье исполнилось ровно два года с момента официального вступления в должность мэра Москвы Сергея Собянина. Realestate.ru решил выяснить, успел ли за это время новый градоначальник сформировать «свой» пул застройщиков жилья. Ведь был же такой у предыдущего главы города – Юрия Лужкова. В итоге, наши изыскания привели к весьма неожиданным выводам…

В минувшее воскресенье исполнилось ровно два года с момента официального вступления в должность мэра Москвы Сергея Собянина. Realestate.ru решил выяснить, успел ли за это время новый градоначальник сформировать «свой» пул застройщиков жилья. Ведь был же такой у предыдущего главы города – Юрия Лужкова.

Кризис 2008 года и мэр Сергей Собянин действительно перекроили рынок первичной недвижимости столицы, изменив состав игроков и правила игры. Так вот, итог наших изысканий оказался, с одной стороны, предсказуемым: мэр Сергей Собянин открыл дорогу в столицу федералам и крупному капиталу, а с другой – неожиданным, так как свой круг застройщиков у него так и не сложился. Не изменилось в городе лишь положение «девелоперов-силовиков», строящих на землях Минобороны и прочих родственных ведомств.

В этом тексте не будет официальных комментариев участников рынка. Те из них, кто строит и желает продолжить работу в столице, не собираются рубить «сук, на котором сидят». Те, кто отсюда ушли, увы, уже ничего не знают, ибо правила игры с окончанием эпохи мэра Юрия Лужкова, слишком изменились: старая система полностью разрушена, новая находится в стадии формирования, и завершится этот процесс нескоро.

Поэтому представляем вниманию читателей собственные версии, основанные на неофициальных комментариях первых лиц девелоперских компаний, столкнувшихся в последние два года с работой Uрадостроительно-земельной комиссии (ГЗК), созданной по инициативе Сергея Собянина. И ставшей тем «игольным ушком», через которое лезут «верблюды» нынешних застройщиков, обдирая не только «шерсть», но и более существенные «части» своих жилищных проектов.

«ЧУДОВИЩНАЯ ВЕЩЬ» СЕРГЕЯ СОБЯНИНА

 
Сергей Собянин, сменивший в 2010 году на посту казавшегося непотопляемым Юрия Лужкова, получил достаточно сложное «строительное» наследство: полностью отстроенную систему, пусть и большой коррупционной емкости, но работающую, и девелоперов, измотанных кризисом и пытающихся рассчитаться с банками, которые забирали у них проект за проектом. При этом он должен был показать, что действительно собирается изменить облик Москвы и сделать его удобным для жителей, т.е. принять некоторые популистские шаги, позволяющие завоевать доверие как москвичей, так и «благословивших» его «на царствование» главных лиц государства. 

Так вот, приходящим в себя после кризиса застройщикам были как воздух нужны новые проекты. Но на пути у них встала новая структура ГЗК, созданная для регулирования строительной деятельности в Москве и превратившаяся в кошмар девелоперов последних двух лет. ГЗК выполняет роль судьи, решающего судьбу объектов, а также осуществляла пересмотр инвестконтрактов. Надо сказать, что Сергей Собянин гордится деятельностью своего детища.

Еще в начале октября он сообщил в одном из своих интервью : «Мы сделали чудовищную вещь: мы остановили инвестиционные контракты на 10 миллионов квадратных метров. Если пересчитать в деньги, где-то порядка 50 миллиардов долларов объем инвестиций. И сделали это абсолютно сознательно, потому что если бы эти проекты были реализованы, они окончательно убили бы город. Сегодня мы развернули этот инвестиционный локомотив в другую сторону. Мы разрешаем строить, создавать рабочие места теперь на окраине, где их нет. Жилье ближе к центру, где не хватает жилья, где избыток рабочих мест. Таким образом, делая развитие города более предсказуемым и более комфортным».

