Рубрики раздела события

Лента

Следить за новостями

Скоростная трасса «Москва - Санкт-Петербург» поднимет цены на треть

24 сентября 2012
Строительство трассы М11 существенно скажется на стоимости прилегающих объектов недвижимости и земли. Серьезнее всего – до 30 % - по мнению участников рынка недвижимости – подорожают квартиры, загородные дома и земельные участки в Зеленограде и подмосковных городах-спутниках – Химках, Лобне и Сходне, а также расположенном рядом с северной столицей Пушкино. При этом эксперты ожидают, что цены на участки и жилую недвижимость, непосредственно примыкающих к новой дороге (менее 1 км) при этом понизятся.

Строительство трассы М11 «Москва-Санкт-Петербург» не только изменит географию четырех областей и скорость «доставки людей и грузов» из пункта «А» в пункт «Б», но и существенно скажется на стоимости прилегающих объектов недвижимости и земли. Серьезнее всего – до 30 % - по мнению участников рынка недвижимости – подорожают квартиры, загородные дома и земельные участки в Зеленограде и подмосковных городах-спутниках – Химках, Лобне и Сходне, а также расположенном рядом с северной столицей Пушкино. При этом эксперты ожидают, что цены на участки и жилую недвижимость, непосредственно примыкающих к новой дороге (менее 1 км) при этом понизятся. 

М11: европейский проект с советским прошлым

Идее превращения любимой и проклинаемой жителями обоих столиц трассы Е95 в современный и комфортабельный автобан М11 исполнился 41 год: о строительстве дублера «Москва-Ленинград» заговорили еще в 1971 году, тогда же первая концепция этой автомобильной дороги была включена в генплан Москвы и Московской области. История умалчивает, почему руководство бывшего СССР затормозило реализацию проекта, но с годами необходимость нормального сообщения между Москвой и Питером лишь росла, и в 2004 году проект был возобновлен.

В данном случае речь не идет о полном преображении существующей трассы М10 (в которую была в конце 90-х годов переименована Е95), это шоссе останется, и будет развиваться самостоятельно (расширение, ремонт полотна и т.д.). Планируется, что рядом пройдет дублер европейского уровня, который, огибая крупные города, в некоторых местах пересечется со старой дорогой, в некоторых – пройдет параллельно (см. карту). От М10 его будет отличать несколько ключевых фактов: большое количество полос (от 4 до 10), современное дорожное покрытие, проектная скорость движения - 150 км в час, а также необходимость внесения платы за проезд.



Источник: russianhighways.ru

Вся трасса М-11 «Москва–Санкт-Петербург» разделена на 8 участков строительства:

1. км 15 – км 58 - обход г. Химок;
2. км 58 – км 149 - обход гг. Солнечногорск и Клин;
3. км 149 - км 208 - обход г. Тверь;
4. км 208 - км 258 - обход г. Торжок;
5. км 258 - км 334 - обход г. Вышний Волочек;
6. км 334 - км 543 - обход населенных пунктов Бологое, Угловка и Окуловка.
7. км 543 - км 646 - обход населенных пунктов Чудово и Тосны;
8. км 646 - км 684 - вход в Санкт-Петербург.

О первом участке замолвите слово

Итак, к идее возведения дублера вернулись в 2004 году, еще три года ушло на экспертизу проекта (Главгосэкспертиза согласовала стадию обоснования инвестиций в 2007 году). В 2009 было заключен концессионный договор со специализированной компанией ООО «Северо-Западная концессионная компания»  (СЗКК), которая взялась за финансирование и строительство первого участка трассы М11 от 14 до 58 км. И 1 сентября 2011 года началось строительство. В сентябре на пресс-конференции, посвященной итогам строительства за год, Пьер-Ив Эстрад, генеральный директор СЗКК, рассказал, что сейчас выполнено около 34,5% земляных работ и мероприятий по возведению искусственных сооружений.

Закончить этот участок дороги СЗКК собирается согласно графику, в 2014 году. Пожалуй, для жителей столицы и ближнего Подмосковья это самый важный участок, так как именно он должен разгрузить стоящую в любое время суток Ленинградку. И  – в отличии от остальных этапов большого пути М11 – о нем общественности предоставлено больше всего информации.

