27 декабря 2011

Самые важные события 2011 года на столичном рынке недвижимости

ИТОГИ ГОДА: МОСКВА

ИТОГИ ГОДА: МОСКВА

2011 год был годом радикальной смены  градостроительной политики Москвы.  Новый мэр  столицы Сергей Собянин остановил строительство около 7 млн кв. м объектов недвижимости, согласованных его  предшественником Юрием Лужковым, чтобы уничтожить транспортный коллапс на дорогах столицы. В итоге, вырос бюджет дорожного и метростроительства,  составив рекордную сумму в 160 млрд руб., что почти вдвое больше показателя 2010 года. И это только начало нового дорожно-строительного бума в столице. Чтобы его реализовать власти придумали новую концепцию развития — расширение столицы в 2,4 раза. А также изменили законодательство таким образом, что преимущества появились у более крупных игроков. 

С отставкой Лужкова и сменой инвестиционных приоритетов произошла  и замена собственников в ключевых компаниях стройиндустрии: "Интеко" - строительном холдинге Елены Батуриной, жены бывшего московского градоначальника, «Метросстрое» (в самом конце прошлого года), дорожно-строительной компании «АРКС».

Realestate.ru проанализировал значение этих событий для рынка, а также попытался спрогнозировать их последующее влияние.
    


 

Отмена инвестконтрактов в столице поднимет цены на жилье

ЧТО ПРОИЗОШЛО:

 Отмена инвестиционных контрактов на  сумму в 35 млрд долл., предполагавших строительство около 7 млн кв.м площадей. В результате, в качестве компенсаций девелоперам  из столичной казны нужно будет выплатить 15 млрд руб. за четыре года.      

ПОСЛЕДСТВИЯ:

В итоге, основная активность девелоперов  сосредоточится  в Подмосковье. В Москве возникнет дефицит жилья, и это событие станет  драйвером роста цен на жилую недвижимость. Жилье в столице в цене за 2011 год выросло в пределах инфляции — на 10%. Но застройщики  ближайших городов Подмосковья   обещают поднять цены еще на 10 %, в среднем.

 

 

Дороги и метро оттянули на себя в два раза больше бюджета, но еще не скоро будет понятно, насколько столь крупные траты оправданы

Дороги
ЧТО ПРОИЗОШЛО:

 Планировалось выделить свыше 100 млрд руб. (или 3,3 млрд долл.) на строительство объектов дорожно-мостового хозяйства в 2011 году. Пока еще неизвестно, сколько уже освоено из этой суммы,  но объем запланированного дорожного строительства выполнен. По итогам одиннадцати месяцев 2011 года, в Москве было построено 59, 6 километра новых дорог, введено 18 мостов и эстакад, а также 25 пешеходных перехода. 

 ПОСЛЕДСТВИЯ:

В 2010 году было введено 39,7 километра дорог, на что потратили около 56 млрд руб. Итого  - расходы на дороги выросли в 1,8 раз. Новых дорог стало больше, но вот количество пробок пока не уменьшилось.  

 
Метро
 ЧТО ПРОИЗОШЛО:

 В 2011 году в строительство, проектирование и ремонт столичного метрополитена было вложено 60 млрд руб. (2 млрд долл.) государственных денег. Это в 2,4 раза больше, чем  в 2010 году, когда бюджет метростройки составил 25 млрд руб.  Из 60 млрд руб. - 15,3 пойдут на новые станции.

В уходящем году планировалось ввести 5 км новых линий, по итогу вышло 4,3 км.  В 2010 году эти цифры составили соответственно - 2,98 км и 3 км.   В этом году ввели в строй три новые станции метро: «Борисово» , «Шипиловская», «Зябликово» (Люблинско-Дмитровская линия). А в 2010 году появилось только две  и обе тоже на  Люблинско-Дмитровской линии - «Достоевская» и «Марьина роща».
  
С 2012 года должны будут начаться работы по строительству Третьего пересадочного контура, который призван разгрузить Кольцевую линию. До 2015 года намечено проложить 75 километров линий метрополитена (сегодня 300 км) и построить 35 станций. Начато строительство станции метро «Братеево».

