Сколько можно сэкономить, купив квартиру сразу за МКАД?

Аналитики компании «ОПИН» заявили, что разница в ценах на жилье в районах, примыкающих к МКАД с внешней и с внутренней стороны, составляет 12-50%. В целом, опрошенные Realestate.ru эксперты согласились с этими данными. Однако некоторые из них уверены, что сравнивать два района, «привязанные» к МКАД по разные его стороны, некорректно, поскольку крайне сложно найти жилые комплексы одного класса, находящиеся на одной и той же стадии строительства, с одинаковыми транспортной доступностью и инфраструктурой. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

Аналитики компании «ОПИН» заявили, что разница в ценах на жилье в районах, примыкающих к МКАД с внешней и с внутренней стороны, составляет 12-50%. В целом, опрошенные Realestate.ru эксперты согласились с этими данными. Однако некоторые из них уверены, что сравнивать два района, «привязанные» к МКАД по разные его стороны, некорректно, поскольку крайне сложно найти жилые комплексы одного класса, находящиеся на одной и той же стадии строительства, с одинаковыми транспортной доступностью и инфраструктурой. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

СКАЗАНО

Эксперты компании «ОПИН»:

• переезд за МКАД позволяет сэкономить 12-17% от стоимости квартиры, а в отдельных проектах и до 50%

Для сравнения специалисты взяли новостройки, расположенные в СЗАО, ЮЗАО/ЮАО и ЮВАО, и сопоставимые по своим характеристикам. В СЗАО минимальная стоимость квартиры в ЖК «Life-Митинская», расположенном в районе Митино за МКАД, составляет 7,94 млн рублей. В районе Хорошево-Мневники строится ЖК Union Park, где стартовая стоимость «однушки» составляет 7,98 млн рублей. На первый взгляд разницы в цене нет, но тут следует обратить внимание на площадь. В Митино это будет квартира 43 кв. м, а внутри МКАД – всего 35 кв. м. При приведении показателей к общему знаменателю, разница в стоимости однокомнатной квартиры составит порядка 12%.

Далее эксперты сравнили стоимость жилья в Южном Бутово и Южном Чертаново. В ЖК «Эталон-Сити» цены начинаются от 5,05 млн рублей, а в M-House – от 7,52 млн рублей. Здесь была сделана поправка на разницу в стадии строительной готовности: новостройка за МКАД только начала строиться, а та, что расположена в пределах, будет сдана уже к концу текущего года. В итоге разница в стоимости «однушки» оказалась равна 15%.

Аналитики изучили и предложение в районах Текстильщики и Некрасовка. В ЖК «Некрасовка-Парк» на сегодняшний день представлены одни из самых недорогих квартир в Москве – от 4,12 млн рублей. Внутри МКАД в этом же административном округе строится ЖК «Life-Волжская» с минимальной стоимостью «однушки» на уровне 7,83 млн рублей. Разница довольно внушительная, однако, здесь была сделана корректировка исходя из разницы в классах жилья и строительной готовности. Итоговый показатель составил 50%. Руководитель аналитического центра «ОПИН» Денис Бобков заявил, что расположение сегодня играет одну из ведущих ролей при ценообразовании и «фактор МКАД» оказывает очень большое влияние.

ПРОВЕРЕНО

Мнения экспертов, по сути, разделились надвое: кто-то подтверждает тренд и приводит свои примеры с разницей в ценах до и после МКАД, а кто-то считает, что два «одинаковых» дома найти невозможно, поэтому и сравнивать нельзя

«Хотите экономить – езжайте за МКАД и дальше»

Руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарья Третьякова заметила, что уровень средневзвешенной цены по итогам февраля 2014 года в новостройках ТАО (примыкает к МКАД) составила 67,2 тыс. рублей, а в новостройках НАО (дальше от МКАД)  – 94,1 тыс. рублей. Вместе с тем уровень средневзвешенной цены по итогам февраля 2014 года в новостройках Московской области составил 71,6 тыс. руб. (на 23,9% ниже уровня средневзвешенной цены новостроек НАО, и выше на 6,5% уровня средневзвешенной цена новостроек ТАО).