А все потому, что «обход Химок» связан с крупным многолетним скандалом, касающимся защиты Химкинского леса. Население, возглавленное и серьезно усиленное правозащитниками, пыталось всячески помешать реализации проекта, вплоть до того, что некоторые энтузиасты дежурили в лесу и были готовы ложиться под колеса строительной техники. К гражданам, искренне болеющим за сохранение леса, присоединились политические активисты всех мастей, а борьба перешла в разряд «большой политики».
Шум поднялся такой, что тогдашний президент Дмитрий Медведев в середине 2010 года поручил остановить строительство и разобраться в ситуации. Правительственная комиссия, которую возглавил вице-премьер Сергей Иванов, изучила проект и пришла к выводу, что существующая траектория прохождения стартового участка трассы М11 – наиболее эффективна, так как для ее реализации не требуется ни сноса жилых домов, ни изъятия земель у собственников. Однако было принято решение, что Российская Федерация из собственных средств компенсирует потери природному комплексу, и засадит территорию в 500 га деревьями на 1 млрд рублей (за одно срубленное дерево будет посажено пять новых).

«После этого решения комиссии, 1 сентября 2011 года, мы получили разрешение на строительство, и приступили к работам, которые не останавливались, несмотря на отдельные провокации радикально настроенных противников проекта», - отметил Сергей Ильинский,  директор по связям с общественностью СЗКК.

В качестве «общественной нагрузки» СЗКК начала обустройство расположенного неподалеку от места прохождения трассы родника Святого Георгия, которым пользуются жители Химок и прилегающих поселков. Уже реконструирована территория, водопроводы и чаша, а сейчас возводится незапланированный ранее пешеходный переход, позволяющий населению беспрепятственно подходить к источнику.

После того, как конфликт разрешился, для граждан, живущих к северу столицы (а также застройщиков, возводящих здания в этих районах, и риэлторов, продающих недвижимость), стали принципиальными еще два момента: количество и места съезда с М11, а также стоимость проезда. Ибо если съездов будет недостаточно, а цена проезда слишком велика, то пользоваться трассой будут неактивно, и в результате ее строительства транспортная ситуация если и улучшится, но ненамного.

По данным СЗКК, проектом предусмотрено семь развязок:  на пересечении с Лихачевским, Международным, Шереметьевским шоссе, перспективным выездом из Зеленограда и бетонкой А107, плюс две развязки на краях стартового участка. «Ни одного дополнительного съезда с трассы нет и не будет. Сами развязки будут многоуровневыми и смогут обеспечивать возможность продолжения движения во всех направлениях», - отметил  Сергей Ильинский.

Цена проезда пока окончательно не утверждена, и у СЗКК будет время для того, чтобы сделать ее разумной и доступной не только для транзитников, спешащих в Шереметьево или Питер, но и для населения тех же Зеленограда или Химок. Недавно, кстати, руководство последнего заявило, что жители будут пользоваться трассой бесплатно. Но господин Эстрад этот момент комментировать отказался, отметив лишь, что «подобные заявления несколько преждевременны».

Остальные этапы большого пути М11

Как неоднократно заявляли представители министерства транспорта России, полностью М11 должна быть завершена в 2018 году, к Чемпионату Мира по футболу. И в пресс-службе государственной компании «Автодор» утверждают, что к обозначенному сроку успеют и «работы выполняются в соответствии с планом-графиком строительства», несмотря на то, что ранее срок ввода в эксплуатацию был намечен на 2020 год. 

«На сегодняшний день на первом (обход г. Химки - прим. ред.) и пятом обход г. Вышний Волочек – прим. ред.) этапах строительства трассы выполнено более 20 % строительных работ. Завершено проектирование и получены положительные заключения ФГУ «Главгосэкспертиза России» по четырем этапам строительства. Еще по двум этапам  инженерные проекты находятся на рассмотрении в ФГУ «Главгосэкспертиза России»», - сообщили Realestate.ru в пресс-службе «Автодора».

Несмотря на радужные планы закончить работы в срок, определены соинвесторы лишь по двум этапам пути: первому (его строит СЗКК) и четвертому. Этим участком, обходящим г. Торжок, занимается  ОАО «Мостотрест», с которым заключено инвестиционное соглашение на 22,5 года (к слову, именно эта компания выполняет работы по первому участку, выступая в роли генподрядчика строительства). Следующим будет выбран соинвестор по второму этапу (58-149 км), это будет также концессионное соглашение с привлечением 30 % внебюджетного софинансирования. «Проведение конкурса по выбору концессионера  намечено на конец 2012 года, планируется заключить договор на 30 лет, а сроки строительства  2014-2017 гг.», - отметили в «Автодоре». По остальным этапам подрядчик также будет выбран по итогам конкурсов, при этом все контракты госкомпании на сумму свыше 5 млрд руб. будут предполагать софинансирование со стороны подрядчика.

Дороже, чем от Милана до Ниццы

Ранее сообщалось, что цена для легковых автомобилей составит 3 рубля 60 копеек за 1 км. «Это средний тариф, стоимость будет зависеть от сезона, времени суток, как часто машина проезжает по автобану», - объяснял на пресс-конференции Пьер-Ив Эстрад. Он отметил, что 3,60 за км – это минимум, предусмотренный в 2006 году, без учета инфляции, а «тарифная политика устанавливается на федеральном уровне и регулируется концессионным соглашением, согласно которому концессионная компания может устанавливать тарифы по своим правилам». В дальнейшем СЗКК будет заниматься эксплуатацией и обслуживанием этого участка М11.