Но есть и другая точка зрения на деятельность ГЗК. Источники в девелоперских кругах рассказали, что в реальности власти отбирали у инвесторов проекты из-за неосвоения, зачастую невзирая на объем проведенных работ и инвестированных средств. Ведь в девелоперском бизнесе «документально подтвержденные затраты», которые было принято компенсировать инвесторам и в «лужковские» времена, значительно ниже тех, которые документами обеспечить невозможно. Девелоперы потянулись в суды, а правительство Москвы ввело специальные индексы, по которым рассчитывались компенсации. В итоге реализовывались лишь те объекты, строительство которых было согласовано в «дособянинский» период, либо в самом начале его деятельности, до разрушения существовавшей системы.

Смельчаков, решившихся пойти на ГЗК, было немного, и большинство проектов в первый год существования комиссии заворачивалось по вполне разумным – с точки зрения обывателя – причинам. Главные –  это ухудшение транспортной ситуации в районе нового строительства и увеличение нагрузки на существующую инфраструктуру (как социально-бытовую, так и инженерную). Но, как справедливо говорили тогда девелоперы, первую проблему нужно решать на уровне общегородском, и они с этим ничего не могут поделать, разве что паркинг побольше запроектировать, а вот второе пожелание властей участники рынка быстро учли в своих планах. За последний год почти в каждом проекте, представленном на суд ГЗК, был предусмотрен, как минимум, детский садик, а как максимум – школа, а то и поликлиника, строительство которых ложилось на плечи девелопера и затем передавалось на баланс города. Тем не менее, девелоперов, согласовавших свои проекты за первый год работы комиссии, было совсем немного.

Но через год власти спохватились. Негласный запрет на согласование новых жилых комплексов привел к тому, что объемы строительства в Москве должны были резко снизиться. Более того, в самом начале 2012 года Владимир Путин выразил претензию  мэру Москвы по поводу того, что в 2011 году  в столице было введено мало жилья. И тогдашний премьер настойчиво попросил пересчитать цифры (подробнее см. здесь). Пожалуй, это был первый и пока последний случай столь явного неудовольствия руководства страны деятельностью нового градоначальника. И вот после этого медленно, со скрипом, но машина ГЗК начала давать свой «одобрям-с» (см. таблицу внизу). Тем не менее, согласование каждого проекта площадью более 50 000 кв. м становилось событием на рынке.

Этой осенью глава столичного стройкомплекса и заместитель мэра по  вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин отчитался об итогах работы ГЗК с момента ее создания: упомянув все тот же десяток млн кв. м отмененных контрактов, он подчеркнул, что комиссия одобрила возведение проектов общей площадью 36 млн кв.м. Впрочем, господин Хуснуллин не уточнил, в какие сроки эти объекты будут построены. По данным Мосстройнадзора, за 9 месяцев эксперты выдали разрешения на возведение почти 400 объектов общей площадью 5,56 миллионов квадратных метров. На присоединенные территории из этого числа пришлось 18 объектов площадью 150 тысяч «квадратов». За этот период, кстати, было завершено строительство 85 жилых домов общей площадью 1,7 млн кв. м. Так что с точки зрения статистики стройкомплекс попытался за этот год исправить ситуацию. Напомним, что согласно «исправленным» цифрам Сергея Собянина, в 2011 году было введено 2,1 млн кв.м жилья в столице.

ТРИ «СЧАСТЛИВЫХ» ПУЛА ЗАСТРОЙЩИКОВ

Связанные госбанками

Участники рынка недвижимости утверждают, что тех, кому согласовали проекты за последние два года, можно разделить на три группы. Во-первых, это те девелоперские компании, за которыми стоит серьезная банковская структура, желательно с госкапиталом, – Сбербанк, ВТБ, ВЭБ или «Промсвязьбанк» и «Альфа». Первой приходит на ум, конечно же, компания «Интеко», перешедшая от Елены Батуриной в собственность Микаила Шишханова и «Сбербанк Инвестиции» . Впрочем, не так много времени прошло с момента смены собственника, возможно, поэтому новое руководство больше занято разбором существующих активов ЗАО, нежели началом новых проектов. На данный момент у застройщика есть как победы так и поражения в судебных тяжбах за компенсации по отмененным инвестконтрактам.

