24 августа 2009

Сегодня среди заемщиков нет сильного ажиотажа на реструктуризацию ипотечных кредитов - АРИЖК

В России число заемщиков, так и не «вставших на ноги», составит не более 15% от общего числа обратившихся в АРИЖК

Как известно, у Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) появилась «дочерняя» структура – ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных  жилищных кредитов» (АРИЖК). Его основная цель – социальная поддержка граждан, для которых их ипотечная квартира является единственным жильем для проживания и у которых есть риск лишиться своего жилья в условиях всеобщей экономически нестабильной ситуации. О том, на каких условиях происходит реструктуризация проблемных ипотечных кредитов, а также об особенностях этой процедуры, RealEstate.Ru рассказали в АРИЖК.

Программа реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, реализацией которой занимается ОАО «АРИЖК», предусмотрена для тех граждан, которые не могут найти средства для сохранения своих текущих платежей по ипотеке и имеют угрозу лишиться единственного жилья.  Такие заемщики могут получить отсрочку платежей сроком на 12 месяцев и использовать  это время для поиска работы и восстановления своей платежеспособности. Программа рассчитана на 2009 год, и те, кто хочет воспользоваться ею, могут обраться за консультацией на горячую линию Агентства 8-800-700-700-2 или узнать всю информацию на сайте.

На реализацию программы помощи ипотечным заемщикам зарезервировано 30 млрд руб.,  из которых 5 млрд руб. уже находятся в уставном капитале АРИЖК, а 25 млрд руб. в ведении материнской компании АИЖК. Если кризис будет развиваться, то 25 млрд руб. пойдут на реструктуризацию ипотечных кредитов, а если наметится улучшение, то средства будут направлены  на развитие ипотеки.

По словам генерального директора ОАО «АРИЖК» Андрея Языкова, цифра 30 млрд руб. была получена в результате расчета программы помощи ипотечным заемщикам:  «Мы исходили из оценок экспертов. Они сошлись во мнении, что предельное число граждан, которые могут испытывать проблемы с обслуживанием ипотеки, составит 100 тыс. человек. Средняя сумма кредита в РФ составляет порядка 1,5 млн руб., а средний годовой платеж по кредиту равен примерно 300 тыс. руб. Перемножив 100 тыс. человек на 300 тыс. рублей, мы получили цифру 30 млрд руб.».

Реструктуризация ипотечных кредитов ОАО «АРИЖК» осуществляется в соответствии  со «Стандартом  реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков» (Стандарт РИЖК). За первые четыре месяца работы Агентства Стандарт менялся несколько раз. С 1 мая 2009 года в силу вступила третья версия Стандарта.

«В первой версии стандарта правила были действительно очень жесткие, потому что мы опирались на неполную статистику рынка, – говорит Андрей Языков, - например, ставя ограничения по размеру жилого помещения, не учли параметры современного жилья, а рассчитывая среднюю стоимость квадратного метра, опирались не на рыночную статистику, а на министерские указания. Были у нас и ограничения, связанные с наличием иного имущества. Надо сказать, что третья версия самая лояльная, и на сегодняшний момент мы считаем, что это хороший сбалансированный документ. Если по первой версии  отказы получали около 90% заемщиков, обратившихся в АРИЖК, по второй – 40%, то по третьей уровень отказов составил  около 15%-20%.  При этом этот показатель никогда не будет равен нулю, поскольку мы просим наших агентов принимать все заявления от заемщиков, даже те, которые заведомо не проходят по требованиям. Это позволяет нам находить и исправлять «узкие места» в Стандарте».

На сегодняшний день основные параметры требования АРИЖК к заемщику, к жилому помещению и кредиту следующие: заемщик может рассчитывать на реструктуризацию кредита, если он является гражданином РФ и для него это единственное жилье для проживания. Если общая доля заемщика и созаемщика (обычно это муж и жена) в других объектах недвижимости не превышает 50%, то ипотечное жилье считается единственным. Месячный доход (за вычетом ежемесячных платежей по кредиту) не превышает трех прожиточных минимумов (в каждом регионе) на каждого члена семьи. Общая площадь квартиры для одного человека составляет до 50 кв. м, на двух человек до 35 кв. м (на каждого – прим. ред.), а на трех и более человек – по 30 кв. м на каждого.

В предыдущих  версиях стандарта требовалась реализация всего имущества, всех активов, которые могут быть использованы, для исполнения обязательств по ипотечному кредиту.  Сейчас в этой части стандарт смягчен, например, не надо продавать автомобиль, если он дешевле 350 тыс. руб. по остаточной стоимости.

Стоимость «квадрата» в этой квартире не должна превышать среднерыночной стоимости жилья в данном регионе более, чем на 50%. Средняя стоимость квадратного метра в каждом конкретном регионе рассчитывается по данным, публикуемым Федеральной службой государственной статистики (РОССТАТом). К примеру, на второй квартал 2009 года она составляла 163 063 руб. для Москвы и 67 903 руб. для Московской области.

Важное требование к ипотечному кредиту состоит в том, что договор должен быть заключен до 1 декабря 2008 года. Ипотека же может возникнуть позже. "Это дает очень широкий простор для нестандартных решений", –  говорит Андрей Языков. - "К примеру, мы готовы реструктурировать кредиты, где еще не возникла ипотека, например, под строящееся жилье, если такой договор заключен в соответствии с законом "О долевом строительстве". Мы готовы помочь и тем, кто получил не ипотечные, а так называемы жилищные кредиты (под два поручительства). Формально они под наш стандарт не попадают, потому что отсутствует риск потери жилья. Мы с банками договорились, что если поручители не могут исполнить требования по оплате, то банк может просить усиления обеспечения кредита и передачи квартиры в залог, то есть возникает ипотека. А сразу после этого мы уже можем реструктурировать кредит. Мы работаем с кредитами в любой валюте, с любой формой процентной ставки".

Вместе с одобрением заявления на реструктуризацию кредита заемщик получает и схему его реструктуризации. Таких схем несколько, однако для  заемщика они не играют никакой роли. Эти схемы в основном затрагивают сферу отношений АРИЖК с банком заемщика, нежели самого заемщика.

«Сегодня среди заемщиков нет сильного ажиотажа на реструктуризацию своих ипотечных кредитов. Прежде всего это связано с эффективными антикризисными мерами Правительства РФ.  Кроме этого, сами банки стали активно предлагать свои программы реструктуризации ипотеки. АРИЖК выступает своеобразным market-maker'ом этого нового направления: заемщик может выбирать, соглашаться ли ему на программу банка или обратиться за поддержкой в государственное агентство. Поэтому банкам зачастую приходиться делать свои программы привлекательнее. Такой вывод возникает судя по несоответствию количества консультаций и количеству фактически поступивших заявок - оно  существенно меньше. По  нашим данным на сегодняшний день банки реструктурировали порядка 5% своих портфелей», - отмечает Андрей Языков.

Также в АРИЖК отмечают, что на сегодняшний день несколько сотен заемщиков, получивших одобрение на реструктуризацию, пока еще не взяли заем. Судя по всему, эти граждане подстраховались, но продолжают рассчитывать только на свои силы. На принятия решение о займе у них есть 90 дней.

Сейчас заемщики идут со всей России, а самыми неблагополучными регионами, поставляющими АРИЖК новых клиентов, являются Поволжский, Сибирский и Уральский. И эти проблемы могут не разрешиться даже с реструктуризацией ипотечных кредитов. Как уже отмечалось генеральным директором АРИЖК Андреем Языковым, из мировой практики видно, что до 40% заемщиков не могут платить по своим кредитам и послезавершения льготного периода. Впрочем, по отношению к россиянам АРИЖК настроено более оптимистично, считая, что в России число заемщиков, так и не «вставших на ноги», составит не более 15% от общего числа обратившихся в АРИЖК. Для сравнения в столице за 2008 год УФРС г. Москвы было зарегистрировано 19065 ипотечных сделок по приобретению квартир, а общее число ипотечных заемщиков в РФ оценивается в 730-750 тыс. штук.

Артём БЛЮДЁНОВ

Следите за новостями