Поэтому, эксперт уверена, что для сравнения объектов целесообразней всего выбирать новостройки одного типа конструкции, потребительского класса и стадии строительной готовности. К примеру, в ЖК «Большое Кусково» и «Некрасовка Парк» – это панельные новостройки на 4 стадии строительной готовности. При этом ЖК «Большое Кусково» расположен в пределах МКАД в районе Новогиреево, а ЖК «Некрасовка Парк» – за пределами МКАД. Средневзвешенная цена предложения в корпусах на 4 стадии в ЖК «Большое Кусково» по состоянию на февраль 2014 года составляет 151,2 тыс. руб. за кв. м, а в ЖК «Некрасовка Парк» 102,0 тыс. руб. за кв. м. Таким образом, по расчетам экспертов «Азбуки Жилья», разница составляет 48,5 %. Аналогичного мнения придерживается и руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь.

Разница в ценах на жилье внутри МКАД и снаружи есть и немалая – говорят эксперты. Вопрос лишь в том, насколько корректно сравнение. Так, по словам генерального директора «Мир квартир» Павла Луценко, разница достигает, в среднем, 15%, но обусловлена она не только транспортной доступностью, но и слаборазвитой инфраструктурой «замкадья».

«Совокупность двух этих факторов «держит» цены в большинстве замкадных районов, – пояснил эксперт. – Но есть и исключения. Это район Митино, куда провели метро, и цены на недвижимость тут же поползли вверх. Кроме того, назову такие районы, как: Куркино, Северное и Южное Бутово. Здесь цены на «квадрат» не только держатся на приличном уровне, но и растут, во многом из-за экспериментального характера застройки: многоэтажки соседствуют с таунхаусами, коттеджами и малоэтажной застройкой». С разницей в 15% в проектах одного класса согласны гендиректор СП RDI & Limitless Ирина Мошева и директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век» Марина Тимашова.

В тоже время замгенерального директора ООО «Мортон-Инвест» Игорь Сибренков пояснил, что цены со стороны Москвы, в основном, выше, но это обусловлено еще и большой долей новостроек на рынке недвижимости Московской области, стоимость квадратного метра в которых ниже, чем на вторичном рынке.

Специально для Realestate.ru, эксперты компании «МИЭЛЬ» составили таблицу, в которой сравнили цены на объекты внутри МКАД и с внешней его стороны. «Расчеты показывают, что, в среднем, 1 кв. м жилья в Москве внутри МКАД на 20% дороже, чем за МКАД. А по некоторым проектам (для квартир сопоставимой площади) разница в ценах достигает 46%», – прокомментировала ситуацию генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. По данным аналитического отдела «МИЭЛЬ-Новостройки», наибольшая разница цен наблюдается в ВАО, но объекты экономкласса в Некрасовке можно сравнить сейчас только с комфорт-классом Life-Волжская.

*Данные компании «Миэль-Новостройки» 

«Сравнивать по принципу расположения ЖК к МКАД некорректно»

Такого мнения придерживается вице-президент девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. «Отличие в 12-17% – это средняя температура по больнице. Нелогично сравнивать панельные дома советских индустриальных серий и современное жилье комфорт-класса; квартиры на вторичном рынке с хорошей отделкой, или с «убитым» ремонтом; дома, расположенные в шаговой доступности от метро за пределами МКАД и очень от него удаленные в пределах МКАД», – считает эксперт. По его словам, цены на квартиры в районах Москвы, расположенных за МКАД, могут быть даже выше стоимости квартир, расположенных в пределах кольцевой. В частности, однокомнатная квартира, расположенная на ул. Митинская (Митино) стоит 7,8 млн рублей, а однокомнатная квартира на ул. Исаковского (Строгино) – 7,6 млн рублей. Но даже при отсутствии метро в некоторых районах Москвы за МКАД квартиры могут стоить дороже, чем в районах, прилегающих к МКАД внутри Москвы. Например, «однушки» на улице Вилиса Лациса и Яна Райниса (Москва, Северное Тушино) – от 6,9-7,2 млн рублей, а на улице Окружная есть предложения от 6,4 млн рублей. А за МКАД, в Куркино на ул. Соловьиная Роща однушка продается за 8,9 млн рублей, на ул. Воротынская – 9 млн рублей, на Новокуркинском шоссе – 9,2 млн рублей.