ПОСЛЕДСТВИЯ:

 Новые  линии и станции метро значительно улучшат транспортную ситуацию в городе. Но насколько эффективны были расходы бюджета на эти стройки - вопрос остается открытым.

 

Строительство паркингов – медленно и дорого

ЧТО ПРОИЗОШЛО:

Лужков называл стагнационной программу ввода 395 тыс. машиномест  в течение трех лет (131,6 тыс. в год) . А Собянин предлагает строить  почти втрое  меньше — 50 тыс.  машиномест в 2011 году. В итоге было построено 28 тыс. машиномест в рамках программы «Народный гараж». Но бюджет проекта в течение года вырос на 8 млрд руб. - до 17,5 млрд.  Еще около 50 тыс. парковочных машиномест появилось во дворах, у метро, в подэстакадных пространствах.

ПОСЛЕДСТВИЯ:

 Дефицит гаражей в Москве все еще составляет почти 1,7 млн машиномест. Проблема оборудованных паркингов решается медленно, в том числе, из-за дефицита земли в большинстве районов Москвы, и брошенные на дорогах и во дворах столицы машины по-прежнему актуальны. Впрочем, такая ситуация существует и в некоторых европейских столицах, например, в Париже, особенно в выходные дни.  Но здесь волнует все та же тенденция: строят объектов меньше, а денег тратят больше.

 

 

Тротуарная плитка подпортила репутацию нового мэра и массу хорошего асфальта

ЧТО ПРОИЗОШЛО:

 Правительство Москвы намеревалось уложить плиткой в 2011 году 1,13 млн кв.м в центре города. Всего же должно быть заменено 4 млн кв.м асфальта. Работы велись на внутренней стороне Садового кольца, проспекте Мира и Ленинском проспекте, в районе Триумфальной площади, на Кремлевской набережной и еще на десятках улиц.

Необходимость замены покрытия улиц власти объясняли тем, что 1млн кв.м асфальта в жару был источником загрязнения воздуха 650 тоннами вредных веществ, тогда как плитка нагревается медленнее и более безопасна. На замену покрытия мэрия выделила около 4 млрд руб. (133 млн долл.). Вместо планировавшихся 1,13 млн кв.м улиц плиткой в 2011 году  уложено лишь 400 тыс. кв.м (около 47 млн долл.). Остальные работы перенесены на 2012 год.

ПОСЛЕДСТВИЯ:

 У москвичей это событие вызвало много недовольства, многие уверены, что заводы по производству плитки принадлежат жене мэра Ирине Рубинчик. В народе эту плитку  стали называть «собяшками».  Но доказательств интересов жены мэра в плиточном бизнесе не было  найдено.  

Самое возмутительное в плиточной кампании было то, что ломалось хорошее асфальтовое покрытие. Особенно не церемонились в центре, на Садовом Кольце.  Качество работ и вид плитки вызвал шквал критики москвичей. В итоге, воздух в Москве лучше не стал, покрытие тротуаров посредственное, а  простые люди  подозревают мэра Москвы в коррупции.

 

Продажа «Интеко» - как самый яркий индикатор появления новых  фаворитов

ЧТО ПРОИЗОШЛО:

Продажа бизнеса Елены Батуриной, жены Юрия Лужкова, бывшего мэра Москвы. Микаил Шишханов, владелец БИН-банка, получил   95% «Интеко». 5 % выкупил Сбербанк. Но в конечном итоге, Шишханов   станет стопроцентным бенефициаром того, что осталось от империи жены Лужкова. Вся сделка идет в зачет совокупного долга «Интеко» в 1,2 млрд долл. Батурина могла получить около 200 млн долл.

ПОСЛЕДСТВИЯ:

 Эта сделка стала беспрецедентно крупной для рынка недвижимости 2011 года. Но ее  смысл не только в этом, а в той роли, которую занимала девелоперская компания жены бывшего мэра на столичном рынке недвижимости. Бизнес «Интеко» работал в максимально дружественном, теплом  климате, благодаря семейному союзу его хозяйки и мэра Лужкова. Самым ярким актом  этой дружбы стала  покупка  58 га земли на юго-западе Москвы в кризис на  кредит почти на 13 млрд руб., взятый у Банка Москвы.  Новый хозяин Микаил Шишханов вряд ли останется без внимания со стороны правительства Сергея Собянина. В кризис семья Шишхановых получила самые лучшие, трофейные активы Москвы.(подробнее см. здесь).    