То есть, можно предположить – и господин Эстрад этого не опроверг – что к 2014 году, когда первый участок трассы будет завершен, цены за проезд вырастут. Но и минимальная заявленная стоимость – 158 рублей за 44 км – серьезно ударит по карману путешественников. А за все 668 км  - если считать по заявленным расценкам - придется заплатить 2 408 рублей и 40 копеек… К слову, проезд по прекрасному автобану от Милана до Ниццы (около 400 км) стоил в марте 2011 года 27 евро. Если сопоставить цены и расстояния, то выяснится, что даже минимальная стоимость путешествия по М11 окажется на 600 руб. дороже, чем аналогичное по километражу турне по итальянско-французским платным дорогам. И нельзя сказать, что трасса Москва-Санкт-Петербург значительно сложнее в исполнении: чтобы добраться до Ниццы, нужно преодолеть более 100 туннелей и проехать по многочисленным мостам, висящим над пропастью. 

А что с другой стороны?

Наиболее интересные события сейчас разворачиваются под Питером. Строительные работы на этом участке начнутся после проведения конкурса и подготовки всей необходимой документации. На данный момент, в рамках существующего договора между «Автодором» и ООО «Северо-Западное Строительство» (не путать с СЗКК, это две разные компании, и вообще по условиям концессии более одного участка «в одни руки» «Автодор» не дает), здесь проводятся работы по переустройству инженерных коммуникаций и изъятие у собственников частей земельных участков, попадающих в полосу отвода.

Компенсации собственникам впоследствии лягут на плечи соинвестора, который выиграет конкурс на софинансирование и строительство участка. Но до его появления еще, как говорится, нужно дожить. Как сообщили Realestate.ru в «Автодоре», в конце этого года будет объявлен конкурс на привлечение консультантов для подготовки конкурсной документации. А вот подготовительные работы по этому участку должны быть завершены к началу 2014 года.

Учитывая – и в «Главгосэкспертизе» это подтверждают, - что проект этого участка уже согласован, теоретически сейчас под северной столицей должны разворачиваться баталии с местными жителями, недовольными полученными компенсациями, или борцами за сохранение лесов. Однако пока громких скандалов не слышно, ровно как и комментариев экспертов на тему роста или падения стоимости недвижимости и земли в районах города или Ленинградской области, примыкающих к будущей трассе. Более того, участники рынка недвижимости пока крайне осторожно высказываются на заданную тему. Возможно, это объясняется тем, что публично данные по прохождению этого участка М11 не афишируются.

«В отличие от ситуации с Химками общедоступной информации по прохождению трассы в Ленинградской области нет, даже по участку до Тосно, по которому – как объявлялось –завершено проектирование. Хотя, безусловно, стоимость земли в транспортных узлах возрастет», - отмечает Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer.

Что будет с ценами на недвижимость? 

Специально для Realestate.ru участники рынка недвижимости высказали свои предположения об изменении ситуации на рынке недвижимости и земли после завершения строительства М11. Они считают, что в первую очередь строительство М11 отразится именно на стоимости недвижимости в Химках, цифры называют разные, от 5 до 30%.

Например, Людмила Герасимова, генеральный директор ГК «МосРегионСтрой», считает, что прежде всего подорожает недвижимость в районе Библиотечной улицы и Лихачевского шоссе, где запланирована первая после МКАД развязка новой магистрали, а также в районе поселков Старбеево и Вашутино. А руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов уверен, что вся недвижимость, расположенная в населенных пунктах близ трассы Москва-Санкт-Петербург, подорожает приблизительно на 30%.

Второй город, или точнее район Москвы, по поводу которого эксперты выражали диаметрально противоположные мнения – это Зеленоград.  «Его вряд ли затронет, так как скоростная магистраль рядом с ним проходить не будет. Транспортная доступность этого района, безусловно, улучшится, но наличие развязки никак не повлияет цены, так как город находится далеко от трассы и съезд будет достаточно длинный», - говорит г-н Таганов. Однако руководитель аналитического центра EST-A-TET Денис Бобков предполагает, что в Зеленограде недвижимость может подорожать процентов на 5 – 10 % после ввода трассы в эксплуатацию. Он считает, что, помимо этого района столицы, на те же 5 – 10 % вырастут в цене квартиры в Солнечногорске, Поварово, Сходне, Подрезково и т.п., т.е. везде, где будет улучшена автомобильная доступность. 

Полностью комментарии спикеров можно прочесть в рубрике МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ.

Наталья Бессонова 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова