28 января 2010

Сколько должно стоить жилье в новостройках, чтобы продажи были активными?

В 2010 году ситуация со строительством жилья в столице будет только ухудшаться. Лучшие объекты девелоперы достроят в 2009 году, и на 2010 год интересных предложений останется меньше. RealEstate.ru решил узнать, какие новостройки в 2009 году были самыми ликвидными, и какими темпами в них распродавались квартиры.

Ни для кого не секрет, что за 2009 год столичный рынок жилья «просел» более чем на 25%, а количество ипотечных сделок сократилась более чем на 60%. Наиболее ощутимо это отразилось на первичном рынке московских квартир. Банки в первую очередь отказывали в кредитах наиболее рискованной категории своих клиентов: покупателям строящегося жилья. В свою очередь, многие застройщики не только не имели возможности взять новые кредиты на строительство своих объектов по ставкам, которые были до первой половины 2008 года, но и не имели возможности расплатиться по уже взятым кредитам. В итоге в 2009 году в основном достраивались уже начатые объекты. В первую очередь, находящиеся на заключительных стадиях строительства. Многие «нулевые» стройки в Москве были заморожены, а новое коммерческое строительство жилья практически не запускалось.

В 2010 году ситуация со строительством жилья в столице будет только ухудшаться. Основные «сливки» девелоперы снимут в 2009 году, и на 2010 год лакомых кусочков останется уже меньше. Инвесторам придется достраивать то, что есть, а покупателям квартир в новостройках – выбирать из того, что предложат. В этой связи RealEstate.ru решил узнать, какие были самые популярные новостройки в 2009 году и какими темпами в них распродавались квартиры.

Мнение федеральных властей здесь очевидно: квадратный метр эконом-класса должен стоить не более 30 тыс. руб., однако чиновники признают, что с Москвой ситуация особая. Так, Министерство регионального развития в приказе «О нормативе стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья на первое полугодие 2010 года и средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на первый квартал 2010 года» отметило, что в указанный промежуток времени средняя рыночная цена столичного «квадрата» должна остаться на уровне 73,8 тыс. руб.

Что касается столичных властей, то они уверены, что доступный столичный квадрат стоит несколько дороже. К примеру, первый заместитель мэра Москвы в Правительстве Москвы, руководитель столичного стройкомплекса Москвы Владимир Ресин не один раз приводил в пример качественного и доступного жилья микрорайон «Марфино», расположенный на северо-востоке Москвы. Организатором и застройщиком проекта выступает компания «Ведис Групп». Всего жилой микрорайон предусматривает строительство 280 тыс. кв.м жилых и нежилых помещений. Его строительство началось в 2008 году. За это время были построены и введены в эксплуатацию четыре корпуса общей площадью 60 тыс. кв.м. Первые жильцы получили ключи от своих квартир в апреле 2009 года. Ввод в эксплуатацию новых корпусов планируется на конец первого квартала 2010 года. На выбор покупателям предлагаются 1, 2, 3-комнатные квартиры, площадью от 35 до 93 кв. м. В 2009 году покупателям предлагались квартиры по цене от 75 тыс. руб. за кв. м. К концу 2009 года все реализуемые квартиры застройщиком были распроданы, и продажи на объекте не велись. В середине января 2010 года ожидается начало реализации еще около 250 квартир от застройщика, поделились с RealEstate.ru в офисе продаж компании «Ведис Групп».

Позиция бизнеса не сильно отличается от мнения властей. Руководитель аналитического центра компании VERITAS Сергей Лобжанидзе отмечает, что сейчас активно продаются новостройки только в сегменте «эконом-класс» и «бизнес минус». Причем «бизнес-минус» это объекты не дороже 110 тыс. руб. за 1 кв.м по средневзвешенной цене на весь дом. Основным определяющим темпом продаж сегодня является цена. Покупатель готов рассматривать не самое удачное месторасположение и дешевые конструкции при объективном уровне цен. Чем ниже средневзвешенные ценовые показатели на дом, тем, соответственно, выше продажи. Оптимальный уровень цен для активных продаж находится в диапазоне от 80 тыс. до 95 тыс. руб. за 1 кв.м.

Согласно базе новостроек RealEstate.ru, в Москве насчитывается всего лишь 14 подобных объектов. Три их них введены в эксплуатацию, пять должны были быть введены в четвертом квартале 2009 года (но по тем или иным причинам этого не произошло), а еще шесть объектов запланированы к сдаче ГК в 2010 году. 

Реализуемые новостройки Москвы с ценой квадратного метра ниже 95 тыс. руб.

Округ и район

Адрес

Компания

Станция метро

Средняя площадь в кв. м

Сроки сдачи ГК

Стоимость кв м. в $

ЮВАО / Выхино-Жулебино

Кожухово мкрн 9 корп. 13

СУ-155

Выхино

65,0

Сдан ГК

2906,0

ЮВАО / Выхино-Жулебино

ул. Привольная вл. 58 мркн Жулебино

ВЕСТАЙК

Кузьминки

88,5

Сдан ГК

2872,0

ЮВАО / Выхино-Жулебино

ул. Наташи Качуевской д.4

НВС Девелопмент

Выхино

85,0

Сдан ГК

2728,0

 

ЗАО / Ново-Переделкино

ул. Лукинская корп.11АБ

ПИК

Юго-западная

68

4 квартал 2009

2549

СВАОЛ / Южное Медведково

ул. Заповедная вл.14-16 корп.2

ПИК

Свиблово

89,0

4 квартал 2009

3000,0

ЮАО / Чертаново Центральное

Чертановская вл.43 корп. 1

СЕРЕБРЯННЫЙ ДВОР

Пражская

89,00

4 квартал 2009

2669

ЮАО / Чертаново Центральное

Чертановская вл.43 корп. 3

СЕРЕБРЯННЫЙ ДВОР

Пражская

91,00

4 квартал 2009

2669

ЮАО / Чертаново Центральное

Чертановская вл.43 корп. 2

СЕРЕБРЯННЫЙ ДВОР

Пражская

80,50

4 квартал 2009

2669

 

ЗАО / Ново-Переделкино

ул. Лукинская корп.12

ПИК

Юго-западная

65,5

1 квартал 2010

2500

СЗАО / Южное Тушино

ул. Сходненская, мкр-н №11, к. 7

Энергостройкомплект М

Сходненская

96,0

4 квартал 2010

3058

ЮВАО / Южнопортовый

ул. 1-я Машиностроения, вл. 6-14

 Well House

Дубровка

106,0

4 квартал 2010

2973

ЮЗАО / Теплый Стан

ул. Академика Виноградова 8В вл.7 корп.7

ПИК

Теплый Стан

90,5

1 квартал 2010

3041

ЮЗАО / Южное Бутово

ул. Адмирала Лазарева корп. 1А

ПИОНЕР

Бунинская аллея

67,0

4 квартал 2010

2872

ЮЗАО / Южное Бутово

ул. Адмирала Лазарева корп. 1Б

ПИОНЕР

Бунинская аллея

67,0

4 квартал 2010

2872

Источник: база данных RealEstate.ru

Если изучать и анализировать объем предложения, то становится видна тенденция, говорит С. Лобжанидзе из VERITAS, компании-застройщики активно влияют на общий объем реализуемых квартир, искусственно уменьшая или увеличивая его. При этом частично можно проследить снижение количества свободных квартир, но точный показатель дать затруднительно именно из-за отсутствия легитимности первичной информации в исследованиях. Дополнительные методы легендированных исследований позволяют примерно рассчитать объем предложения, исходя из проектного объема квартир объекта.

Так, в среднем по всем сегментам (с учетом ошибки исследований порядка 10%-15%) за один месяц продается порядка 320 квартир. При этом во втором и третьем квартале 2009 года основной вес в структуре предложения приходился на объекты панельного строительства уровня потребительских ожиданий «эконом-класса», продолжает С. Лобжанидзе из VERITAS.

Таким образом, по данным компании VERITAS сейчас в Москве ежегодно реализуется примерно 3840 квартир в новостройках. Всего за 2009 года по информации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве) в столице было зарегистрировано 55673 сделки по купле-продаже квартир. Получается, что на долю новостроек приходится около 6,9% от всего рынка столичной недвижимости

Артём БЛЮДЁНОВ

Следите за новостями