 

 

«АРКС» - еще один стратегический объект, сменивший собственника

 ЧТО ПРОИЗОШЛО:

Контрольный пакет крупнейшей строительной компании «АРКС» приобрел Геннадий Тимченко, совладелец Gunvor  и давний приятель премьера  Владимира Путина. Сумма   сделки  составила, оценочно, 7 млрд руб. (или 233 млн долл.).

«АРКС»  занимается реконструкцией Дмитровского, Варшавского и Хорошевского шоссе (строительство развязок). Бюджет  первых двух трасс около 15 млрд и 13 млрд руб., соответственно. В декабре «АРКС»  получила подряд на реконструкцию Каширского шоссе на 8,5 млрд руб. (от МКАД до Варшавского шоссе). Компания намерена  участвовать и в проекте строительства платной автодороги Москва—Петербург, который реализует ООО «Северо-Западная концессионная компания» (50% принадлежит французской группе Vinci, а остальное — структурам Аркадия Ротенберга и «Н-Трансу»).

«АРКС» участвовала в строительстве Третьего транспортного кольца,  автодороги Москва -Рига, здания Высшего арбитражного суда на Бутырском Валу и т.д. Портфель заказов «АРКСа» составляет 40 млрд руб. 

ПОСЛЕДСТВИЯ:

Геннадий Тимченко, гражданин Финляндии — самый крупный нефтетрейдер России. Купив «АРКС», он становится крупнейшим дорожным  строителем и девелопером  в Москве, рассчитывая на крупные гос — и городские заказы.  Это стратегическая инвестиция.

 

 

Поправки в условия госзакупок и горзаказа – «все для своих»

ЧТО ПРОИЗОШЛО:

 Многое изменит на строительном рынке законопроект, переводящий размещение строительного госзаказа примерно на 3 трлн руб. с электронных аукционов на конкурсы. Критерии электронного аукциона - только объективные (цена, срок исполнения), к тому же он проводится обезличенно. 20 - 45% оценки конкурсного предложения зависит от субъективных критериев.


Изменения условий участия строителей в торгах по горзаказу предполагают, что теперь  претендент должен выполнять сразу весь цикл работ - от проектирования до строительства - и подтверждать наличие в собственности производственных мощностей.  Основные аргументы Москвы: отдельные конкурсы на  проектировщика и подрядчика ведут к затягиванию сроков строительства. Новшество  означает, что у подрядчика горзаказа появляется возможность назначить любую цену на свою работу, и бесконтрольно завышать стоимость на этапе проектирования.

ПОСЛЕДСТВИЯ:

Обе меры – это схема, очень похожая на коррупционную.  «Поправка фактически легализует коррупцию в сфере госзаказа на строительство, прокомментировал ранее в СМИ начальник управления ФАС Михаил Евраев, - на конкурсах заказы будут распределяться путем договоренностей без конкуренции».

 
 

Концепция «Большой Москвы» - самое громкое и самое неопределенное событие года

ЧТО ПРОИЗОШЛО:

Президент Дмитрий Медведев стал инициатором расширения Москвы. Теперь же эта идея все больше оформляется в концепцию, в доктрину, согласно которой Москва заберет себе  почти 150 тыс. га на юго-западе от столицы.  Площадь ее увеличиться в 2,4 раза. Эксперты посчитали, что на реализацию этого грандиозного плана понадобится 11 трлн руб. в течение  20 лет. 

ПОСЛЕДСТВИЯ:

Расширение Москвы было придумано для решения проблемы пробок и перевода деловой активности за пределы российской столицы. Некоторые эксперты заметили некий рост цен на землю в регионах присоединения. Мы тестировали в тех местах коттеджи и городские квартиры (см. рубрику Test@Life), и ничего подобного не обнаружили, но стоит этой идее обрести хоть какие-то законные рамки, цены поползут вверх.  
 

 Наталья Кузнецова

Следите за новостями