Кстати, аналогичные длительные периоды затишья были у «Галс-Девелопмент» и «Дон-Строй Инвест» (обе компании теперь принадлежат ВТБ) после смены акционеров. Но сейчас эти два застройщика проще остальных согласовывают свои объекты. То, что «Дон-Строю» стало значительно легче жить видно и по новой рекламной кампании девелопера «Москва донстроится».

Например, в третьем квартале этого года стало известно сразу о двух масштабных объектах компании - старту работ по «Komsomolsky De Luxe» и еще об одном перспективном проекте – комплексе жилой застройки «Большое Сити» (около 950 000 кв. м), а в конце года девелопер собирается открыть  продажи в жилом комплексе «Grand Deluxe на Плющихе», прошедшем ГЗК в мае этого года. Впрочем, даже  структурам, за которыми стоят банки с госкапиталом, расслабляться не следует: количество квадратных метров ГЗК все же может «порезать». Например, площадь того же «дон-строевского» «Grand Deluxe на Плющихе» была уменьшена более чем в два раза (с 103500 до 45780 кв.м). Впрочем, и в этих объемах девелопер вряд ли сработает себе в убыток.

У «правильных» олигархов

Вторая категория застройщиков – компании, принадлежащие игрокам федерального уровня. Например ГК ПИК, основной акционер которой – «Нафта Москва» миллиардера Сулеймана Керимова. За этот год ГК ПИК удалось многое из того, чего не случилось при мэре Юрии Лужкове. И если последний согласованный ГЗК проект – «Варшавские холмы» на 120 000 кв. м – хотя и радует, но не вызывает удивление (должен же быть в городе хотя бы один серьезный объект экономкласса), то одобрение застройки территории бывшего Краснопресненского сахарорафинадного завода – это большая победа акционера. Даже существенное снижение площадей (со 176000 до 100000 кв. м) не испортит ему праздник.

Впрочем, не все олигархи хорошо себя чувствуют в Москве. Например, контракт на реконструкцию 16-го микрорайона Кунцево с «Главмосстроем», подконтрольной миллиардеру Олегу Дерипаске, ГЗК все же расторгла. Известно, что сейчас у этого олигарха отношения с федеральными властями складываются не очень гладко.  

И это далеко не первый контракт девелопера, который ему не удалось реализовать в столице. Даже компенсировать издержки данному олигарху удается далеко не всегда. Например, если в сентябре Арбитражный суд Москвы взыскал со столичных властей 42,4 млн рублей в пользу компании «Главмосстрой» за срыв контракта на строительство в Тушино, а еще 1,85 млн рублей обязал заплатить как проценты за использование чужих средств, то по другому объекту этой осенью добиться компенсации девелоперу не удалось: Московский федеральный арбитражный суд оставил в силе постановление об отказе в иске «Главмосстрою» к столичному правительству о взыскании 346,6 миллиона российских рублей понесенных убытков по причине срыва инвестконтракта на возведение четырех кварталов жилья класса «элит» в центре Москвы.

Так что можно сделать вывод, что проход через «игольное ушко» зависит и от сегодняшнего положения ее владельцев-миллиардеров. Если положение олигарха становится менее устойчивым, то комиссия к его девелоперским проектам становится не так благосклонна, как ранее.

«Девелоперы-силовики»

Третья категория застройщиков, которые могут провести свои проекты через ГЗК – так называемые «девелоперы-силовики». Они неплохо себя чувствовали во времена прошлого мэра, и, естественно, не пострадали во времена «собянинских» перемен. Эти девелоперы, в большинстве своем, реализуют проекты на землях, находящихся в управленииМинистерства обороны и прочих силовых ведомств, например, того жеФСБ, причем в эту же категорию попадают проекты, строящиеся на землях под управлением Управделами Президента РФ. Эта категория застройщиков не утруждает себя яркими рекламными компаниями из серии «Мстите лично мне, если моя компания вас разочарует», они просто строят свои объекты и продают квартиры. Кстати, конфликт вокруг ЖК «Кутузовская миля», который начинал строить как раз автор этого слоганаСергей Полонский, основатель компании «Поток» (экс-Nazvanie.net, экс-Mirax Group) является ярким примером того, как компаниям с хорошим «силовым» ресурсом достаются перспективные проекты. В частности, именно таким ресурсом и обладает ЗАО "ФЦСР", ставшее  официальным застройщиком ЖК (подробнее см. здесь).

Еще среди примеров – другая мало кому известная компания «Промингрупп», работающая на северо-востоке столицы, ее проект «Искры радости» «осуществляется в целях реализации программы по обеспечению сотрудников ФСО РФ жильем», во всяком случае, именно эта информация указана в проектной декларации на сайте застройщика.

Куда более знаменитый бренд ГК «Пионер» возводит свой проект «LIFE Волжская» на федеральной земле, находящейся в управлении той же ФСО и тоже в рамках инвестконтракта должна передать часть квартир сотрудникам ФСО и ФСБ. Аналогичная ситуация с проектом «LIFE Лазоревская» в Южном Бутово, согласно данным с официального сайта застройщика.

Все остальные

Есть, конечно, и застройщики, которых нельзя причислить ни к одной из категорий: за ними не стоят банки, олигархи или силовики. К этой группе можно отнести, например, ФСК «Лидер» с его новым объектом M-House (ЖК на 85000 кв. м на ул. Кировоградской), который прошел ГЗК в сентябре этого года. Хотя некоторое «прикрытие» есть и у этого девелопера. Дело в том, что участок под застройку он приобрел у фонда РЖС, созданного для облегчения девелоперской участи и содействия развития жилищного строительства. Если бы ГЗК совсем забраковало проект, то это выглядело, по меньшей мере, неэтично по отношению к планам руководства страны обеспечить москвичей жильем с помощью фонда. Но и этот комплекс городские власти существенно «пощипали»: изначально предполагалось возвести ЖК на 150000 кв. м.
 
Также в этой категории есть крупные застройщики, у которых совсем не заладилось с новыми проектами в собянинскую эпоху. В частности, Су-155. Как писала газета «Ведомости», год назад СУ-155 и правительство Москвы разорвали контракты по следующим адресам: квартал 10 С микрорайона 4 Новых Черемушек; ул. Губкина, вл. 6; ул. Островитянова, вл. 51 корп. 1; район Зюзино, квартал 10; р-н Котловка, квартал 18; ул. Наметкина, вл. 21, корп. 2 Б. Контракты не были исполнены потому, что правительство Москвы не смогло отселить жителей подлежащих сносу домов и оформить в установленном порядке земельно-правовые отношения с учетом нового законодательства, объяснил представитель компании. Компания неоднократно судилась со столичными властями, борясь за свои инвестконтракты и компенсации по ним. Но на данном этапе, город лишь просит девелопера побыстрее достроить объекты в высокой степени готовности. В частности,  пятый корпус 12 квартала Новых Черемушек. О согласованных новых проектах в прежних границах столицы пока ничего не слышно. Известно, что Су-155 все больше перемещается за МКАД и в регионы. Как немногим ранее сделал еще один бывший столичный монстрДСК-1.

К этой же группе относятся компании, у которых город отобрал проекты «на городские нужды» (например, участок потребовался на расширение дорожной сети). В этом случае девелоперу обычно предоставляется участок, не всегда, правда, равноценный по объемам новой застройки, и не препятствуют при согласовании этого проекта.

Новые фавориты

Участники рынка сообщают, что за два собянинских года в столице стало больше  питерских и татарских игроков. «Существует несколько компаний, «понаехавших» в Москву из северной столицы, которым ГЗК даст «добро» на любой проект, даже если он лишь на 50% совпадает с мнением чиновников о том, как будет выглядеть тот или иной район столицы. Кстати, если речь идет о местных застройщиках, то их объект этому видению должен соответствовать на 80 %, после этого сейчас можно получить «добро» от властей», - рассказал Realestate.ru представитель компании, специализирующихся на согласованиях стойдокументации.
 

ЛИБЕРАЛИЗАЦИЯ ПРОХОЖДЕНИЯ ГЗК НЕ ПОМОЖЕТ?

В начале октября ГЗК делегировала часть полномочий своим рабочим группам – одной по вопросам завершения реализации инвестиционных контрактов под руководством заместителя мэра Москвы Андрея Шаронова, а второй – по вопросам градостроительной деятельности, возглавляемой Маратом Хуснуллиным. (Кстати, нынешний глава столичного стройкомплекса заслуживает отдельной истории в контексте формирования собственного пула игроков рынка. И уже сейчас ясно, что растет фигура не менее влиятельная, чем в «лужковские времена» Владимир Ресин – предшественник Марата Хуснуллина).

Теперь в ведении ГЗК останутся только принципиальные вопросы, связанные с реализацией отдельных проектов, а также рассмотрение проектов градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ) в особо сложных с градостроительной точки зрения районах столицы.

Впрочем, если власти и решили, что систему надо как-то упростить, то девелоперы не уверены, что и эти меры приведут к существенному облегчению прохождения процесса согласований.

По словам гендиректора одной из девелоперских компаний, работающей в столице, даже если кто-то из застройщиков договаривается о реализации своего проекта на самом верхнем уровне, проектирует его со всеми возможными предосторожностями от «выбраковки», планируя детсад, паркинг, больницу, то еще не факт, что нижестоящие чиновники стройкомплекса отнесутся к этому объекту с пониманием и пропустят его через ГЗК или рабочие группы.

ЗАПРЕТИТЕЛЬНЫЙ БИЗНЕС

Есть и еще один крайне актуальный вопрос. Куда городские власти, кстати, денут площадки, отобранные у нерадивых девелоперов? Ведь по многим из них проведена достаточно большая работа, как говорится «наливай и пей», точнее «строй». Президент одной из строительных компаний предположил, что эти участки оформят на принадлежащие городу государственно-унитарные предприятия (ГУП) или их аналоги, которые затем будут продавать площадки тем же самым девелоперам под застройку. «По рынку сейчас бегают посредники, зачастую предлагающие строительным компаниям их же собственный проект, отобранный несколькими месяцами ранее, но уже, соответственно, цена входа в него будет другая», - рассказал собеседник Realestate.ru. Впрочем, возможно, это еще одна «утка», которых в последние два года рынок недвижимости перевидал достаточно. 

Ну, а покупателям жилья придется закладывать в бюджет несколько больше средств, если, конечно, они хотят приобрести квартиру в новом жилом комплексе в границах старой Москвы. Или выбирать ЖК в ближних городах Подмосковья или на присоединенных территориях, надеясь, что городские власти все же выполнят свои обещания по созданию транспортной и социальной инфраструктуры. Так что следует констатировать, что одной из целей новый мэр добился: менее обеспеченные граждане поедут за МКАД, а в центре будут жить только те, кто в состоянии компенсировать девелоперам расходы на продвижение их объектов через ГЗК.

ПРИМЕРЫ КРУПНЫХ ЖИЛЫХ КОМПЛЕКСОВ, ПРОШЕДШИХ ГЗК В 2012 ГОДУ

Составлено Realestate.ru по данным открытых источников

Наталья Бессонова