«Если речь о первичном рынке, то здесь все зависит от конкретных проектов, – говорит также директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова. – Все-таки в районах, расположенных за МКАД, не так много новостроек. В частности, объекты на первичном рынке можно найти только в Куркино, Митино, Южном Бутово и Некрасовке. В некоторых случаях разница в цене действительно может быть существенной. Например, в уже построенных микрорайона «Некрасовка-Парк» средняя стоимость квадратного метра составляет 101 тыс. рублей. А в ЖК «Большое Кусково», который расположен в районе Новогиреево, практически прилегающем к МКАД со стороны центра, «квадрат», в среднем, стоит 145 тыс. рублей, то есть почти на 44% выше».

Однако эксперт отметила, что есть и другие примеры. В частности, в ЖК «Life Митинская» квартиры продаются, в среднем, по цене 195,5 тыс. рублей за кв. м. А вот ЖК «Подсолнухи», который расположен недалеко от МКАД в районе Строгино, средняя стоимость квадратного метра составляет 185,8 тыс. рублей. «То есть средние цены в ЖК «Life Митинская» выше всего на 5%. Поэтому так категорично утверждать о разнице в ценах на жилье в районах, примыкающих к МКАД с разных сторон, я бы не стала», – говорит специалист. Также считают директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиан Гутман и управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, который говорит, что найти пару идентичных проектов, различающихся только местоположением, просто невозможно.

«МКАД-фактор» работает только на вторичном рынке

Руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель заявил, что цены на жилье в районах за МКАД, как правило, несколько ниже, чем в районах, примыкающих к МКАД с внутренней стороны, но это правило работает больше для вторичного рынка жилья, чем для первичного. «Что касается вторичного рынка, то, например, средняя цена предложения в районах Северное и Южное Бутово, расположенных за МКАД, находится на уровне 145 тыс. руб. за кв. м. Тогда как средняя цена предложения в районе Южное Чертаново, который примыкает к МКАД с обратной стороны, составляет порядка 157 тыс. руб. за кв. м, что почти на 9% выше, – пояснил эксперт. – Другой пример – районы Новокосино и Новогиреево, где средние цены составляют 147 и 156 тыс. руб. за кв. м соответственно, разница составляет около 6%». Что же касается рынка новостроек, то здесь это «правило» не работает, считает Александр Энгель. По его словам, проекты на первичном рынке могут существенно различаться еще и по качеству, масштабу проекта и стадии строительства. А это оказывает непосредственное влияние на ценообразование.

ВЫВОДЫ

Понятно, что двух одинаковых ЖК не существует. Впрочем, подобрать нечто равнозначное по площади квартиры, стадии строительства и основному или принципиальному набору характеристик, некоторым спикерам удалось. Они подтверждают, что разница в ценах может доходить до 50%. Да, «МКАД-фактор» нельзя назвать точным маркером для первички. Но если мы не скажем, что за МКАД выбор дешевого предложения больше, чем в его пределах, то погрешим против истины. Так что призывы не зацикливаться на жизни внутри кольцевой вполне справедливы. Очень часто транспортная доступность к центру столицы из-за пределов МКАД гораздо лучше: многое решает близость к метро и разная степень загруженности того или иного шоссе.

Мария Лукина